【尚一专栏】中国房地产塌方式大崩盘（上）(图)

【看中国2017年7月9日讯】随着银行业资金链断裂，中国系统性危机从核心部分爆发，房地产从上层到底层同时崩盘，中国房地产规模短时间内从宇宙第一变得一文不值，即为房地产塌方式大崩盘。塌方的特点是突然、快速、连锁反应，直到全军覆没。

中国楼市的未来在哪里？（图片来源：Getty Images）

2017年3月22日开始，多次警示近在眼前的房地产塌方式大崩盘。3月22日第一次发微博，“中国政府本轮房地产调控不同于以往为保房价，而是由于资金紧张。去库存政策被扭曲操作利用导致过度消耗信贷资金，工业品大通胀，美联储加息绞索不断收紧，川普政府要求贸易平衡如利剑高悬，这些因素都迫使体制严厉收贷。房地产全面崩盘进入尾声，聪明人拼命出货，自以为聪明的拼命接盘，各得其所”。4月4日发长文《中港如何共筑空中楼阁》。6月22日又发微博，“中国楼市进入塌方式大崩盘阶段，中国体制三十年地产救国立国就此结束”。7月1日又发长文《中国银行业资金链断裂》。

中国房地产结构是典型的金字塔梯级结构，主要包括三层：第一，金字塔尖和上层。在银行资金支持下，权贵和地产富豪拥有对房地产的主导权，地方官员和富人拥有大量房产，成为金字塔尖和上层。第二，金字塔中层。以实体经济为支撑的所谓中产，包括实体老板和企业高收入雇员，普遍拥有多套房。第三，金字塔底层。倾三代之力勉强买上房的大量穷人造就的房奴阶层，从基础上强力支持房地产。

房地产塌方式大崩盘的重点是塌方式，因层级不同而表现不同： 第一，随着银行业资金链断裂，离资金最近的金字塔尖和上层先崩。资金链断裂后才发现谁在裸泳，原来大量地产富豪和炒房富人都是负债累累的负豪和负人。第二，实体经济末日，中产失去获得收入的机会变身伪中产无力再支撑房地产，中层实体经济区块的房地产悄无声息的迅速塌陷。第三，穷人踊跃负债买房致力实现中产梦，然而生活捉襟见肘更加贫困，随着银行业资金链断裂和实体经济走向末日，房奴还贷压力山大生存都成问题，金字塔底层全线垮塌。

三个层面代表三个大群体，也决定不同地区的崩盘特点。第一，资金链断裂以京沪为代表，这些地区信息来源最快，对资金反应最敏感，抛售最果断，所以崩盘现象明显，各省会和地区中心城市迅速跟进。第二，实体末日以深广为代表，包括沿海和内地血汗工厂集中的地区。这个中层群体整体性视野狭隘鼠目寸光思维僵化反应迟钝，所以该区域崩盘以缩量为主悄无声息的崩，后知后觉挂盘时才发现根本没人看房，才知道原来房地产早已崩盘。第三，穷人买盘集中的地区，包括一二线城市的远郊以及各N线落后地区，完全成为被人遗忘无人提及的崩盘角落。

房地产崩盘后政府不会救市，最大可能是开征房产税。银行业资金已经断裂，不会再对无药可救的房地产放贷，而且银行即使有钱，也可能放弃房地产贷款通道转身重启对地方政府的直接贷款。地方政府为获得新财源极有可能迅速推出房产税，甚至回溯性征收，比如，如果地方政府能生存到2018年，那么将宣布在1月1日开征房产税，起征日期则是2017年7月1日。届时，凶残如饿狼的体制内执法者不会放过任何一个敲诈来源，而懦弱的债务接盘侠只要有一分钱，都会乖乖还贷并上缴房产税，继续给体制供血，这是奴隶的宿命。

银行业资金链断裂

中国房地产的本质是金融产品，完全靠钱支撑。如果没有钱，大部分农民连砖瓦房都盖不起来，还住在茅草棚里；城市里，很多家庭六七人挤在30平米的空间中，或者住窝棚和简易房。到1980年代，很多香港人还住在简易房中，不少船民无钱上岸只能住船上。

