該怎麼看？中國專家建議降房價 政策卻要扛下跌(圖)

【看中國2024年7月12日訊】專家談中國的房地產，始終都有兩派：一派是死多頭，一派是死空頭。

多頭多是地產大佬，而空頭最早是非主流學者謝國忠，他認為中國的樓市要跌70%。不過，這是二十年前的預言。在他預言之後，中國樓市的價格突飛猛進，漲了又何止70%？中國的樓市，就是這麼反常。

但是這兩年，情況又變了。

樓市的供過於求是顯而易見的。馬光遠解釋說不是供過於求，認為只有5億平方米待售面積.他一定是只看到了一年半內未銷售出去的新樓盤，沒有計算二手房的巨大庫存量。而現在，一年半內未銷售出去的新樓盤待售面積，已經超過了7億平方米。

這樣的背景下，傻子也不會做死多頭了。

於是，中國房地產所謂「專家」的分歧又升級了，但還是兩派：一派認為應該放開跌，這也可以說是市場派，讓無形之手自己折騰去，跌夠了，大蔥價的盡頭就是資產升值；另一派認為風險太大，必須阻擊下跌無休止的趨勢，這也可以說是計畫派。他們認為，中國樓市的底盤是土地財政，不救也得救，不然體制怎麼運行。2021年全國土地出讓金是8萬億。如今五個月過去了，全國土地出讓金總收入只有區區1.2億，如果沒有狠招大招，全年下來最多也就3個多億。這對地方財政來說太危險太嚴重了，顯而易見地要背上巨額的負債。

北大國發院的姚洋認為，應該全面放開，「相信中國樓市有一定的韌性」。降到40-50%，就不信大賣不了。其實這還真不一定，大多數人都是眼睛的奴隸，看到漲才會相信漲，越跌越不買。

黃奇帆是有從業經歷的學者，去年已經看到了下跌的大趨勢，建議一、二線城市跌幅超過30%，政府堅決出手收購。為什麼會這麼堅決？那要看中國的房價是怎麼錨定的。王健林有過一個表述：房價中建安費，即直接成本＋地產開發商利潤，約佔40%；地方財政土地出讓金＋稅收約佔60%。

開發商部分相對穩定，很多人認為房價翻了幾翻，應該全是利潤，那是完全不可能的。有那麼高的利潤，全世界的資本可能都會離開華爾街去中國了。錨定房價的變數主要是土地價格，比如，北京早年的地價到現在翻了二百倍也不止。

那時，單位在西安拿了一塊地蓋休養所，一畝才300元，而現在，一平方米也要小20000吧。

這樣一說應該明白了，官方政策為什麼不支持大跌。

中國樓市的趨勢，今後的看點是：一、二線城市總體上新樓盤能不能守住30%的跌幅。如果守不住，那影響就不僅僅是房地產了。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)