【争鸣】调控放松房价会大涨?想多了……(组图)

2018-12-22 08:30 作者:子木 桌面版 正體 0
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【看中国2018年12月22日讯】1 真正的“勇士”

对菏泽的印象,好像还停留在上个世纪:电视里一个充满正气的男声反复朗诵:山东菏泽,白癜风消失的地方~~~

第二个印象,肯定是这几天的菏泽,被媒体称作勇敢的“寒冬破局者”。与其说是“勇士”,倒不如说是被媒体过度消费的牺牲品。

12月18日,菏泽住建局在官网上偷偷发布了一条楼市解除限售的通知,这个信息源首次被易居小编用机器捕捉到,然后转手一编:易居房地产研究院副院长杨红旭表示,自2016年9月30日开启新一轮楼市调控以来,菏泽将成为全国第一个取消限售政策的城市!


山东菏泽取消去年楼市调控的相关规定,舆论大哗…(图片来源:Andrey/Adobe Stock)

几乎在同时,全国媒体纷纷响应,立刻传读为打响楼市调控松绑第一枪!全国购房者陷入焦虑……房价又要涨?

作为一个负责任的楼市研究者,现在不敢跟风,在任何事情确认真相之后才敢撰文解读,现在对于此事件,下面子木用自己的话来全面解释一下。

2 生不逢时

菏泽是此轮房地产周期第一个放开调控的城市吗?

可笑。

都不用翻官网信息源,百度一查也知道,在这轮大周期里,第一个放开限售的是山西太原!2017年10月,太原市对二手房发布“限售令”,规定取得产权证两年内的住房不得交易转让,2018年7月开始不再要求,但当时重申了限购。

那为什么太原没火,菏泽却火了?用土话来讲,这叫“生不逢时”。

太原取消限售是在今年7月份,菏泽取消限售是在12月。而中国楼市主要转折点准确来说是9月份。7月31日,中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”的调控精神之后,8月史上最强调控“问责制”出台,楼市哑火,随后金九银十不再,楼市掉头向下进入寒冬。

所以你就明白了,7月房价涨,任何地方放不放松调控都无所谓,因为大家都不关注。但是12月不同,房价好不容易被政策摁住,房价没跌几毛钱呢,又要放松了,这是几个意思?

菏泽放松信号会不会传导到其他城市?我们的房价是否又要涨?如果菏泽放松调控,那中央“房住不炒”的决心又在哪里?

一连串的疑问集中爆破了购房者的焦虑情绪,换句话讲,中国的房价,真是把人涨怕了……这才是菏泽事件发酵的真正原因。

3 政策松动不等于房价上涨

赶得早,不如碰得巧。

菏泽事件后,12月19日广州住建局发布通知:决定放开公寓买卖限制,允许个人入市购房(之前不允许个人买卖商服物业)。12月19日,珠海媒体爆料,珠海的金湾、斗门两区放松限购调控政策,只需要一年社保就可以购买一套商品住房,虽然没有正式文件下发,但政府已经默认。紧接着,深圳宣布四大行放松购房者首套房房贷利率,北京首套房贷利率也调低了房贷利率,为上浮10%,之前是15%。

近期珠海放松购房门槛
近期,珠海也公布了放松购房门槛的政策(网络图片)

一时间,感觉全国楼市迎来了春天……

近日有一位媒体人和我辩论,限售取消,限购放松,利率调低……所有新闻都在佐证,“菏泽是中国楼市放松调控的第一枪”是完全正确的,你凭什么说房价不会上涨呢?

我反问他,政策放松和房价上涨有必然联系吗?政策放松一定会促使房价上涨吗?他就讲不出话来了。

要知道,楼市出调控政策到底为了什么?

——调稳。

目前经济下行,而房地产牵连百业,上至钢铁水泥建筑,下至家具家电家装,为了稳就业,房价会允许下跌太深吗?目前,房地产业还在深度绑定中国经济,对GDP的贡献大概是12%左右,有的地方财政50%多的经济来源都是房地产,间隙换挡的新经济还没有起作用,房价下跌,没人买房,地方的城镇化会不会出现断层?

