【看中国2024年7月19日讯】2011年4月,温州商人黄作兴一口气卖掉了自己在市区的8套房子。298方的跃层,市场价一套就得900多万。
但黄作兴急卖,将8套房打包,总共就卖了6000万,相当于打了8折。之所以急着卖,还是为了给侄子黄鹤填补窟窿。是的,就是那个黄鹤:江南皮革厂老板,跑路了。
黄鹤自己的房子,是在温州鹿城广场的锦玉园,均价超过十万。这个楼盘是实业老板的最爱,在温州是身份与财富的象征。
当时,上海的汤臣一品,均价不过12万;杭州的房价天花板,钱江新城板块,均价还不到4万。而温州房产的均价,已经到了32000元/平米。
黄作兴可能也想不到,自己把房价打八折的大甩卖,竟然让他成为了成功逃顶的幸运儿。他打包卖掉8套房的2个月后,温州楼市房价开始下降。一跌就是:50个月。
直到2015年底,温州的房价才算稳住。锦玉园的二手房价格跌到了4万;城市绿轴旁的香缇半岛,从7万到了3万;老破小从3万多,到了1万多。
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与黄鹤差不多同时跑路的,还有温州的眼镜大王胡福林。借了12亿的胡福林,因为一笔还不上的几千万贷款,出逃美国。很快,温州老板跑路潮席卷而来。2011年9月22日一天,就有9位老板失联。
后来,人们统计了一下,那年,温州失联了200多个老板……
故事还要回到那年年初。温州新上任的领导推动出台了一份文件:23号文件。文件中有几个条款,比如叫停了工业用地自由买卖;还有,规定违章的土地不能在银行抵押贷款,想续贷的企业必须到政府盖一个章,证明企业没有违章。
众所周知,温州的民间借贷极其发达,很多时候可以做到无抵押借钱,甚至连借条都不用打;当还不上民间借贷的时候,大家才会想起银行,把厂房和土地抵给银行,来帮助周转。
民间借贷的一次次金融危机,因此都能被顺利化解——温州的银行和地下银行,达成了一种诡异的默契。温州银行甚至一直是全国不良率最低的银行。而这种默契,被23号文打破了。23号文的初衷,是想帮助温州摆脱金融和房地产的乱象:主动刺破金融泡沫。
但当工业用地和违章土地都不能变现和贷款的时候,等于断掉了老板们最后的退路。2010年那次的民间借贷危机,就此升温;高周转的温州金融网,崩断了第一根线。
温州银行的不良率,一下窜到了8%。老板们纷纷开始甩卖自己的房子。2011年-2013年,全市拍卖的房子超过2000套。这仅仅是冰山一角,温州司法委托怕拍卖的房子太多,影响房地产行情,只允许一小批一小批分开拍卖。
即便如此,房价崩塌效应还是传导开来了。
在法拍房的冲击下,2011年底,温州市区的二手房成交量跌到了6年来的新低。200米不到的蒲源路,中介门店从20多家,最后只剩下三家。
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主动刺破金融泡沫的那届温州政府,实在是太想干点事情了。
2010年7月,新的市委书记履新温州时,温州经济社会发展进程指数位列全浙江倒数第一,非常刺眼。在领导眼里,这座城市已经完全被金融和房地产绑架。用今天的话说,脱实向虚得太厉害了。
2004年,温州本地的企业德力西和上海青浦签约,一口气拿了1000多亩地。在上海,一亩地单价还是1万5。而在温州,最便宜的都要十几万;同样是电器制造的正泰,很长一段时间在温州东拼西凑,也没有超过400亩的地,而在上海松江区,他们可以一拿就是1500亩土地。
温州太贵了,企业家们只能用脚投票,搬迁到更便宜的杭州和上海。
温州的炒房团,也看到了机会。2002年10月,温州龙港商人王均瑶花了3.5亿元,从上海久事公司手里,买下了肇嘉浜路的烂尾楼——金汇大厦。第二年,卖出这幢大楼时,回报率超过200%。
温州老乡们以上海为首站,开始了全国范围的扫荡。当然,他们也没忘记自己的家乡。2006年开始,温州炒房团荣归故里,开始做多家乡,用四年的时间,把温州的房价拉起了六倍。
