中国官方收储商品房趁火打劫 烂尾楼怎么办？(图)

中国官方5折收商品房。（图片来源：JADE GAO/Getty Images）

【看中国2024年7月27日讯】（看中国记者李正鑫综合报导）中国各地方政府公布收储商品房细则，价格上限或为市价5折，分析是要趁火打劫。虽然救楼市政策频出，但在房地产市场萎缩的情况，各地烂尾楼仍然比比皆是。

中国官方5折收商品房

为挽救房地产市场危机，中国官方5月份宣布支持地方政府收购库存商品房，例如中国央行5月中旬宣布，设立3000亿元（人民币，下同）的保障性住房再贷款，支持地方国企以收购已建成但未出售的商品房，用作保障性住房。

但是，收储商品房的具体进展缓慢。一份新的研究报告称，按照保本微利的原则，未来部分城市可能将收储房源的价格上限设定在同区商品房价格的五折以下。

据中国华泰证券7月21日发表的研究报告，截至目前，已有衡水、新乡、广州（增城）、昆明等至少20个城市（县区）对外公布了收储细则，包括范围、房源要求和价格等。

报告显示，大部分地方政府对于收储房源要求如下：1）已建成未出售的存量商品房，已取得竣工验收备案证明，权属清晰可交易；2）房源处于交通便利、配套设施较为齐全的区位，其中部分城市要求项目配备一定比例的车位；3）房源所属的企业资产负债和法律关系清晰，这意味着符合条件的民企的项目有可能被纳入收储范围；4）大部分地方要求收储房源的单套建筑面积小于120平米；5）优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目，其中烟台、新乡、威海规定以整幢作为基本收购单位。

至于收储价格，在上述20个城市中，13个城市明确表示将以同地段的保障性住房重置价格作为参考上限。此外，在参考西安、福州保障房将以同区商品房价格5折左右配售后，按照保本微利的原则，未来部分城市可能将收储价格上限，设定在同区商品房价格5折以下。

报告表示，各地推出收储细则只是第一步，后续困难在于房企是否接受收储价格，及是否有符合上述条件的房源可供收购。

官媒《中国房地产报》7月19日发文《少有国企愿意收购！多地收储存量房面临挑战》指出，在目前“收储”计划的推进过程中，各城市表现出了不同的进度和困难。有些城市尚未公布具体的实施方案，有些城市的落地进展缓慢。同时，计划实施过程中面临着诸多挑战，例如土地成本、市场调控政策变化、资金来源等问题，这些都可能影响到项目的推进和实施效果。

当前中国房地产市场供过于求，需求持续减少，库存压力越来越大。最新数据显示，6月份中国百城二手住宅平均价格已连续26个月下跌。

中国住房城乡建设部（住建部）6月20日召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。住建部明确表示，各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

住建部表示，市县根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，了解已建成存量商品房情况。做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续。

此外，住建部要求，开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作的市县，推动条件成熟的项目尽快落地。

分析：官方趁火打劫

全国切实做好保交房工作视频会议5月17日在北京召开，中国副总理何立峰出席会议并讲话。

何立峰表示，房地产关系经济社会发展大局。“当前，要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置。”

何立峰称，“打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。”

何立峰表示，当前要全力支持应续建项目融资和竣工交付，相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以按需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

何立峰所说的“在建已售难交付商品房”，另一个名称是“烂尾楼”。

烂尾楼是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。而烂尾楼同时也破坏城市形象，浪费土地资源，破坏投资者信心，也对居民生活带来不便。

中国各地都有烂尾楼，但是，具体规模和数量没有官方的数据。

不过，观察人士指出，中国官方可能会变相的趁火打劫。

据美国之音5月21日报道，旅美经济学者秦伟平认为，中国经济下行之后，房地产开发商大量破产，随之而来出现大量的烂尾楼，最后只能由政府去接手收购，作为保障性住房。但政府执行能力要想真正落实起来相当困难。“最终结果是什么呢？就是地方政府或者中央政府趁火打劫。”

秦伟平表示，虽然官方文件说会用合理价格去收购烂尾楼，但所谓的合理价格是多少，比如市场上价值10亿元的楼盘，政府绝不会用10亿去买，反而极可能会趁火打劫，“说给你3000万要不要”，而这些开发商左右也要破产，别无选择，最终只能承担很大的损失。

秦伟平并表示，而且政府在分期付款的过程中，也会采取所谓“具有中国特色的合同执行方式”，就是分期到最后钱就不付了，这很可能就是“中国式的结尾”。

台湾中华经济研究院第一研究所助研究员王国臣怀疑，中国官方政策蕴藏了阴谋，因为通常保障房不会盖在市中心最精华地段，而是座落在比较偏远的郊区；相反地，大型开发商的房子即便是烂尾楼，也可能位在高级地段，所以政府应该是想用偏远的社会住宅来去换取大型建商的豪宅地段，并从中赚取差价。“比如说那个（北京）一环里面的豪宅，盖不完变烂尾楼，我跟你讲这七环有一个我盖好的社会住宅，你要不要跟我对换？你不对换，那你就继续保有那个烂尾楼；那你对换，我就把那个地段差的价差跟一环的精华地段的价差谁赚走？政府赚走！”

各界普遍认为，中国官方新一轮刺激房地产市场的措施如果想要整个翻盘，基本上难度非常高。

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