这就像一个重度吸毒患者站在你面前,你狠心直接没收烟枪,他可能熬不过一个晚上,如果先把他病情稳定住,循序渐进着治疗,也许还能活下去,戒除烟瘾。

这些真相不必细讲太多,虽然倍感无奈,但是谁都避不开,你站在操盘者的角度思考,就通透很多了。

那么年关将至,2019年楼市怎么走?为了让大家有一个明晰的概念,笔者决定换一种方式为大家预演一下2019年楼市趋势,做个明白人。

4 惊人的相似

以史为鉴,方能知更替。

从2018年往前推,你会发现,历史上每当房地产行业各项基本面指标出现下行风险时,就是政策放松之日。

查了大量的资料,可以很坚定地告诉大家,2012年和2019年的楼市行情将会一模一样。

我们先来研究2012、2019年的前夕表现。

2011年第四季度和2018年第四季度是一致的,都是楼市严控最强力的阶段,房地产各项指标纷纷下行,房销售面积单月同比增速和百城土地成交价款增速,均首度由正转负。

国庆期间各大开发商出现新盘降价销售,业主掀起售楼处维权潮。在一二线城市新房限价的情况下出现折扣优惠,部分城市、区域的去化压力巨大,房价停涨甚至开始显著下跌,土地流拍严重,财政压力和稳增长、保就业的压力再次凸显。

那么随后2012年,楼市进行了怎样的调整呢?

2012年2月,央行微调房地产信贷政策称满足首套房贷款需求,并下调存款准备金率、释放流动性;3月,首套房贷利率“基准内”定价房地产贷款审批被责令提速;4月,公积金条例修改进入调研期,同期杭州首家房地产公司申请破产;5月,央行再次下调存款准备金率;6月、7月连续降息25个基点。 

随后,在2012年7月,商品房销售面积单月同比增速由负转正。当年12月召开的中央经济工作会议称,要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。

是不是熟悉的味道?

一边坚持楼市调控政策不动摇,一边开始边际改善,让刚需入场拖底楼市:一些城市限价政策取消,一些城市以“引进人才”的名义放松限购,部分按揭利率最紧的城市在第四季度悄然下降。

重要的是经济环境也极度相似,2012年,政府为了降低经济对房地产的依赖,对冲房地产调控导致房价下滑对经济的负面影响,也出台了各种扶持其他行业、扶持民营经济的政策以及区域振兴政策。

然而,2012年即使放松了政策调控,房价涨了吗?并没有,且一直在冷暖之间悠荡徘徊。因为大家的房价预期碎了。

所以大家放心,历史上还没有出现过一波大涨后又接一波大涨的现象发生。而每次大涨都是像2014年那样,经过长达一年的“超级宽松”促成的。而三四线房价只能由货币化棚改促发,而现在中央已经严令要求去化周期低于18个月的地区采用实物安置,不会再大涨了。

4 2019年趋势

所以对于2019年,笔者认为:一线城市由于其具有楼市风向标意义,为了响应调控政策不动摇,调控宽松空间不大,会继续着手建立长效机制。二线城市将很有可能实行有针对性、有分寸的政策宽松,大概率会通过人才引进破除限购,将是房地产市场供需博弈的主要战场。至于三四线城市存在一定的改善住房需求,但由于过去一段时间房价过快上涨叠加未来人口持续净流出,为了防止房价极速回落,会全线放开政策调控。

顺便说一句,根据目前的数据显示。过去两年多时间小城市销售出去的商品住宅和剩余库存的总和,是2015年年底商品房库存的6倍还多。

也就是说,上一波房价周期,小城市房地产销售变好后,不仅把原来的高库存消化了,还把新建的很多房子也卖出去了。但是卖出去的库存并没有凭空消失,仍是房地产市场的潜在供给,只不过从开发商到了老百姓手里。对于一个在2014年就供给过剩的市场,当前的过剩状况是更严重的,这个大家想一下。

2019年是一城一策,也是一城一价,“一刀切”的政策方式不再适用,也无法再用了。那么理性市场下,供需结构紧凑的城市,例如一线城市和热点二线城市会加速触底,三四线城市会掉头阴跌。

至于一二线会不会规模性反弹上涨,这个还得看到时候的经济形势如何,毕竟现在老百姓连手机都换不起了。

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