【尚一專欄】中國房地產塌方式大崩盤（上）(圖)

【看中國2017年7月9日訊】隨著銀行業資金鏈斷裂，中國系統性危機從核心部分爆發，房地產從上層到底層同時崩盤，中國房地產規模短時間內從宇宙第一變得一文不值，即為房地產塌方式大崩盤。塌方的特點是突然、快速、連鎖反應，直到全軍覆沒。

中國樓市的未來在哪裡？（圖片來源：Getty Images）

2017年3月22日開始，多次警示近在眼前的房地產塌方式大崩盤。3月22日第一次發微博，「中國政府本輪房地產調控不同於以往為保房價，而是由於資金緊張。去庫存政策被扭曲操作利用導致過度消耗信貸資金，工業品大通脹，美聯儲加息絞索不斷收緊，川普政府要求貿易平衡如利劍高懸，這些因素都迫使體制嚴厲收貸。房地產全面崩盤進入尾聲，聰明人拚命出貨，自以為聰明的拚命接盤，各得其所」。4月4日發長文《中港如何共筑空中樓閣》。6月22日又發微博，「中國樓市進入塌方式大崩盤階段，中國體制三十年地產救國立國就此結束」。7月1日又發長文《中國銀行業資金鏈斷裂》。

中國房地產結構是典型的金字塔梯級結構，主要包括三層：第一，金字塔尖和上層。在銀行資金支持下，權貴和地產富豪擁有對房地產的主導權，地方官員和富人擁有大量房產，成為金字塔尖和上層。第二，金字塔中層。以實體經濟為支撐的所謂中產，包括實體老闆和企業高收入僱員，普遍擁有多套房。第三，金字塔底層。傾三代之力勉強買上房的大量窮人造就的房奴階層，從基礎上強力支持房地產。

房地產塌方式大崩盤的重點是塌方式，因層級不同而表現不同： 第一，隨著銀行業資金鏈斷裂，離資金最近的金字塔尖和上層先崩。資金鏈斷裂後才發現誰在裸泳，原來大量地產富豪和炒房富人都是負債纍纍的負豪和負人。第二，實體經濟末日，中產失去獲得收入的機會變身偽中產無力再支撐房地產，中層實體經濟區塊的房地產悄無聲息的迅速塌陷。第三，窮人踴躍負債買房致力實現中產夢，然而生活捉襟見肘更加貧困，隨著銀行業資金鏈斷裂和實體經濟走向末日，房奴還貸壓力山大生存都成問題，金字塔底層全線垮塌。

三個層面代表三個大群體，也決定不同地區的崩盤特點。第一，資金鏈斷裂以京滬為代表，這些地區信息來源最快，對資金反應最敏感，拋售最果斷，所以崩盤現象明顯，各省會和地區中心城市迅速跟進。第二，實體末日以深廣為代表，包括沿海和內地血汗工廠集中的地區。這個中層群體整體性視野狹隘鼠目寸光思維僵化反應遲鈍，所以該區域崩盤以縮量為主悄無聲息的崩，後知後覺挂盤時才發現根本沒人看房，才知道原來房地產早已崩盤。第三，窮人買盤集中的地區，包括一二線城市的遠郊以及各N線落後地區，完全成為被人遺忘無人提及的崩盤角落。

房地產崩盤後政府不會救市，最大可能是開徵房產稅。銀行業資金已經斷裂，不會再對無藥可救的房地產放貸，而且銀行即使有錢，也可能放棄房地產貸款通道轉身重啟對地方政府的直接貸款。地方政府為獲得新財源極有可能迅速推出房產稅，甚至回溯性徵收，比如，如果地方政府能生存到2018年，那麼將宣布在1月1日開徵房產稅，起征日期則是2017年7月1日。屆時，凶殘如餓狼的體制內執法者不會放過任何一個敲詐來源，而懦弱的債務接盤俠只要有一分錢，都會乖乖還貸並上繳房產稅，繼續給體制供血，這是奴隸的宿命。

銀行業資金鏈斷裂

中國房地產的本質是金融產品，完全靠錢支撐。如果沒有錢，大部分農民連磚瓦房都蓋不起來，還住在茅草棚裡；城市裡，很多家庭六七人擠在30平米的空間中，或者住窩棚和簡易房。到1980年代，很多香港人還住在簡易房中，不少船民無錢上岸只能住船上。

