中国欲持续推进楼市供给侧改革

【看中国2017年6月11日讯】近期，中国楼市一改前一阶段整体高歌猛进、局部分化严重的态势，出现了一些新的现象。

有国内财经媒体发表文章介绍，一是热点城市成交渐冷。中原地产最新数据显示，5月1日至29日，广州仅成交一手住宅6326套，5月份总体成交量创近两年新低。5月1日至30日，北京合计月内二手房住宅签约10236套，为近27个月的最低值，成交面积96.45万平方米，较4月份分别下滑39.4%和37.3%。

二是房企融资受限。克而瑞研究中心于6月5日最新发布的监测数据显示，5月份，108家房企新增融资额为579.69亿元（人民币，下同），同比下跌45.3%。

毫无疑问，这些变化缘自本轮楼市调控举措的不断出台。但值得关注的是，本轮楼市调控的思路绝不仅仅是严限猛堵。

长期以来，房地产政策可谓急管繁弦。楼市疲软之际频频出手推出利好政策以稳定楼市消费预期，楼市火热之时不断出台调控政策为其降温。从阶段性效果来看，政策效应均有所体现。但是，“头痛医头、脚痛医脚”的突击战也受到诟病，建立楼市长效调控机制呼声已久，惜乎进展缓慢。

文章分析，而这种情况近期出现了一些变化。可以看到，尽管限贷、限购乃至限售政策仍延续了阶段性调控、区域性调控的思路，房地产税等政策仍在准备和研究阶段，但是密集出台的新政表明，楼市调控渐渐从需求端转向了供给侧。

第一个信号来自土地供应调节。

今年的《政府工作报告》明确提出，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。这一要求并非无的放矢。以北京为例，尽管北京地区房价多年来持续上涨，但北京商品住宅供地仍不断紧缩，实际供应量从此前的978公顷逐年递减至2016年的103公顷。其中，2016年北京商品住宅供地计划完成率仅有12.1%。

对此，北京市已经开始从供给数量和供给结构进行调整。一是新房、住宅土地供应将双双增加。根据最新发布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，未来5年，北京市计划供应住宅用地6,000公顷，其中，国有建设用地5,000公顷，集体建设用地1,000公顷。

而4月份住房城乡建设部、国土资源部联合发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》更是将规定细化，要求“住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应”，将各地划分为“五类”调控目标管理。

第二个信号来自棚户区改造和公租房、共有产权房等保障性住房供给力度加大。

5月24日，中共政府确定2018年到2020年再改造各类棚户区1,500万套，加大中央财政补助和金融、用地等支持。

近年来，中国一直存在着“房多多者始终不乏，无所居者却也为数不少”的错配现象。这种房价持续上涨期间投资投机需求强劲，而刚需购买力受限的尴尬局面亟待扭转。而棚改、危改、公租房、共有产权房等类型的住房，通常价格相对可被居民接受，但流通性较差，在市场上的交易流程复杂，则是回归房子“居住属性”的选项之一。

第三个信号来自租赁市场的新格局。

租售并举已经多次在中央及各级政府文件中被提及。随着房价攀升，满足多层次的住房需求已不是小众问题。链家研究院统计数据显示，2017年4月，北京、广州、杭州地区的房租同比上涨，其中北京地区涨幅高达12%。市场需求强劲，加之政策的重点关注，未来一段时间内，热点城市租赁市场将迎来快速发展。

应当看到，当前租赁市场尚不成熟。“租房苦”不仅缘自正在疯狂上涨的租房成本，还来自房东动辄提出的断租或增加租金要求，让租户不得不在城市内不断迁徙。加上黑中介以及违约时难以维权等现象的存在，使得这一不断膨胀的市场亟待规范。当然，相关规定正在成型中。5月19日下午，住建部官网发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，希望通过立法建立购租并举的住房制度，规范住房租赁和销售行为，保护当事人合法权益，保障交易安全。

随着市场的规范化以及部分先行者看到商机后的“抢入”，租赁市场将在未来的住房占比中攀升。据链家测算，2016年中国有17万亿元的住宅成交额，但只有1万亿元的租金规模。而到2030年，中国的租房人口将达到3亿人，租金规模预计将达5万亿元。

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