汪世忠和李嘉诚一起开发了听涛雅苑。（图片来源：Adobe Stock）
【看中国2021年7月27日讯】1982年，“天霸表”在深圳诞生了。那会儿手表还是个大物件，一般都是机械表，这种电子石英表最初没人认可，拿到最火的商厦去卖，人家都不愿意卖。
辛辛苦苦造出来，却没人要，天霸表的操盘手汪世忠看不下去了。怎么办呢？他在1984年推出了一则广告，一块布被撕开，露出美人面，加上那句“挡不住的诱惑”，天霸表立刻就开始流行起来，连续畅销了10多年。
就靠着这一块表，汪世忠的太平协和也进入了快速发展期，1987年成功上市。这个案例让他看到了中国的大机会，于是他立刻加大了在内地的投资。
例如在1994年，他要在北仑投资30亿美元落地自己的协和石化项目，为了配合石化项目，既没有金融经验、也没有金融资产的协和集团还被特批了一个协和银行，真是赶上了好时候。
协和百货也开始在国内很多地方落地，干百货得有楼，干房地产也顺理成章，当然协和集团也没有辜负“协和”之名，还真有医药产业落地，后来房地产、医药板块都分别上了市。
在高峰期，协和集团旗下的各类资产超过1000亿元。
不过，汪世忠最主要的业务还是房地产。在香港，汪世忠和李嘉诚、李兆基这样的地产大佬比肩，上世纪90年代香港房地产火热的时候，汪世忠和李嘉诚一起开发了听涛雅苑。
不过，当初听涛雅苑二期的时候，赶上了金融风暴，李超人也不得不采用“灵活和掌握市场动向的营销策略”。
说白了就是降价。听涛雅苑二期开盘价5181港元/平方呎，最低价可以达到4700港元/平方呎，港媒都称，这是一个“市场震撼价”，低价策略让这个项目获得了3倍的超额认购。
市场虽然不好，但李嘉诚和汪世忠都赚得盆满钵满。
后来，汪世忠更是收购了听涛雅苑项目公司CPD的全部股份，本来皆大欢喜的事儿，结果到了2005年，两个合作伙伴反目，协和把长实告了。
原因也很简单，CPD委托长实向听涛雅苑的买家追讨差价，长实追回了207万港元但一直没有向CPD付款，CPD要了3次都没给，结果汪世忠不干了。
两个亿万富豪，为了这207万分道扬镳。汪世忠敢于这么做，主要还是因为他的房地产业务已经转移到内地了。
汪世忠很早就在内地拿地了。要说眼光，不得不服。1996年，太平协和在上海拿到了上海康城项目地块，差不多300元/㎡的地价，销售的时候还买房送车、买房送黄金。
当时的人也没见过这么刺激的销售政策啊，项目马上就火了，有7000多人排队几天几夜，就为抢一套房，这种盛况大概也就这几年的房地产高峰期才出现过。
2003、2004年，康城都是上海的销冠项目，汪世忠靠这个项目赚翻了。
虽然上海康城至今也是上海最大的小区之一，但仍不是协和的主力，汪世忠更爱商业街，他在南京西路拿了不少地，想搞一个“上海的铜锣湾”。
上世纪90年代，南京西路旧改，太平协和通过土地批租的方式，在这里陆续拿到了不少优质地块，当时房价不过千元，地价现在看来跟不要钱一样。
汪世忠说要投资70亿，在这里建一个60万㎡的协和城，集办公、酒店、商业、住宅为一体，预计2008年完工。
一期很快完工了，但二期难产了。2010年，公司说最晚2013年完工，结果啥进展没有。2015年公司又说了，2019年竣工，结果还是啥进展没有。再后来，公司又说了，将在2019-2024年竣工，现在时间过去一半了......
这是什么行为呢？后来大家才明白，这就是捂地啊，啥后续投资没有，地价已经涨疯了，坐收渔利。那这么多年，汪世忠就闲着吗？也不是，他忙着折腾旗下的上市公司，分拆上市、私有化、收购、重组......