在中國，房地產從最初就是用來炒的，不是用來住的。中國人的命從來不值錢，僅僅是一些人賺錢的工具。體制採取房地產救國立國，竭力發展地產經濟是為了保政權政治獲利，而民眾買房的根本目的也是為了獲利，骨子裡都是炒房客，房價降一點點痛苦的夜不能寐，恨不得連夜去砸售樓處，儘管買房時喜歡自我標榜為剛需不在乎房價漲跌。而所謂的人多地少人口不斷湧入房價必然上漲都是忽悠的噱頭，唯一的真相是，無論中國有多少人，錢在，房地產在，錢走，房地產亡。

房地產的基本規律是在印鈔經濟中資金量隨著印鈔規模逐漸增長。隨著資金增量不斷湧入房地產，支持房價逐漸上漲，更多資金看到房地產收益，積極加入建房和炒房行列，房地產加速上漲。越到房地產上漲後期，社會資金參與越多，價格上漲越快，成交量越大。

銀行資金鏈斷裂突然發生導致房地產暴跌。印鈔經濟都存在一個突然崩盤點，當資金供應超過崩盤臨界點後，無論大通脹還是被迫中止印鈔，都會導致資金鏈突然斷裂。在此之前，高昂的價格和巨大的成交消耗掉巨額資金，資金鏈斷裂後，無法繼續支撐房地產所需的巨額資金從而引發房地產崩盤。崩盤首先是交易量驟跌，然後價格暴跌，房地產泡沫破裂，市場處處大甩賣處處爛尾樓，即塌方式崩盤。

海南1993年房地產崩盤為中國改革開放後第一次銀行資金鏈斷裂式崩盤。1988年，中國大部分農民還住草房，市民住窩棚（所謂的棚戶區）。中央把海南獨立建省並劃為第五個經濟特區，接著製造房地產熱，各大央企和大型地方國企齊聚海南開發高樓和別墅項目，共同推高房價和地價，到1992年，650多萬人口的海南擁有2萬多家地產公司，房價高達10,000元（人民幣，下同）平米。2010年，海南被定為成為國際旅遊島，酒店價格、房價和物價全面暴漲，大量炒房客瘋狂湧入到海南，複製1988年的口號和模式。

海南房地產開發模式反映中國房地產的兩個重要特點。第一，房子是用來炒的。1988年全國大部分地區還不知道房地產為何物，各地民眾更需要資金建築質量較好的房子改善居住條件，但是民眾沒錢買不起房，而資金也並不用於滿足民眾需求而是湧入海南開發高檔樓盤和別墅，清晰反映出中國房地產做為資金炒作的工具功能。第二，中國的炒房主力是跟隨體制發財的暴發戶。時隔二十年，海南受到體制的支持再次以幾乎同樣的口號推動房地產開發，規模比1992年時擴大百倍，炒房客同樣爭先恐後重蹈覆轍。

海南的塌方式崩盤是中國房地產未來的預兆。1992年開始中國陷入大通脹，到1993年接近失控，迫使政府採取行動。經過近半年的宣傳，6月中央頒布《關於當前經濟情況和加強宏觀調控的意見》，隨後銀行全面收緊銀根，利率大幅提高，海南房地產隨即崩盤，價格從最高萬元跌到200多元。由於壓根沒人接盤，跌幅95%只是名義價格，實際毫無價值，大量爛尾樓被廢棄，99%房地產公司破產。 

北京和上海房地產是1992海南模式的代表。上海做為早期的金融中心是吸引外資的中心，是中國加入WTO後的主要資金集散地。上海不僅吸引外資和國內金融資本，還吸引大量長三角資金，進入上海買房和炒房。北京則主要靠體制內印鈔，中央政府和央行、各大部委、各大銀行、各大國企齊聚北京，進而吸引各地政府、各周邊省市的富人，到北京買房炒房。引進外資後，北京大印鈔才逐步啟動，所以北京房價上漲略遲並低於上海。

2008年後中國經濟轉向印鈔主導的內需經濟。2008美國次貸危機後，中國出口創匯急劇衰退，同時國外游資大規模進入中國，體制迅速轉向，從出口導向轉為外資依賴。隨著國外游資大幅增加，中國央行大規模印鈔，然後通過銀行業貸款的金融指揮棒操作，鐵公基和房地產成為經濟主導。房地產大規模開發和房價上漲，吸引更多國外游資進入中國炒房，形成供銷兩旺的樓市火爆局面。北京做為印鈔放貸和鐵公基龍頭，不僅自身實力雄厚，吸引地方政府跑部錢進，還促使大量外企把重點向北京轉移。北京房價急起直追，不斷縮小與上海的差距，最後成功趕超上海。