在中国，房地产从最初就是用来炒的，不是用来住的。中国人的命从来不值钱，仅仅是一些人赚钱的工具。体制采取房地产救国立国，竭力发展地产经济是为了保政权政治获利，而民众买房的根本目的也是为了获利，骨子里都是炒房客，房价降一点点痛苦的夜不能寐，恨不得连夜去砸售楼处，尽管买房时喜欢自我标榜为刚需不在乎房价涨跌。而所谓的人多地少人口不断涌入房价必然上涨都是忽悠的噱头，唯一的真相是，无论中国有多少人，钱在，房地产在，钱走，房地产亡。

房地产的基本规律是在印钞经济中资金量随着印钞规模逐渐增长。随着资金增量不断涌入房地产，支持房价逐渐上涨，更多资金看到房地产收益，积极加入建房和炒房行列，房地产加速上涨。越到房地产上涨后期，社会资金参与越多，价格上涨越快，成交量越大。

银行资金链断裂突然发生导致房地产暴跌。印钞经济都存在一个突然崩盘点，当资金供应超过崩盘临界点后，无论大通胀还是被迫中止印钞，都会导致资金链突然断裂。在此之前，高昂的价格和巨大的成交消耗掉巨额资金，资金链断裂后，无法继续支撑房地产所需的巨额资金从而引发房地产崩盘。崩盘首先是交易量骤跌，然后价格暴跌，房地产泡沫破裂，市场处处大甩卖处处烂尾楼，即塌方式崩盘。

海南1993年房地产崩盘为中国改革开放后第一次银行资金链断裂式崩盘。1988年，中国大部分农民还住草房，市民住窝棚（所谓的棚户区）。中央把海南独立建省并划为第五个经济特区，接着制造房地产热，各大央企和大型地方国企齐聚海南开发高楼和别墅项目，共同推高房价和地价，到1992年，650多万人口的海南拥有2万多家地产公司，房价高达10,000元（人民币，下同）平米。2010年，海南被定为成为国际旅游岛，酒店价格、房价和物价全面暴涨，大量炒房客疯狂涌入到海南，复制1988年的口号和模式。

海南房地产开发模式反映中国房地产的两个重要特点。第一，房子是用来炒的。1988年全国大部分地区还不知道房地产为何物，各地民众更需要资金建筑质量较好的房子改善居住条件，但是民众没钱买不起房，而资金也并不用于满足民众需求而是涌入海南开发高档楼盘和别墅，清晰反映出中国房地产做为资金炒作的工具功能。第二，中国的炒房主力是跟随体制发财的暴发户。时隔二十年，海南受到体制的支持再次以几乎同样的口号推动房地产开发，规模比1992年时扩大百倍，炒房客同样争先恐后重蹈覆辙。

海南的塌方式崩盘是中国房地产未来的预兆。1992年开始中国陷入大通胀，到1993年接近失控，迫使政府采取行动。经过近半年的宣传，6月中央颁布《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，随后银行全面收紧银根，利率大幅提高，海南房地产随即崩盘，价格从最高万元跌到200多元。由于压根没人接盘，跌幅95%只是名义价格，实际毫无价值，大量烂尾楼被废弃，99%房地产公司破产。 

北京和上海房地产是1992海南模式的代表。上海做为早期的金融中心是吸引外资的中心，是中国加入WTO后的主要资金集散地。上海不仅吸引外资和国内金融资本，还吸引大量长三角资金，进入上海买房和炒房。北京则主要靠体制内印钞，中央政府和央行、各大部委、各大银行、各大国企齐聚北京，进而吸引各地政府、各周边省市的富人，到北京买房炒房。引进外资后，北京大印钞才逐步启动，所以北京房价上涨略迟并低于上海。

2008年后中国经济转向印钞主导的内需经济。2008美国次贷危机后，中国出口创汇急剧衰退，同时国外游资大规模进入中国，体制迅速转向，从出口导向转为外资依赖。随着国外游资大幅增加，中国央行大规模印钞，然后通过银行业贷款的金融指挥棒操作，铁公基和房地产成为经济主导。房地产大规模开发和房价上涨，吸引更多国外游资进入中国炒房，形成供销两旺的楼市火爆局面。北京做为印钞放贷和铁公基龙头，不仅自身实力雄厚，吸引地方政府跑部钱进，还促使大量外企把重点向北京转移。北京房价急起直追，不断缩小与上海的差距，最后成功赶超上海。

