中國欲持續推進樓市供給側改革

【看中國2017年6月11日訊】近期，中國樓市一改前一階段整體高歌猛進、局部分化嚴重的態勢，出現了一些新的現象。

有國內財經媒體發表文章介紹，一是熱點城市成交漸冷。中原地產最新數據顯示，5月1日至29日，廣州僅成交一手住宅6326套，5月份總體成交量創近兩年新低。5月1日至30日，北京合計月內二手房住宅簽約10236套，為近27個月的最低值，成交面積96.45萬平方米，較4月份分別下滑39.4%和37.3%。

二是房企融資受限。克而瑞研究中心於6月5日最新發布的監測數據顯示，5月份，108家房企新增融資額為579.69億元（人民幣，下同），同比下跌45.3%。

毫無疑問，這些變化緣自本輪樓市調控舉措的不斷出臺。但值得關注的是，本輪樓市調控的思路絕不僅僅是嚴限猛堵。

長期以來，房地產政策可謂急管繁弦。樓市疲軟之際頻頻出手推出利好政策以穩定樓市消費預期，樓市火熱之時不斷出臺調控政策為其降溫。從階段性效果來看，政策效應均有所體現。但是，「頭痛醫頭、腳痛醫腳」的突擊戰也受到詬病，建立樓市長效調控機制呼聲已久，惜乎進展緩慢。

文章分析，而這種情況近期出現了一些變化。可以看到，儘管限貸、限購乃至限售政策仍延續了階段性調控、區域性調控的思路，房地產稅等政策仍在準備和研究階段，但是密集出臺的新政表明，樓市調控漸漸從需求端轉向了供給側。

第一個信號來自土地供應調節。

今年的《政府工作報告》明確提出，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地。這一要求並非無的放矢。以北京為例，儘管北京地區房價多年來持續上漲，但北京商品住宅供地仍不斷緊縮，實際供應量從此前的978公頃逐年遞減至2016年的103公頃。其中，2016年北京商品住宅供地計畫完成率僅有12.1%。

對此，北京市已經開始從供給數量和供給結構進行調整。一是新房、住宅土地供應將雙雙增加。根據最新發布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計畫》，未來5年，北京市計畫供應住宅用地6,000公頃，其中，國有建設用地5,000公頃，集體建設用地1,000公頃。

而4月份住房城鄉建設部、國土資源部聯合發布的《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》更是將規定細化，要求「住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應規模，去庫存任務重的城市要減少以至暫停住宅用地供應」，將各地劃分為「五類」調控目標管理。

第二個信號來自棚戶區改造和公租房、共有產權房等保障性住房供給力度加大。

5月24日，中共政府確定2018年到2020年再改造各類棚戶區1,500萬套，加大中央財政補助和金融、用地等支持。

近年來，中國一直存在著「房多多者始終不乏，無所居者卻也為數不少」的錯配現象。這種房價持續上漲期間投資投機需求強勁，而剛需購買力受限的尷尬局面亟待扭轉。而棚改、危改、公租房、共有產權房等類型的住房，通常價格相對可被居民接受，但流通性較差，在市場上的交易流程複雜，則是回歸房子「居住屬性」的選項之一。

第三個信號來自租賃市場的新格局。

租售並舉已經多次在中央及各級政府文件中被提及。隨著房價攀升，滿足多層次的住房需求已不是小眾問題。鏈家研究院統計數據顯示，2017年4月，北京、廣州、杭州地區的房租同比上漲，其中北京地區漲幅高達12%。市場需求強勁，加之政策的重點關注，未來一段時間內，熱點城市租賃市場將迎來快速發展。

應當看到，當前租賃市場尚不成熟。「租房苦」不僅緣自正在瘋狂上漲的租房成本，還來自房東動輒提出的斷租或增加租金要求，讓租戶不得不在城市內不斷遷徙。加上黑中介以及違約時難以維權等現象的存在，使得這一不斷膨脹的市場亟待規範。當然，相關規定正在成型中。5月19日下午，住建部官網發布《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》，希望通過立法建立購租並舉的住房制度，規範住房租賃和銷售行為，保護當事人合法權益，保障交易安全。

隨著市場的規範化以及部分先行者看到商機後的「搶入」，租賃市場將在未來的住房佔比中攀升。據鏈家測算，2016年中國有17萬億元的住宅成交額，但只有1萬億元的租金規模。而到2030年，中國的租房人口將達到3億人，租金規模預計將達5萬億元。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)