鹿城广场往南3公里,有一座摩天大厦,置信广场。置信一开始在温州做小微产业园。2006年,置信和200多家眼镜、服装、人造革企业,凑了37亿,拍下置信广场脚下的那块地。
几乎所有的制造企业,都在转型房地产。开发了豪宅曼哈屯的中瑞,背后是做皮鞋的奥康,做眼镜的远洋,做电器的耀华;开发了湖滨花园的中驰,背后是温州乐清当地的五金企业……
2010年底,绿城拍下温州龙湾一块新地王。一批投资客有了新的想法。这个后来叫海棠湾的项目,名义上由绿城操盘,背后的资本实际上是一帮服装企业,领头人是滕旭服饰。后来,滕旭服饰还投资造了温州服装发展大厦。
这家企业的结局,可想而知。
滕旭服饰已经经营了20年,有自己的产业园,做着外贸生意,一年产值超过3亿。如果不是转型做房地产,它起码应该是美特斯邦威、森马这个级别的企业。
温州曾经有4000多家打火机企业。在遭遇国际反倾销后,老板们关闭了工厂,投进了炒房里。一番折腾下来,到了2011年,打火机企业已经不到100家了。
房产泡沫破碎的第二年,温州人均GDP、GDP增幅、财政收入等9个指标都成了浙江的:倒数第一。而在这之前,温州从来没有跌出前三名……
房价卸鼎的十五年,远远不是几个数字可以描述的。普通人的生活,城市的建设,都被席卷其中,更关键的是,这座城市错失了产业升级的机会。发动机陷入无力。
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2014年,温州菜市场成交量的排行榜上,第一次没有出现辣椒的踪影。大批来自云贵川的新温州人,开始从这里撤离。就在那年,温州人口出现了13万的负增长。2年后,温州常住人口被杭州超越,它本来是浙江人口最多的城市。
荒原中野蛮生长起来的专业市场群,以及背后错综交织的行业供应链,原本是温州的立足之本,但借贷危机和地产危机之后,这些都在一点点崩塌。
房价泡沫破灭五年后,温州开始了大规模的旧改。用了两年,就拆了上百个村。这个经历,让温州收获了丰厚的土地金。但并没有换来亮眼的城市界面,产业更是停留在原地。
温州的CBD更是冻结了十几年,直到2017年,搬进了几家地方银行总部。
曾在温州创业的朋友告诉说,同样的路程,同样的货物,放在广东,他可以采购、生产、打包、物流一条龙搞定。而在温州,光是物流成本:就得高出6倍!
温州瑞安的五洲国际商贸城,流拍十多次都卖不出去。在产业外迁空心的趋势里,当地的投资信心也在不断消失。2018年,温州市区最大的专业市场,黄龙商贸城被拆除,这里曾是北京人都要来取经的地方。
黄龙商贸城的三期土地,被卖了100多亿。中铁建、宝龙、雅戈尔、华润入场,住宅楼拔地而起,销售也很好,很多小企业主除了买房,没有其他投资路径了。
直到2022年底,温州鹿城区的港股上市公司都只有一家,2015年上市的康宁医院:专治精神病。
至今,鹿城所有上市公司是4家,当中还包括一家国企。一家亏损的卖鞋企业,算是鹿城作为鞋都的产业排头兵。温州的37家上市公司,数量是隔壁台州的一半——温州和台州,曾经并称“温台模式”。
2023年底,温州库存量超过了650万方,22个月的去化周期,是2021年以前的2倍不止。全年的成交量,也成了8年来的最低。甚至成了70个大中城市里,唯一一个房价下跌的城市。
这十五年里,温州的房价从涨幅第一,到了跌幅第一。
温州帮再一次出现,是在比特币这个圈子里。
2018年5月,一批温州的企业二代凑了40亿,组成了一只EOS wenzhou。成为区块链历史上唯一一支地方代表队。当年父辈们凑钱炒房,如今二代们凑钱炒币。战队的其中一位成员,他的父亲原是苍南金乡的一个厂长,在上海炒房淘到了金。
温州二代们在搞P2P、比特币,普通家庭的年轻人,走上了另一条路:考公入编。
温州大学的一所二级学院,近5年来,每10名本科毕业生中就有近7人考取了编制。那个曾经“永不打工”的温州,年轻人似乎只剩下三种:正在考编的;准备考编的;一直考不上编的……
看完这篇文章觉得
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