房地产市场：以为总不至于的事一步步成真了……(图)

2022-05-23 09:14 作者:包叔

【看中国2022年5月23日讯】今年3月，一位天津星耀五洲琥珀银滩的业主给领导留言，说自己举全家之力在融创星耀五洲买了一套房。原交付日期是2021年11月15日，但项目停工后却迟迟不复工。

这位业主现在住租房。家里瘫痪的父亲和女儿都由母亲一人照顾。日子艰难如此，她迫切希望项目能尽快复工、交房。

天津津南区回复说，项目已经复工。就在当月，执法部门来到工地门口，要求施工方进场复工，没想到被当场拒绝。执法部门的人大怒，把工地大门直接撞开了。

星耀五洲的故事，细细说来跟鸭颈一般长。它的上一个老板叫颜语，2007年，这个云南商人一掷千金，以62.9亿拍下当时的天津地王。

在北京星河湾会所里，笔者曾跟颜老板吃了个饭。这个狂人说要在天津复制迪拜的世界岛，复原“五大洲风情”：做个世界级的观光胜地。

提出宏愿没过两年，星耀就因为资金不足开始中断建设，停止交房，并最终烂尾。

2017年，另一个狂人、我们的老朋友孙大圣用102亿的代价，收购了这个项目80%的股权。孙大圣大手一挥，腐朽似乎要化为神奇了。彼时，融创认为这个项目会是他们登顶排行榜的助推器。现在，它是融创华北区域最大的负资产。收购的钱是借来的：一年的资金成本就20个小目标。

项目施工方是中建二局。没有钱支付工程款，融创就用商票。中建二局后来发现，手里的商票根本兑付不了，于是停工了。融创的人盘点了一下：十几个项目的利润填进去，也盖不住星耀五洲一个坑。

原因很简单，房子卖不出去。去年，天津楼市极度惨烈，这个项目的总销售额还不够还利息。

惨烈的不仅仅是天津，也不仅仅是融创。今年前四个月，中国排名前五十名的开发商，收获了一份很惨的成绩单。笔者看了一下，情况最好的是深耕北京的国企首开，销售额同比下降了20%。最糟糕的是恒大，同比下降了近一倍。

长长的的成绩单上，没有一个正数！

前几天，河南一个开发商朋友提到了一组数据。今年第15周，郑州新房成交量是1258套，而二手房成交了1763套。

这是一个颠覆性的信号：历史上第一次，郑州的二手房成交量超过了新房。

过去一年经历了水灾和数次疫情的郑州，是中国第一个给楼市松绑的省会。3月份政策公布后，有机构监测发现，郑州的市中心区域的周均客户来访量由10组提升到50组，周均成交由3套增加到8套。但是到了下半月，数据又开始下降。到了4月，数据回到了政策公布前的水平。

河南的其他市，纷纷跟进了郑州的政策。但他们比郑州还惨，政策泥牛入海，连个水花都没有。朋友在许昌的一个项目，整个四月份卖了十套房子：不到去年同期的三分之一。

在过去，郑州每卖6套新房才能成交1套二手房，现在，买房人都只敢买现房和准现房，或者干脆就买二手房。现房销售，以一种意想不到的方式，这样来临了。

开发商们翘首以盼的“五一”假期，碧桂园一个项目打出98折优惠，加送车位；另外一个开发商，喊着要赠送一年物业费；绿都把首付门槛降到了1万元；国泰紫荆园项目，甚至扬言可以0首付。

然后就是，“五一”假期第四天，郑州市通报了2例新增确诊病例。房地产市场，又一次悲壮熄火。

和郑州一样焦虑的中心城市很多，比如东北地区最重要的城市沈阳。沈阳的放松政策，比郑州晚了两个多月，但他们拿出了几乎能拿出的所有手段：增值税5改2、三孩送房票、二套房降首付、降低契税、下调房贷利率……

刚刚过去的四月份，沈阳的新房成交量是16万平方米。我看了下，沈阳的库存是：1631万平方米。

这几天，炒房之都杭州也加入了放松调控的行列；苏州则第二次加码了放松政策；就连标兵城市长沙和海口，也放下了身架，重新对房地产和颜悦色——谁能想到，就在四年前，长沙还把炒房客视作阶级敌人。

地方政府感觉无力，开发商更是力不从心。想来想去，也只剩下降价这一招了。2018年的时候，降价还是个别开发商个别城市的选择。现在，这几乎是所有人有目共睹的事情了。

沈阳的新房成交均价降到了11531元，同比去年下降了5%；在天津，有人列出了房价跌得最惨的小区排行榜，位列其中的小区数：296个。

过去几个月，老孙挨个拜访四大AMC（国有资产管理公司），融创总裁也南下天津和广西讨债。

3月23日，融创公布了债券的展期方案。融创的员工乃至很多同行，当时都认为它不会走到最糟糕的地步，因为好消息太多了。国家金融委以前所未有的语气说，要及时研究和提出防范化解房地产风险应对方案。紧接着，各个部门争相释放了一些好消息。但融创的销售，已经回不去了。这个市场下，没有多少购房者敢买民营房企的房子。

5月12日，融创未能支付一笔2947万美元的美元债利息。他们正式违约了。

那么多好消息，那么多努力，并没有换来一个不一样的故事。

今年“五一”刚过去，一家龙头开发商汇总了一下济南城市公司的销售数据。对比后发现，今年“五一”假期的表现惨不忍睹，比去年下降了70%。

他们的负责人于是到一个刚需大盘摸了下底。项目的客户大多是在济南高新区从事互联网行业的年轻人。这批年轻人刚拥有人生第一套房子。但最近他们经常讨论的话题，不是生儿育女，不是星辰大海，而是：断供。

前几天，中泰证券首席经济学家李迅雷发了一条微博，他说看到4月份的金融数据后发现，居民还房贷的金额比借房贷的多。

势头的确不太对。过去大家在星巴克聊的，都是几个亿、比特币、元宇宙。现在有网友去星巴克，听到两个人在聊如何续上社保。

“五一”假期前，上海同策二手房给所有员工发了个通知，表示从3月开始，上海疫情对公司造成了重大影响，公司出现严重亏损。从5月起，所有员工停工：公司暂停支付工资和社保。

他们在上海有400多家门店，3000多员工。

5月21日，李克强总理主持召开稳增长稳市场主体保就业座谈会，说要稳地价稳房价，保持房地产市场平稳健康发展。几个月之内，他两次提到，要支持居民合理住房需求。

去年到今年，房地产面临的是从未有过的局面。大半年前，他们知道了什么叫雷霆万钧，最近几个月，他们又尝到了春风化雨。用张爱玲在《小团圆》里的话说就是：以为总不至于的事，一步步成了真的了。

这几天，对楼市最重要的利好消息，就是央行降息了。融创违约三天后，央行宣布下调首套房贷款利率20个基点。

房地产历史上每次起起落落，我们都能在央行的政策里找到答案。努力后一场空的地方政府，更是踮着脚等着央妈来解救。