房地产的诅咒，我们正以绝无仅有的方式出逃…(图)
【看中国2018年6月20日讯】一 房产界的诅咒
房地产的研究史上有一位著名的研究专家，叫做弗雷德·哈里森。
他之所以被众人捧上神坛，是因为他曾精准地预见了1992年英国房地产的崩溃及2007年美国房地产的崩盘。而且，他每次精准的预测都源于他的一套理论模型，叫做“18年周期模型”，也被称作“18年诅咒”。
根据哈里森的研究，工业革命以后才有完全意义的房地产周期，工业革命以来200多年的历史表明，一个完整的房地产周期是18年左右。这18年里，房价会先上涨7年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后经历5年的快速上涨，再之后是2年的疯狂（哈里森称之为“胜利者的诅咒”），最后是历时4年左右的崩溃。
这套理论在历史上还先后被多个学者论证过，例如美国著名经济学家西蒙·库兹涅兹、芝加哥房产专家霍伊特、美联储主席的阿瑟·伯恩斯，还有玫瑰房地产经纪商罗伊·温茨利克等等。按照大家的算法综合下来，房地产周期平均长度为18.33年，准确无误。
如果你还不相信，那再来看看离我们最近的几个著名房地产泡沫：
美国1989年房地产泡沫破裂，导致储贷危机，到2007年次贷危机爆发，房地产泡沫再次破裂，历时18年；
日本房地产1974年开始为期3年的调整，到1991年一个更大的泡沫破裂，历时18年；
香港房地产1985年开始复苏，1997年东南亚金融危机之下泡沫破裂，直至2003年再次复苏，历时18年。
所以，世界上几乎所有房地产经济研究者都坚信：“18年对于房地产来说，是个逃不过的魔咒”。
但万万没想到，意外还是发生了……
二 “中国特色”
我们再用这套理论去推演中国房地产。
中国房地产进入商业化的时间点是1987年，住房货币化改革是在1998年，所以1998年一直被作为中国房地产周期的开端。至于接下来的推演过程篇幅有限就不一一详述了。
但肯定的是，中国房地产市场从98年开始的周期起伏和弗雷德·哈里森的“18年周期论”极为相似。
其实从2014年开始，中国房地产就开始呈现疲软之势。70个大中城市新建商品住宅价格指数环比数据环环下跌，衰退格局正式被确立。那段时间人心惶惶，房地产市场极为萧条，炒房客排队套现把钱转入股市，投资客纷纷抛盘保命，刚需绝迹于江湖。
所有人都认为中国房地产市场诅咒时刻马上来临。谁都不愿意成为经济风暴的受害者，家门口刚刚崩盘的日本不正是活生生的例子吗？
其实，这也就从根本解释了为什么房地产周期能够跨越国别，跨越种族，跨越信仰存在于世中。
其实，就是人性的共性。“恐惧和贪婪的人性弱点才是一切金融现象的使然。”这个在罗伯特·席勒的《动物精神》中解释地特别通透。
房价下跌的时候，你喊刚需出来买房是要出人命的。他会指着鼻子告诉你：“房价都要崩了，你还让我买房，是不是图谋不轨？”
但是房价上升时，他们又跑出来疯了一样的抢着买房。你对他们说：“之前不是说房价要崩吗？钱不是不够吗？”
他们会回你：“房价涨了还不买，是不是图谋不轨？钱不够可以借啊！”
所以，购房者80%都是韭菜。
然而，正当所有人认为中国房地产在2014年在劫难逃时，市场却来了一个惊天大逆转。
越调越涨的中国楼市，正在毀掉这个社会……（图片来源：Getty Images）
2014年10月起，央行开始接连降息降准，货币如潮水般涌入房地产市场。从2014年的四季度到2017年的三季度末房贷大跃进，足足投放了10万亿的房贷，这个量级整整占了过去18年的一半。
然后我们就看到了上一轮中国房价重燃暴涨局面——到现在为止，可以准确的说，中国已经用绝无仅有的方式打破了“18年诅咒”。
还记得去年年底房产研讨会，一位美国地产专家跑过来问我说：“我很看不懂你们中国房地产啊，按照规律你们现在已经崩盘了，怎么还能出现暴涨，So fanatical！”
我回答：“首先，每天盼望我们崩盘是什么心理？而且，你可曾听说过有‘中国特色’这个词？”事实上，上一波“中国特色式”去库存放水房地产确也是无奈之举。
房地产就是经济，如果中国房地产在这个历史节骨眼上被“诅咒”了，中国是绝对跨越不了“中等收入陷阱”的，也就是说，中国将与发达国家无缘。
三 如何面对中等收入陷阱？
如果中国想跨过中等收入陷阱，就必须面对两个世界级难题，“刘易斯拐点”和“明斯基时刻”。
中国改开四十年能有现在的成就，绝大部分归功于中国庞大的人口红利。尤其是在加入WTO以来，中国依靠廉价劳动力成为了全球最受益的一方。
然而，中国从2012年劳动适龄人口开始减少。从2012年以来，我们16周岁至60周岁的劳动年龄人口减少了1500万人，每年都在减少。人口的逐年减少，劳动力成本的不断升高告诉我们，刘易斯拐点近在咫尺。
“刘易斯拐点”（Lewis Turning Point），即劳动力从过剩走向短缺的转折点。人口结构的变化对经济的影响是根本性的。
