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【尚一專欄】中國房地產塌方式大崩盤(上)(圖)

2017-07-09 08:30 作者:王尚一 桌面版 简体 8
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【看中國2017年7月9日訊】隨著銀行業資金鏈斷裂,中國系統性危機從核心部分爆發,房地產從上層到底層同時崩盤,中國房地產規模短時間內從宇宙第一變得一文不值,即為房地產塌方式大崩盤。塌方的特點是突然、快速、連鎖反應,直到全軍覆沒。

中國樓市的未來在哪裡?
中國樓市的未來在哪裡?(圖片來源:Getty Images)

2017年3月22日開始,多次警示近在眼前的房地產塌方式大崩盤。3月22日第一次發微博,「中國政府本輪房地產調控不同於以往為保房價,而是由於資金緊張。去庫存政策被扭曲操作利用導致過度消耗信貸資金,工業品大通脹,美聯儲加息絞索不斷收緊,川普政府要求貿易平衡如利劍高懸,這些因素都迫使體制嚴厲收貸。房地產全面崩盤進入尾聲,聰明人拚命出貨,自以為聰明的拚命接盤,各得其所」。4月4日發長文《中港如何共筑空中樓閣》。6月22日又發微博,「中國樓市進入塌方式大崩盤階段,中國體制三十年地產救國立國就此結束」。7月1日又發長文《中國銀行業資金鏈斷裂》。

中國房地產結構是典型的金字塔梯級結構,主要包括三層:第一,金字塔尖和上層。在銀行資金支持下,權貴和地產富豪擁有對房地產的主導權,地方官員和富人擁有大量房產,成為金字塔尖和上層。第二,金字塔中層。以實體經濟為支撐的所謂中產,包括實體老闆和企業高收入僱員,普遍擁有多套房。第三,金字塔底層。傾三代之力勉強買上房的大量窮人造就的房奴階層,從基礎上強力支持房地產。

房地產塌方式大崩盤的重點是塌方式,因層級不同而表現不同: 第一,隨著銀行業資金鏈斷裂,離資金最近的金字塔尖和上層先崩。資金鏈斷裂後才發現誰在裸泳,原來大量地產富豪和炒房富人都是負債纍纍的負豪和負人。第二,實體經濟末日,中產失去獲得收入的機會變身偽中產無力再支撐房地產,中層實體經濟區塊的房地產悄無聲息的迅速塌陷。第三,窮人踴躍負債買房致力實現中產夢,然而生活捉襟見肘更加貧困,隨著銀行業資金鏈斷裂和實體經濟走向末日,房奴還貸壓力山大生存都成問題,金字塔底層全線垮塌。

三個層面代表三個大群體,也決定不同地區的崩盤特點。第一,資金鏈斷裂以京滬為代表,這些地區信息來源最快,對資金反應最敏感,拋售最果斷,所以崩盤現象明顯,各省會和地區中心城市迅速跟進。第二,實體末日以深廣為代表,包括沿海和內地血汗工廠集中的地區。這個中層群體整體性視野狹隘鼠目寸光思維僵化反應遲鈍,所以該區域崩盤以縮量為主悄無聲息的崩,後知後覺挂盤時才發現根本沒人看房,才知道原來房地產早已崩盤。第三,窮人買盤集中的地區,包括一二線城市的遠郊以及各N線落後地區,完全成為被人遺忘無人提及的崩盤角落。

房地產崩盤後政府不會救市,最大可能是開徵房產稅。銀行業資金已經斷裂,不會再對無藥可救的房地產放貸,而且銀行即使有錢,也可能放棄房地產貸款通道轉身重啟對地方政府的直接貸款。地方政府為獲得新財源極有可能迅速推出房產稅,甚至回溯性徵收,比如,如果地方政府能生存到2018年,那麼將宣布在1月1日開徵房產稅,起征日期則是2017年7月1日。屆時,凶殘如餓狼的體制內執法者不會放過任何一個敲詐來源,而懦弱的債務接盤俠只要有一分錢,都會乖乖還貸並上繳房產稅,繼續給體制供血,這是奴隸的宿命。

銀行業資金鏈斷裂

中國房地產的本質是金融產品,完全靠錢支撐。如果沒有錢,大部分農民連磚瓦房都蓋不起來,還住在茅草棚裡;城市裡,很多家庭六七人擠在30平米的空間中,或者住窩棚和簡易房。到1980年代,很多香港人還住在簡易房中,不少船民無錢上岸只能住船上。

