中国民营房地产企业之劫 国企央企当道(图)
【看中国2023年6月14日讯】前几天，又看到一份楼盘的维权PDF文件。这两三年，中国的维权项目应接不暇，但这份维权文件的对象，是北京的单盘销售冠军——天坛府。
东城、二环、北京中轴线、每平均价12.2万、总价最高3700万，这些壕气十足的标签，让天坛府站在了北京购房“鄙视链”的顶端，即便是拿出上千万的房款，想抢房还得靠运气。
2021年11月底，天坛府二期入市，因为售楼处场地的不够用，1000多位豪宅准业主穿着羽绒服，手揣裤兜裹着围巾，顶着寒风在售楼处外排队等待买房。看起来，跟菜市场抢菜的大爷大妈无异。
今年3月，天坛府第5次开盘，250套房， 15分钟买光，总销售额近60亿元。至此，天坛府实现累计销售额246亿元：成为北京楼市的单盘销售冠军。
以246亿成绩成为北京住宅最高成交记录保持者的北京城建·天坛府（网络图片）
据说过几个月，天坛府还要开盘第六期，北京单盘累计销售的记录可能还要被刷新。不过，这个销冠项目不仅刷新北京的记录，还刷新了业主的三观。宣传时，天坛府说好的园林设计大师李宝章、郭铭规划设计的标杆性典范园林，有玉兰、海棠、齐松、早园竹等植株浓荫冠盖，但交付时的绿化不能不说平淡无奇，现场还能看到隐现的黄土地。
同期交房的海淀幸福里，均价8万元/m2，小区内花团锦簇；中海天玺，均价7.5万/m2，蜿蜒的水景旁都是郁郁葱葱的绿色植被。
看到小区道路的规划，大家更崩溃了。小区北侧入户门前，黑色的沥青道路和白色的地砖道路泾渭分明，路上的井盖摆放的十分随性，一会密集、一会儿稀疏、一会儿在不起眼的角落、一会儿就到了路中央，横跨白与黑，异常显眼。而这，将是业主未来每天走出家门的第一道景观。
暂且不说井盖，业主介意的是路面的材质——沥青。沥青路还有一个俗称：柏油路。
据了解，当下的北京新房里，几乎还没有小区内部采用沥青材质的路面。沿着天坛府这条柏油路走下去，你会发现路的另一端，是隔壁的回迁房：望坛新苑。
望坛新苑和天堂府二号楼前的路面有着惊人的相似度，一样的沥青道路，一样小范围的地砖，小范围的绿化。但天坛府准备交出的归家路线是：进入小区，要穿过一条柏油马路般的消防道路。
这样的绿化和道路，如果不告诉你这是北京二环豪宅，你还以为是到了哪个乡政府的大院。
12.2万/m2的均价，绿化、道路全都不行，户型总要好一点吧？天坛府一期是三款户型：一个哑铃，一个手枪，还有一个朝东向。
讲真的，但凡再用一点点心，也不至于盖成这样。
天坛府位于南二环外望坛棚户区，这片棚户区是北京核心区体量最大的旧改项目，当初摸查准备就用了10年，真正动工是到2016年北京城建进入以后。
北京城建大家都知道，最早是北京国资委旗下一家建筑公司，代表作是首都机场T3航站楼，国家大剧院，大兴机场这种大型基础工程。在住宅开发领域，让人印象深刻的作品不多。虽不擅长住宅开发，但北京城建却去看明白了开发商赚钱的精髓：涨价预期。
望坛周边的二手房基本都是20年以上的老小区，单价10万元左右，新房也一个能打的也没有，华润的永定府限均价8.9万，然后均价12.2万的天坛府一出生，就成了东城住宅的新贵，永定府抚都顺带成了倒挂神盘。只是地块本身的优秀，成了项目不多的亮点。又一块好地被国企浪费了。就像当年北沙滩被摆到土拍货架上，很多人满心满意地期待树村2.0的出现，比如从大开窗进阶到落地窗。但当得知拿到北沙滩地块的是中建后，有人说，看到户型里的小窗户，就绝望了。
同样的评价也出现在中建玖合府。去年二批次土拍，中建二局天降好运，拿到太阳宫地块。众多评价里，出现频率最高的就是“浪费”。甚至有人劝业主先把维权的东西准备好。
这就是民营房企逐渐淡出舞台后北京楼市的现状：国企央企当道，消费者一边抢房一边维权。
时间是公平的。把房子的生命周期拉长看，就会发现卖地段的房子在进入二手房交易后，品质问题凸显，涨幅一般。反而有些位置相对较差的房子，得益于品质，涨幅反而可观。
当年位于三环内首开集团开发的璞瑅公馆，交通便利配套成熟，房价也从8万一平一路上涨，2017年甚至卖到过13万一平。但随着新房入市，品质问题凸显。200多平的豪宅没有一个是明卫。产品力落后，再加上物业拖后腿，2018年之后房价不仅没有跟随大势一路上涨，反而在一年后又跌10.6万一平。
幸好，这些不会做产品的国企央企，只坑有钱人。
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