重點城市是京滬在各個地區的複製品。除京滬之外，二三線重點城市做為地區中心城市和省會城市，兼具印鈔派發和吸引外資的功能。2008年後重點城市的周邊地區越來越有錢，大量到重點城市買房炒房，其中沿海地區的重要城市，早期以吸引外資為主，以印鈔派發為輔，資金充裕，炒房歷史悠久，比如杭州。內地的重要城市早期則依靠印鈔，2008年後依靠資源獲利，近年積極引進外資並以外資設廠為噱頭炒房，成為炒房界的後起之秀。這些城市數量眾多，房價暴漲時間不一，例如房價先期暴漲的太原（煤炭鋼鐵），中期暴漲的鄭州（富士康和交通樞紐），後期暴漲的成都、武漢和重慶等。 

印鈔和房地產經濟的背後是大規模負債。房地產做為典型的金融印鈔經濟，與實體經濟最大的不同是收入和規模增長機制差異。實體經濟主要靠銷售收入和利潤生存，只有收入和利潤持續增長才有發展空間，否則必然走向衰退。房地產則主要依靠負債增長，負債越多，房地產發展越快，利潤可以忽略不計或者只是裝裱的工具，尤其在房地產高速發展期，無論賣房的地產商還是購房者，都在高速積累債務。中國房地產高速發展多年，各種富豪榜單上都是房地產商赫然在列，這個現象說明，房地產成為經濟主導，即負債成為中國經濟主導，房地產富豪是巨額負債的負豪，炒房富人是債臺高筑的負人。

通過大規模印鈔和債務積累，京滬和重點城市房地產迅猛擴張。在過去20年，京滬和各重點城市依靠自身的印鈔和負債優勢，經過大規模的城市基建，道路和地鐵等交通狀況得到極大改善，市區面積迅速擴大，市郊與市區連接緊密。而且，房地產代表城市擴張，往往先於城市基建的擴張而擴張。多數城市郊區是先發展房地產，政府從房地產獲得高額收入，再進行相應地產項目的基礎設施配套。經過連年不斷發展，京滬大片區域高樓林立連綿不斷，同時空置率極高，以至於官方不敢公布數據。同理二三線重點城市的房地產和城市基建急劇擴張，空置率同樣驚人。

銀行業資金鏈斷裂後，京滬首先塌方，進而快速波及各地區重點城市。銀行業資金鏈斷裂的重要原因之一是外資流入枯竭，一定程度上限制央行印鈔，銀行放貸隨即縮減。京滬做為金融屬性最高的城市，對資金最敏感反應也最快。2016上半年京滬房價暴漲後，京滬一小部分人意識到外匯風險，次高位拋盤換美元離境。2017年一季度末，銀行業資金鏈開始大面積斷裂，中央不得不改變房地產政策，首先向北京商住房開刀，接著各重點城市相繼推出限購。按照理論上的金融市場傳導時間，銀行業資金鏈斷裂後，3-6個月反映到房地產領域，離銀行業源頭最近的京滬最快動作，各重點城市隨後跟上。

現實發展與理論時間基本吻合。3月22日筆者發微博警告房地產全面崩盤進入倒計時。4月4日發文《中港如何共筑空中樓閣》再次警告。5月份京滬房地產市場即有所反應，除交易量大幅下降外，成交價格也明顯下跌。6月22日我再次發微博提醒，中國樓市進入塌方式大崩盤階段，7月1日發文《中國銀行業資金鏈斷裂》分析深層原因。7月初，京滬開始出現急速拋售的腰斬盤，3-4折的也在快速增加。預計進入7月中下旬，隨著二手房拋盤折扣越來越低不斷以更低價格衝擊市場，京滬樓市將表現出塌方式崩盤的各種特徵。  

重點城市將步京滬後塵崩盤，滯後時間因資金狀況和民眾的愚昧貪婪程度而長短不一。銀行業資金鏈斷裂後，雖然銀行大面積停貸，但體制仍嚴控消息假裝一切正常。銀行讓申請房貸者無限期等待，同時以高利率少量放貸，表面也無異常。地方政府和喉舌媒體則繼續鼓吹房價上漲，地產商一邊僱人製造日光碟假象，一邊力求盡快回籠資金，一手房暗中各種大折扣，對高首付和全款購買者極盡優惠。民眾相對清醒的地區二手盤降價多崩盤速度較快，民眾愚昧程度高的地區還堅持捂盤待漲，降價速度較慢，崩盤速度相對也較慢，而崩盤後更慘，拖的越久失血越多。（待續）

（中國經濟文化研究所供稿）

(文章僅代表作者個人立場和觀點)