在中國,房地產從最初就是用來炒的,不是用來住的。中國人的命從來不值錢,僅僅是一些人賺錢的工具。體制採取房地產救國立國,竭力發展地產經濟是為了保政權政治獲利,而民眾買房的根本目的也是為了獲利,骨子裡都是炒房客,房價降一點點痛苦的夜不能寐,恨不得連夜去砸售樓處,儘管買房時喜歡自我標榜為剛需不在乎房價漲跌。而所謂的人多地少人口不斷湧入房價必然上漲都是忽悠的噱頭,唯一的真相是,無論中國有多少人,錢在,房地產在,錢走,房地產亡。

房地產的基本規律是在印鈔經濟中資金量隨著印鈔規模逐漸增長。隨著資金增量不斷湧入房地產,支持房價逐漸上漲,更多資金看到房地產收益,積極加入建房和炒房行列,房地產加速上漲。越到房地產上漲後期,社會資金參與越多,價格上漲越快,成交量越大。

銀行資金鏈斷裂突然發生導致房地產暴跌。印鈔經濟都存在一個突然崩盤點,當資金供應超過崩盤臨界點後,無論大通脹還是被迫中止印鈔,都會導致資金鏈突然斷裂。在此之前,高昂的價格和巨大的成交消耗掉巨額資金,資金鏈斷裂後,無法繼續支撐房地產所需的巨額資金從而引發房地產崩盤。崩盤首先是交易量驟跌,然後價格暴跌,房地產泡沫破裂,市場處處大甩賣處處爛尾樓,即塌方式崩盤。

海南1993年房地產崩盤為中國改革開放後第一次銀行資金鏈斷裂式崩盤。1988年,中國大部分農民還住草房,市民住窩棚(所謂的棚戶區)。中央把海南獨立建省並劃為第五個經濟特區,接著製造房地產熱,各大央企和大型地方國企齊聚海南開發高樓和別墅項目,共同推高房價和地價,到1992年,650多萬人口的海南擁有2萬多家地產公司,房價高達10,000元(人民幣,下同)平米。2010年,海南被定為成為國際旅遊島,酒店價格、房價和物價全面暴漲,大量炒房客瘋狂湧入到海南,複製1988年的口號和模式。

海南房地產開發模式反映中國房地產的兩個重要特點。第一,房子是用來炒的。1988年全國大部分地區還不知道房地產為何物,各地民眾更需要資金建築質量較好的房子改善居住條件,但是民眾沒錢買不起房,而資金也並不用於滿足民眾需求而是湧入海南開發高檔樓盤和別墅,清晰反映出中國房地產做為資金炒作的工具功能。第二,中國的炒房主力是跟隨體制發財的暴發戶。時隔二十年,海南受到體制的支持再次以幾乎同樣的口號推動房地產開發,規模比1992年時擴大百倍,炒房客同樣爭先恐後重蹈覆轍。

海南的塌方式崩盤是中國房地產未來的預兆。1992年開始中國陷入大通脹,到1993年接近失控,迫使政府採取行動。經過近半年的宣傳,6月中央頒布《關於當前經濟情況和加強宏觀調控的意見》,隨後銀行全面收緊銀根,利率大幅提高,海南房地產隨即崩盤,價格從最高萬元跌到200多元。由於壓根沒人接盤,跌幅95%只是名義價格,實際毫無價值,大量爛尾樓被廢棄,99%房地產公司破產。 

北京和上海房地產是1992海南模式的代表。上海做為早期的金融中心是吸引外資的中心,是中國加入WTO後的主要資金集散地。上海不僅吸引外資和國內金融資本,還吸引大量長三角資金,進入上海買房和炒房。北京則主要靠體制內印鈔,中央政府和央行、各大部委、各大銀行、各大國企齊聚北京,進而吸引各地政府、各周邊省市的富人,到北京買房炒房。引進外資後,北京大印鈔才逐步啟動,所以北京房價上漲略遲並低於上海。

2008年後中國經濟轉向印鈔主導的內需經濟。2008美國次貸危機後,中國出口創匯急劇衰退,同時國外游資大規模進入中國,體制迅速轉向,從出口導向轉為外資依賴。隨著國外游資大幅增加,中國央行大規模印鈔,然後通過銀行業貸款的金融指揮棒操作,鐵公基和房地產成為經濟主導。房地產大規模開發和房價上漲,吸引更多國外游資進入中國炒房,形成供銷兩旺的樓市火爆局面。北京做為印鈔放貸和鐵公基龍頭,不僅自身實力雄厚,吸引地方政府跑部錢進,還促使大量外企把重點向北京轉移。北京房價急起直追,不斷縮小與上海的差距,最後成功趕超上海。

