杭州房地产的多空决战(图)

【看中国2024年6月21日讯】5月底，杭州钱江世纪城一片金黄色麦田走红网络，与麦田对望的是杭州城市高楼封面，高铁时不时从麦田穿啸而过，高铁、高楼和麦田组合起来的奇观，成了杭州新的封面。

麦田不再代表粮食和收获，而是一个明晃晃的昭示——杭州还有大把黄金宅地。麦田的西边就是鼎鼎大名的亚运村，6年前，这里杂草丛生，而绿城、万科和华润经过严苛的评比中标亚运村不到两年，一幢幢高楼拔地而起。

政策之手如何玩转房地产，亚运村是最典型的代表。它一方面承载着盛会使命，拥有最顶级的规划和营造；另一方面，毗邻杭州炒房核心钱江世纪城，有非常可观的一二手价差。从当时的价差来看，亚运村最低可预期的差价，高达421万。

亚运村从招标、拿地、建设、销售、交付，每一步都牢牢在规划内进行，由官方为其保驾护航。比如，亚运村动工时，官方依然迟迟未公布竞标结果，它一度被戏称为：全国最大的无证施工项目。

2021年，在杭州一二手价差预期最疯狂的时候，限价4.7万/平米的亚运村项目入市，轰动全城。当时为了让这4400多套房子顺利入市，领导们想了很多办法。比如提高了购房门槛，还火速批准了一批红盘入市，分流亚运村。

但亚运村仍然吸引了近3.4万张房票入场。除了人才票和社保巨子票，专业投资客搞出了代持票和“拼多多”票，硬生生挤上了这趟列车。

三年过去，亚运会开完了，亚运村也到了交付的时候。业主们等了三年的汇票，到了兑现的时刻。

一

绿城亚运村交付那天，有中介在现场支起了西瓜摊，上面写着“欢迎业主回家，免费领西瓜”，只需要加个微信。还有的中介给业主送加油卡，有的送水果、验房保洁一条龙，希望业主在自己这里挂牌。

万科亚运村的滨水商业街，各大中介门店正在装修中，这里或成为杭州最密集的中介一条街。等万科和华润亚运村交付后，4400套住宅以什么样的价格出现在二手房市场上，将决定着杭州楼市的未来。

亚运村的一些业主，组建了亚运村联盟，别名：大牙鸭联盟。

大牙鸭联盟组建后，先后发表了几次“护盘宣言”，第一护盘宣言是：摇号顺序有先后，运气有好坏，只要心怀荣耀，认可我们亚运村的价值，坚决自持或者不贱卖的，都是我大亚联盟好成员。

第二次宣言是：圣火昭昭、 圣光耀耀、大鸭联盟、威震九霄、齐心协力、共创美好。

最新的护盘宣言是学习明教的：圣火永存，亚运楼市，稀缺房源，10万不贵，便宜卖者非我族类，遥想当年，万般难摇，便宜出售愧对祖宗，亚运之光，永冠楼市。

“大牙鸭联盟”认为亚运村的价格体系应该是这样：天花板——万科亚运村顶跃和绿城亚运村顶露，可以冲10万以上；王者——万科亚运村249方和绿亚200方，冲9万；星耀——万亚179方和亚奥180方，冲8万；白银——非标户型低楼层，冲5万以上。

距离亚运村最近的次新二手房是星翠澜庭，近期挂牌价格在6.39万/平米左右，楼层好的房源成交价在5.5万/平米左右，如果以此对比，亚运村4.7万元的买入价，赚到的钱并不多。

大牙鸭联盟的业主们认为，自己这场多空对决的对手，是二手房中介。联盟的微信群里，有不少中介在卧底，他们的目的就是唱空亚运村。

交付前，绿城亚运村已经有低价房源传遍了各大购房群。奥体板块一位中介发布朋友圈称，“桂冠东方152方中间楼层900万带车位，车位48万”。但马上有业主出来辟谣：那不是我家吗，我不卖。

