中國官方收儲商品房趁火打劫 爛尾樓怎麼辦？(圖)

中國官方5折收商品房。（圖片來源：JADE GAO/Getty Images）

【看中國2024年7月27日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）中國各地方政府公布收儲商品房細則，價格上限或為市價5折，分析是要趁火打劫。雖然救樓市政策頻出，但在房地產市場萎縮的情況，各地爛尾樓仍然比比皆是。

中國官方5折收商品房

為挽救房地產市場危機，中國官方5月份宣布支持地方政府收購庫存商品房，例如中國央行5月中旬宣布，設立3000億元（人民幣，下同）的保障性住房再貸款，支持地方國企以收購已建成但未出售的商品房，用作保障性住房。

但是，收儲商品房的具體進展緩慢。一份新的研究報告稱，按照保本微利的原則，未來部分城市可能將收儲房源的價格上限設定在同區商品房價格的五折以下。

據中國華泰證券7月21日發表的研究報告，截至目前，已有衡水、新鄉、廣州（增城）、昆明等至少20個城市（縣區）對外公布了收儲細則，包括範圍、房源要求和價格等。

報告顯示，大部分地方政府對於收儲房源要求如下：1）已建成未出售的存量商品房，已取得竣工驗收備案證明，權屬清晰可交易；2）房源處於交通便利、配套設施較為齊全的區位，其中部分城市要求項目配備一定比例的車位；3）房源所屬的企業資產負債和法律關係清晰，這意味著符合條件的民企的項目有可能被納入收儲範圍；4）大部分地方要求收儲房源的單套建築面積小於120平米；5）優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟項目，其中煙臺、新鄉、威海規定以整幢作為基本收購單位。

至於收儲價格，在上述20個城市中，13個城市明確表示將以同地段的保障性住房重置價格作為參考上限。此外，在參考西安、福州保障房將以同區商品房價格5折左右配售後，按照保本微利的原則，未來部分城市可能將收儲價格上限，設定在同區商品房價格5折以下。

報告表示，各地推出收儲細則只是第一步，後續困難在於房企是否接受收儲價格，及是否有符合上述條件的房源可供收購。

官媒《中國房地產報》7月19日發文《少有國企願意收購！多地收儲存量房面臨挑戰》指出，在目前「收儲」計畫的推進過程中，各城市表現出了不同的進度和困難。有些城市尚未公布具體的實施方案，有些城市的落地進展緩慢。同時，計畫實施過程中面臨著諸多挑戰，例如土地成本、市場調控政策變化、資金來源等問題，這些都可能影響到項目的推進和實施效果。

當前中國房地產市場供過於求，需求持續減少，庫存壓力越來越大。最新數據顯示，6月份中國百城二手住宅平均價格已連續26個月下跌。

中國住房城鄉建設部（住建部）6月20日召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議。住建部明確表示，各地要推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。

住建部表示，市縣根據本地區房地產市場情況，綜合考慮保障性住房實際需求、商品房市場庫存水平等因素，按照「政府主導、市場化運作」的思路，瞭解已建成存量商品房情況。做到收購的已建成存量商品房戶型面積合適、價格合適、位置合適。要堅持用好金融支持政策，實現資金可平衡、項目可持續。

此外，住建部要求，開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作的市縣，推動條件成熟的項目盡快落地。

分析：官方趁火打劫

全國切實做好保交房工作視頻會議5月17日在北京召開，中國副總理何立峰出席會議並講話。

何立峰表示，房地產關係經濟社會發展大局。「當前，要著力分類推進在建已售難交付商品房項目處置。」

何立峰稱，「打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，紮實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。」

何立峰表示，當前要全力支持應續建項目融資和竣工交付，相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以按需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

何立峰所說的「在建已售難交付商品房」，另一個名稱是「爛尾樓」。

爛尾樓是指已辦理用地、規劃手續，項目開工後，因開發商無力繼續投資建設或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地產項目。而爛尾樓同時也破壞城市形象，浪費土地資源，破壞投資者信心，也對居民生活帶來不便。

中國各地都有爛尾樓，但是，具體規模和數量沒有官方的數據。

不過，觀察人士指出，中國官方可能會變相的趁火打劫。

據美國之音5月21日報導，旅美經濟學者秦偉平認為，中國經濟下行之後，房地產開發商大量破產，隨之而來出現大量的爛尾樓，最後只能由政府去接手收購，作為保障性住房。但政府執行能力要想真正落實起來相當困難。「最終結果是什麼呢？就是地方政府或者中央政府趁火打劫。」

秦偉平表示，雖然官方文件說會用合理價格去收購爛尾樓，但所謂的合理價格是多少，比如市場上價值10億元的樓盤，政府絕不會用10億去買，反而極可能會趁火打劫，「說給你3000萬要不要」，而這些開發商左右也要破產，別無選擇，最終只能承擔很大的損失。

秦偉平並表示，而且政府在分期付款的過程中，也會採取所謂「具有中國特色的合同執行方式」，就是分期到最後錢就不付了，這很可能就是「中國式的結尾」。

臺灣中華經濟研究院第一研究所助研究員王國臣懷疑，中國官方政策蘊藏了陰謀，因為通常保障房不會蓋在市中心最精華地段，而是座落在比較偏遠的郊區；相反地，大型開發商的房子即便是爛尾樓，也可能位在高級地段，所以政府應該是想用偏遠的社會住宅來去換取大型建商的豪宅地段，並從中賺取差價。「比如說那個（北京）一環裡面的豪宅，蓋不完變爛尾樓，我跟你講這七環有一個我蓋好的社會住宅，你要不要跟我對換？你不對換，那你就繼續保有那個爛尾樓；那你對換，我就把那個地段差的價差跟一環的精華地段的價差誰賺走？政府賺走！」

各界普遍認為，中國官方新一輪刺激房地產市場的措施如果想要整個翻盤，基本上難度非常高。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)