重點城市是京滬在各個地區的複製品。除京滬之外,二三線重點城市做為地區中心城市和省會城市,兼具印鈔派發和吸引外資的功能。2008年後重點城市的周邊地區越來越有錢,大量到重點城市買房炒房,其中沿海地區的重要城市,早期以吸引外資為主,以印鈔派發為輔,資金充裕,炒房歷史悠久,比如杭州。內地的重要城市早期則依靠印鈔,2008年後依靠資源獲利,近年積極引進外資並以外資設廠為噱頭炒房,成為炒房界的後起之秀。這些城市數量眾多,房價暴漲時間不一,例如房價先期暴漲的太原(煤炭鋼鐵),中期暴漲的鄭州(富士康和交通樞紐),後期暴漲的成都、武漢和重慶等。 

印鈔和房地產經濟的背後是大規模負債。房地產做為典型的金融印鈔經濟,與實體經濟最大的不同是收入和規模增長機制差異。實體經濟主要靠銷售收入和利潤生存,只有收入和利潤持續增長才有發展空間,否則必然走向衰退。房地產則主要依靠負債增長,負債越多,房地產發展越快,利潤可以忽略不計或者只是裝裱的工具,尤其在房地產高速發展期,無論賣房的地產商還是購房者,都在高速積累債務。中國房地產高速發展多年,各種富豪榜單上都是房地產商赫然在列,這個現象說明,房地產成為經濟主導,即負債成為中國經濟主導,房地產富豪是巨額負債的負豪,炒房富人是債臺高筑的負人。

通過大規模印鈔和債務積累,京滬和重點城市房地產迅猛擴張。在過去20年,京滬和各重點城市依靠自身的印鈔和負債優勢,經過大規模的城市基建,道路和地鐵等交通狀況得到極大改善,市區面積迅速擴大,市郊與市區連接緊密。而且,房地產代表城市擴張,往往先於城市基建的擴張而擴張。多數城市郊區是先發展房地產,政府從房地產獲得高額收入,再進行相應地產項目的基礎設施配套。經過連年不斷發展,京滬大片區域高樓林立連綿不斷,同時空置率極高,以至於官方不敢公布數據。同理二三線重點城市的房地產和城市基建急劇擴張,空置率同樣驚人。

銀行業資金鏈斷裂後,京滬首先塌方,進而快速波及各地區重點城市。銀行業資金鏈斷裂的重要原因之一是外資流入枯竭,一定程度上限制央行印鈔,銀行放貸隨即縮減。京滬做為金融屬性最高的城市,對資金最敏感反應也最快。2016上半年京滬房價暴漲後,京滬一小部分人意識到外匯風險,次高位拋盤換美元離境。2017年一季度末,銀行業資金鏈開始大面積斷裂,中央不得不改變房地產政策,首先向北京商住房開刀,接著各重點城市相繼推出限購。按照理論上的金融市場傳導時間,銀行業資金鏈斷裂後,3-6個月反映到房地產領域,離銀行業源頭最近的京滬最快動作,各重點城市隨後跟上。

現實發展與理論時間基本吻合。3月22日筆者發微博警告房地產全面崩盤進入倒計時。4月4日發文《中港如何共筑空中樓閣》再次警告。5月份京滬房地產市場即有所反應,除交易量大幅下降外,成交價格也明顯下跌。6月22日我再次發微博提醒,中國樓市進入塌方式大崩盤階段,7月1日發文《中國銀行業資金鏈斷裂》分析深層原因。7月初,京滬開始出現急速拋售的腰斬盤,3-4折的也在快速增加。預計進入7月中下旬,隨著二手房拋盤折扣越來越低不斷以更低價格衝擊市場,京滬樓市將表現出塌方式崩盤的各種特徵。  

重點城市將步京滬後塵崩盤,滯後時間因資金狀況和民眾的愚昧貪婪程度而長短不一。銀行業資金鏈斷裂後,雖然銀行大面積停貸,但體制仍嚴控消息假裝一切正常。銀行讓申請房貸者無限期等待,同時以高利率少量放貸,表面也無異常。地方政府和喉舌媒體則繼續鼓吹房價上漲,地產商一邊僱人製造日光碟假象,一邊力求盡快回籠資金,一手房暗中各種大折扣,對高首付和全款購買者極盡優惠。民眾相對清醒的地區二手盤降價多崩盤速度較快,民眾愚昧程度高的地區還堅持捂盤待漲,降價速度較慢,崩盤速度相對也較慢,而崩盤後更慘,拖的越久失血越多。(待續)

(中國經濟文化研究所供稿)

責任編輯: 靖曄 校對:文龍 来源:看中國專欄 --版權所有,任何形式轉載需看中國授權許可。嚴禁建立鏡像網站。
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