上海的这些地块就是最重要的资产，先是在协和建设分拆上市的时候划到了新公司，后来协和建设私有化，地块也跟着协和建设回到了太平协和。
2002年，汪世忠收购了一个A股上市公司，传言这些地块会被注入新公司，股民高兴坏了，结果折腾了好几年也没结果。
2007年，汪世忠将太平协和的资产再次打包，包装成了中国地产集团在港股上市了，协和城地块依然是中国地产的核心资产。
一块地，搞活了好几个上市公司，高手吧？
除了上海，汪世忠手上还曾持有北京西单大街0.8公里、重庆解放碑商业街1公里以及天津市中心海河街1公里的多幅地块，光看地段，是不是感觉都是钱？
就拿重庆来说吧，他在解放碑附近拿了不少地，说要搞一个协和城，地块项目按约定应于2011年1月底开工，但一直进展缓慢，在公司最新的财报中，解放碑协和城“仍在兴建中”，预期的竣工时间已延后至2020-2024年。
总之就是低价拿地，少开发或者不开发，最后指望土地增值赚大钱。
但是这个套路也有个大问题：光买地不开发，那收入从哪来呢？上市公司是需要业绩的，不开发没业绩，股价怎么维持呢？
别说，还真有办法。香港上市公司的投资物业，可以按照周边市场的成交价格估价，并且报告期内的价格变动将计入当期利润。
啥意思呢？例如一个上市公司花一个亿买了块地，啥也不干，第二年地价涨了50%，那公司就有了50%、也就是5000万的利润可以体现在报表里。
一分钱没花，一分钱没赚，但有了5000万利润，这就是藏在报表里的秘密。但是怎么认定地价涨了50%呢？那就需要找到有资质的评估公司，所以中国地产这些年，评估公司就换了好几家，效果显著。
例如2007年，在没有新增项目的情况下，投资物业价值从104亿港元增至203亿港元，涨幅不小。
有了地股价能保住，那融资渠道还是很多的，借了钱再买地，再坐等地价升值，这跟印钞机差不多了。
前面说了，协和石化1994年在宁波投资时，拿了5000亩的工业用地，一共花了1.5亿，但最终项目流产了，地要转给新的投资者台塑，2005年初评大概值5亿，2006年的时候已经值10亿了。
这种捂地牟利的套路，超期20多年没开发，早就实质性违约了，但是地也没收回，没有狠手段，这让他们看到有操作空间，以为真可以把套利游戏玩到极致。
但是，汪世忠比李嘉诚差的是他没有其它产业支撑，是真缺钱。
上海康城项目，曾因1000万的维修基金，差点拿不到大产证，在重庆就更搞笑了，2015年，因为拖欠媒体的宣传费，被当地媒体在头版登出了催债广告。
2018年起，协和房地产更是被多家信托机构告上法庭，要求偿还40亿违约贷款……
慢慢地，公司缺钱全市场都知道了，公司后来的融资利率已经高达15%。股市也不行了，靠评估做利润的把戏早被大家看穿，2007年股价6.5元，现在只剩了0.4元。
怎么破解这个困局呢？好像只剩最后一招——卖地。
像重庆协和城拍于2009年，楼面价3170元/㎡，而如今重庆解放碑是个出地王的地段，楼面价早就涨了好几倍，至于上海的地块，早就寸土寸金了。
随便卖点，不就有钱了？想得美！早几年把地卖了估计还能跑路，现在跑不了了，因为政府不答应。2019年还未开工建设的协和城二期地块，被上海市静安区规划局认定为闲置地块，然后被查处了。
7月13日，这个地块拍卖成功，起拍价24.68亿，底价成交，与评估价的35.26亿相比，相当于打了一个七折。
实际的楼面价仅1.9万/㎡，价格便宜到难以想象，这可能超过很多人的认知。
其实，从拿地的1992年算起，这块地已经囤了29年，办公和商业的产权使用年限，只有21.5年和11.5年，如果再加上开发周期和销售周期，空间已经不大了，所以也很难卖上价格。
捂了29年，汪世忠当然不认可这样的结果，已经提出了撤销拍卖的申请，仍想争一争这块地的产权归属。但是估计没戏，因为他违约在先，按说早该收回了，现在这个结果只能是咎由自取。
汪世忠囤的另一块地重庆协和城，也有不少市民开始质疑其建设进度以及囤地操作，希望重庆能够收回闲置土地了。
留给汪世忠的时间也不多了。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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