重点城市是京沪在各个地区的复制品。除京沪之外，二三线重点城市做为地区中心城市和省会城市，兼具印钞派发和吸引外资的功能。2008年后重点城市的周边地区越来越有钱，大量到重点城市买房炒房，其中沿海地区的重要城市，早期以吸引外资为主，以印钞派发为辅，资金充裕，炒房历史悠久，比如杭州。内地的重要城市早期则依靠印钞，2008年后依靠资源获利，近年积极引进外资并以外资设厂为噱头炒房，成为炒房界的后起之秀。这些城市数量众多，房价暴涨时间不一，例如房价先期暴涨的太原（煤炭钢铁），中期暴涨的郑州（富士康和交通枢纽），后期暴涨的成都、武汉和重庆等。 

印钞和房地产经济的背后是大规模负债。房地产做为典型的金融印钞经济，与实体经济最大的不同是收入和规模增长机制差异。实体经济主要靠销售收入和利润生存，只有收入和利润持续增长才有发展空间，否则必然走向衰退。房地产则主要依靠负债增长，负债越多，房地产发展越快，利润可以忽略不计或者只是装裱的工具，尤其在房地产高速发展期，无论卖房的地产商还是购房者，都在高速积累债务。中国房地产高速发展多年，各种富豪榜单上都是房地产商赫然在列，这个现象说明，房地产成为经济主导，即负债成为中国经济主导，房地产富豪是巨额负债的负豪，炒房富人是债台高筑的负人。

通过大规模印钞和债务积累，京沪和重点城市房地产迅猛扩张。在过去20年，京沪和各重点城市依靠自身的印钞和负债优势，经过大规模的城市基建，道路和地铁等交通状况得到极大改善，市区面积迅速扩大，市郊与市区连接紧密。而且，房地产代表城市扩张，往往先于城市基建的扩张而扩张。多数城市郊区是先发展房地产，政府从房地产获得高额收入，再进行相应地产项目的基础设施配套。经过连年不断发展，京沪大片区域高楼林立连绵不断，同时空置率极高，以至于官方不敢公布数据。同理二三线重点城市的房地产和城市基建急剧扩张，空置率同样惊人。

银行业资金链断裂后，京沪首先塌方，进而快速波及各地区重点城市。银行业资金链断裂的重要原因之一是外资流入枯竭，一定程度上限制央行印钞，银行放贷随即缩减。京沪做为金融属性最高的城市，对资金最敏感反应也最快。2016上半年京沪房价暴涨后，京沪一小部分人意识到外汇风险，次高位抛盘换美元离境。2017年一季度末，银行业资金链开始大面积断裂，中央不得不改变房地产政策，首先向北京商住房开刀，接着各重点城市相继推出限购。按照理论上的金融市场传导时间，银行业资金链断裂后，3-6个月反映到房地产领域，离银行业源头最近的京沪最快动作，各重点城市随后跟上。

现实发展与理论时间基本吻合。3月22日笔者发微博警告房地产全面崩盘进入倒计时。4月4日发文《中港如何共筑空中楼阁》再次警告。5月份京沪房地产市场即有所反应，除交易量大幅下降外，成交价格也明显下跌。6月22日我再次发微博提醒，中国楼市进入塌方式大崩盘阶段，7月1日发文《中国银行业资金链断裂》分析深层原因。7月初，京沪开始出现急速抛售的腰斩盘，3-4折的也在快速增加。预计进入7月中下旬，随着二手房抛盘折扣越来越低不断以更低价格冲击市场，京沪楼市将表现出塌方式崩盘的各种特征。  

重点城市将步京沪后尘崩盘，滞后时间因资金状况和民众的愚昧贪婪程度而长短不一。银行业资金链断裂后，虽然银行大面积停贷，但体制仍严控消息假装一切正常。银行让申请房贷者无限期等待，同时以高利率少量放贷，表面也无异常。地方政府和喉舌媒体则继续鼓吹房价上涨，地产商一边雇人制造日光盘假象，一边力求尽快回笼资金，一手房暗中各种大折扣，对高首付和全款购买者极尽优惠。民众相对清醒的地区二手盘降价多崩盘速度较快，民众愚昧程度高的地区还坚持捂盘待涨，降价速度较慢，崩盘速度相对也较慢，而崩盘后更惨，拖的越久失血越多。（待续）

（中国经济文化研究所供稿）

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