业主们认为，这是中介在故意打压业主信心。

这几天，中介常用的“截图成交”也上演了。有个截图说，万科日耀之城第一套滨水区144方的成交5.7万/平，还带双车位；

另一张绿城亚运村截图称已售一套6楼176平米户型房子，单价5.1万，买入单价4.68。大家在讨论成交真假的时候，一位自称是业主的人在群里发言称：真的急用钱，昨天签定了，亏点利息还好。

房地产的多空对决，已经超越谍战剧了。

二

5月底，浙大、阿里、海康、网易等几个大厂陆续接到通知，亚运村共有产权房的一期房源定向给了他们厂里的人才，符合要求的，可以申请购买。

这批共有产权房的均价只要4.2万/平，比亚运村三年前的开盘价，还低了5000元/平，而且购房者可以最低只买30%的产权。一位销售说，共有产权房开售以来，他已经加了一千多个人才，包括2个B类人才，和十几个C类。

一位D类人才算了一下，如果买130平的亚运村，总价546万，他买入30%份额，只要付163万。而根据政策，他能拿到100万的人才补贴购房，和40万的博士后补贴，个人只用支付：24万。而亚运村的人才公寓，租金价格更是低。选择租补分离，60方租金每月也只要3493元，差不多是市场价的六折。如果将人才公寓补贴和折扣算上，租金就更低。

亚运村不仅是红盘，也是“房住不炒”的示范项目。但这批人才公寓的入市，让一些亚运村业主们心态已经崩了，一位业主的165方房子被中介托管后的租金为1万。他无奈地问，这是中介在故意压低租金吗？

亚运村的价格，因此少了另一个锚点——租金，应该买到十万还是五万，首先得等房产证下来再说。

在杭州出现了一个看似矛盾的现象。一方面，从学区房到第一批红盘，全线下跌，第一学区房耀江文鼎苑从12万/平跌到5万/平，房价甚于腰斩；第一个万人摇西溪公馆已经跌破发行价。

算了一下，杭州摇号以来最难买到的20个楼盘，有接近一半已经跌破发行价。另一边，杭州的红盘还层出不穷，这几天，又有潮起、翡翠嘉运府、沁百合、河颂印象府开始摇号。

乐观主义者永远相信，自己会是赚钱的那一半。

三

曾经最会玩房地产的政府、最有流量的城市、最引人注目的体育盛会，造就了一个前所未有的金融产品。作为金融产品，杭州亚运村很容易让人想起：茅台。

厂家控产量、经销商和黄牛囤货、价格上涨、天量库存出货，看起来似乎都是一样的。

正好，这几天茅台遇到了一个大波动，不是股价，而是在零售端。

散装飞天茅台从最高峰的将近3000元，跌至2200元。叫苦连天的当然不是茅台和经销商，而是黄牛。跌至2200元之后，“黑市”2000元的收购价就再难以执行了。甚至一些头部酒商，也开始停收茅台。

已经有人喊出茅台的流动性危机了。有专家对媒体说，2500元是茅台的繁荣线，2000元是警戒线，1500元是生死线：要守住2000元的价格。

说白了，跌破2000之后，茅台的金融属性就要面临严重挑战。

有人算过，茅台每年近1亿瓶的产量，喝掉的大概率不超过2000万瓶，其他都在庄家和散户手里，囤着等升值。这是一个天量的堰塞湖，就如同杭州的次新房一样。

2011年茅台酒经历上一轮大涨时，投资人冯柳写了一篇《对茅台的冷思考》：在过大差价的刺激下，会有非常多不熟悉市场的外行资金加入、并带来更多不效率经营，这部分客户对高差价的依赖会比我们想象的更大：过大的批零价差，或许是企业的负担而非资产。

后来的十年，茅台一度用实际行动证明，冯柳多虑了。

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