耶魯學者：中國房地產調控政策錯位（圖）

中國發改委近日公布了有關中國房地產市場的分析報告，承認中國過熱的房地產市場仍然沒有得到控制，並批評地方政府在保障中低收入階層住房方面做得不夠。耶魯大學經濟學者陳志武批評中國政府房地產市場調控政策出現錯位。

 

圖片：2007年9月15日，瀋陽房地產博覽會上。（法新社）

發改委公布國家統計局的數據說，今年1－8月份，中國的房價漲幅呈逐漸加快之勢，四月份上漲5.4%, 而八月份則上漲8.2%。其中深圳、北京等城市房價高位上漲，八月份同比分別上漲超過17％和13％。另外，發改委的分析報告還說，雖然住房供應結構開始改善，但是90平米以下的住宅比重仍然偏低。八月份在批准的預售商品房供應中，90平方米以下的住房套數佔比達到不到40％，而政府的政策規定是要佔到 70％，差距仍然很大。這份報告的作者批評一些地方政府對調整住房供應結構、穩定住房價格方面缺乏緊迫感和主動性，使得普通商品住房供應不足。

耶魯大學金融學教授陳志武一直都在密切關注中國的房地產市場。他說，中國政府在調控房地產市場時的政策出現兩個錯位：

「第一個錯位的地方就是一直在控制土地的供應量。因為我們知道土地的供應量越壓縮，土地拍賣價格越高的話， 市場上能夠有的房子的供應量會受到嚴重的壓抑，所以供給只會越來越少，而在需求不減少反而繼續上漲的情況之下，房價肯定會往上漲。」

陳志武談到中國政府房地產市場調控政策的第二個錯位就是為了使人們買的起住房，就試圖把整個房價往下降：

「這樣一來的必然結果就是幫了高收入和中上等家庭的忙，讓他們可以買一套，兩套，三套，四套，五套房子還可以繼續再買很多套，其實這樣做的實際效果是把需求不斷往上推，同時中低收入的家庭照樣買不起房子。」

陳志武說要把房價上漲和保障中低收入階層住房分開，中低收入階層的住房是應該由政府採取措施來特別保障的，和商品房價格上漲沒有太大關係。2006年在中國發起「三年不買房」運動的深圳活動人士鄒濤認為，中國應該實行「三駕馬車」的住房政策：

「住房不是一個普通的商品，它是一個公共產品。土地是政府控制的，所以政府應該對老百姓的住房提供保障。所以商品房應該給高收入者，經濟適用房是給普通的工薪階層，中低收入者的，還有一部分收入都沒有，工作都沒有的人，這一部分人應該是提供廉租房來給他們解決。我覺得中國的住房政策應該是「三駕馬車」走路的，就是：市場歸市場，政府保障歸政府保障，應該這樣來考慮的。」

鄒濤說，中國政府建設部在2003年出臺住房改革政策後，商品房成為住房市場的主體。由於市場上只有商品房，所以有錢的、沒錢的都去搶，加上有些人從銀行貸款進行炒作，造成中國房價高企不下。鄒濤舉例說，深圳的商品房價現在都在一萬多到十萬人民幣一平米之間，是一般工薪階層無力購買的。他說，今年7、8月份，政府已經把經濟適用房納入國家住房政策，要求地方政府確實保障中低收入階層的住房。不過鄒濤提醒說，要落實中央的政策，必須做到兩點：一是要有民眾的監督；二是中央對政府官員的政績審核制度應該改革：

「因為地方政府知道建這樣的經濟適用房和廉租房是沒有什麼收益的，而把土地賣給房地產商建商品房是可以得到很多稅收，政績上面的體現的受益。最後能不能落實低收入者和困難群體的保障還在於需要第一個是老百姓的監督，第二個是中央下決心從執行的官員的政績考核上去落實，否則如果沒有嚴格的考核體系，那麼最後中央有政策也出不了中南海。」

鄒濤表示，從9月底開始，政府已經提高了購買第二套住房首付的比例，從30％提高到40％，但是他說還不夠。不過鄒濤注意到，自從首付提高後，深圳的樓盤銷售已經出現了減價10萬的廣告。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)