如果达到刘易斯拐点，将意味着工资大幅上涨、工业利润受到挤压、投资下降，届时，发展中国家将无法再依赖廉价劳动力。
由于拐点的到来，很大程度上是由于国家强制推行的计划生育政策造成，劳动年龄人口的下降速度将远超过其他国家的正常下降水平，即使现在马上放松独生子女政策，鼓励生育，时间上也来不及了。所以，中国将很快成为劳动力短缺的国家。
如果把2013年写的刘易斯拐点造成的六个趋势放到下面，你就会对今天中国的变化一目了然。
1、劳动力紧缺，必然导致工资会涨，传统的劳动力密集型企业将难以为继，并将大范围地向其他更落后的国家和地区转移。
“本来发达城市的产业是由周边三四线城市承接的，结果由于人力成本太高，以至于中国多数制造业企业逃逸至东南亚国家”
2、中国沿海发达地区的发展依赖于大量内地民工，随着劳动力进入短缺时代，这些民工不需要别井离乡，在家门口就有很多工作机会，所以沿海发达地区的产业升级需求会更迫切。
“中部城市崛起，将超越沿海城市成为国家发展主要力量”
3、由于劳动力紧缺，各地将会出现争夺劳动力的浪潮，发达大城市将改革户籍制度，取消入户门槛，力求更多劳动力资源留在本地。人口的城市化进程仍会加速。
“目前城市抢人大战已经进入顶峰时刻，深圳近期的落户政策几乎取消了入户门槛”
4、劳动力成本上涨，将迫使企业更快地向资本密集型和技术密集型企业升级，没有能力升级的落后企业将被大量淘汰，存活下来的企业无论在规模还是在效率上都会有迅速的提升，产业集中度必将增加。
“大规模低端制造业死亡，产业升级迫在眉睫”
5、人少了，总需求会下降，但需求的质量会提高，质量差价格低的产品市场会萎缩，质量、性能、品牌好的产品会有来越有市场。
“GDP主动降速开始寻求质量，满足内需升级”
6、中国经济过去的发展，靠的是出口和大规模的铁公基投资投入拉动，随着劳动力成本上涨，出口优势将逐步减弱，产能过剩使投资需求减弱，靠大规模投资拉动的高速发展很难持续下去。未来的出路不在于继续增大投入，而在于提高效率。
“大部分基建被砍，去产能成为首要目标”
以上6点趋势是中国未来必然要面对的事情，与老百姓的生活息息相关。而刘易斯拐点也是每个国家无法绕过的陷阱，所以只能主动去面对。在早期完成去产能、产业升级和内部城市崛起扩大内需的改革才是重中之重。
但是想做到这些，钱从哪儿来呢？
要是过去，随便开动印钞机印钞票就好了，但是现在，美国加息潮逼的这么紧，再开动印钞机，分分钟一大堆索罗斯坐在家门口掏空你的经济，割你的韭菜。所以，只能有一个办法，就是从居民身上筹钱，方式就是打开房地产的阀门。
然而，中国多年的货币宽松政策和金融管制已经形成了奇高的债务泡沫，再加上上一轮的房地产去库存，中国金融杠杆已经形成了一个吹弹可破的大泡沫。
结果金融市场跨过了灰犀牛，却引来了“明斯基时刻”。
“明斯基时刻”，是指信贷膨胀耗尽后资产价值崩盘的时刻，也可以被理解为杠杆过度累积引发市场突然下行。
懂的人都知道，“明斯基时刻”远比什么黑天鹅、灰犀牛厉害得多，当年的俄罗斯金融危机就是栽倒在它这里，完全不可预见。
而中国长期以来，地方政府背杠杆大搞基建，企业背杠杆运营周转，开发商背杠杆买地造楼，居民背杠杆买房买车，所有主体都活在杠杆梦中无法自拔，严重透支了社会信用和居民劳动力。
所以从去年年底开始，央行仅做一件事情，就是严查所有账务，全面整顿金融市场，不遗余力地降杠杆！
降杠杆就是刮骨疗伤，靠着之前房价得来的资金做缓冲麻醉剂，勉强一层一层刮下去。
结果，还是刮出了钱荒。
四 打破经济规律的代价
从2018年开年后，社会上就开始曝出各种各样的“缺钱新闻”。例如，多地教师和公务员发不起工资，众多企业违约，董事长跳楼，房贷断供率达到历史峰位，社会固定资产投资创下1995年有记录以来的最低值等等。
种种现象告诉我们，中国钱荒真的来了！
但是很奇怪的是，截止2018年3月份中国货币总量已经超过了174万亿，比美元和欧元的总和还要多！那么这么多钱到底去哪儿了呢？或许只能用“不为人知”这个词去解释吧。
中国用拉升房价的方式打破了“18年周期”，延缓了“刘易斯拐点”，对抗了“明斯基时刻”，说明任何经济规律是可以被打破的。但未来中国还有更长的路要走，需要解决经济的增长回落、贫富分化、过度城市化、社会公共服务短缺、就业困难、金融体系脆弱等问题，中等收入陷阱简直是发展中国家的噩梦。
而6月15日，川普(特朗普)政府突然再次对中国发动贸易制裁也显得在情理之中了。美国那么多资本大鳄是不可能不会窥见中国目前的处境的，这么好的机会，他们怎么可能放过呢？
但是对于未来趋势，作为个人，笔者还要多说一句。
我们都是人类，都有共同的恐惧和贪婪，而人性的弱点是“我们”这个整体所无法克服的。
所以，人是有限理性的，市场并不完全有效，只要克服人性弱点，作为个人是可以持续战胜市场的，巴菲特用他的一生来证明了这一点。
(文章仅代表作者个人立场和观点)