中國民營房地產企業之劫 國企央企當道(圖)
【看中國2023年6月14日訊】前幾天，又看到一份樓盤的維權PDF文件。這兩三年，中國的維權項目應接不暇，但這份維權文件的對象，是北京的單盤銷售冠軍——天壇府。
東城、二環、北京中軸線、每平均價12.2萬、總價最高3700萬，這些壕氣十足的標籤，讓天壇府站在了北京購房「鄙視鏈」的頂端，即便是拿出上千萬的房款，想搶房還得靠運氣。
2021年11月底，天壇府二期入市，因為售樓處場地的不夠用，1000多位豪宅准業主穿著羽絨服，手揣褲兜裹著圍巾，頂著寒風在售樓處外排隊等待買房。看起來，跟菜市場搶菜的大爺大媽無異。
今年3月，天壇府第5次開盤，250套房， 15分鐘買光，總銷售額近60億元。至此，天壇府實現累計銷售額246億元：成為北京樓市的單盤銷售冠軍。
以246億成績成為北京住宅最高成交記錄保持者的北京城建·天壇府（網路圖片）
據說過幾個月，天壇府還要開盤第六期，北京單盤累計銷售的記錄可能還要被刷新。不過，這個銷冠項目不僅刷新北京的記錄，還刷新了業主的三觀。宣傳時，天壇府說好的園林設計大師李寶章、郭銘規劃設計的標桿性典範園林，有玉蘭、海棠、齊松、早園竹等植株濃蔭冠蓋，但交付時的綠化不能不說平淡無奇，現場還能看到隱現的黃土地。
同期交房的海淀幸福裡，均價8萬元/m2，小區內花團錦簇；中海天璽，均價7.5萬/m2，蜿蜒的水景旁都是鬱鬱蔥蔥的綠色植被。
看到小區道路的規劃，大家更崩潰了。小區北側入戶門前，黑色的瀝青道路和白色的地磚道路涇渭分明，路上的井蓋擺放的十分隨性，一會密集、一會兒稀疏、一會兒在不起眼的角落、一會兒就到了路中央，橫跨白與黑，異常顯眼。而這，將是業主未來每天走出家門的第一道景觀。
暫且不說井蓋，業主介意的是路面的材質——瀝青。瀝青路還有一個俗稱：柏油路。
據瞭解，當下的北京新房裡，幾乎還沒有小區內部採用瀝青材質的路面。沿著天壇府這條柏油路走下去，你會發現路的另一端，是隔壁的回遷房：望壇新苑。
望壇新苑和天堂府二號樓前的路面有著驚人的相似度，一樣的瀝青道路，一樣小范圍的地磚，小范圍的綠化。但天壇府準備交出的歸家路線是：進入小區，要穿過一條柏油馬路般的消防道路。
這樣的綠化和道路，如果不告訴你這是北京二環豪宅，你還以為是到了哪個鄉政府的大院。
12.2萬/m2的均價，綠化、道路全都不行，戶型總要好一點吧？天壇府一期是三款戶型：一個啞鈴，一個手槍，還有一個朝東向。
講真的，但凡再用一點點心，也不至於蓋成這樣。
天壇府位於南二環外望壇棚戶區，這片棚戶區是北京核心區體量最大的舊改項目，當初摸查準備就用了10年，真正動工是到2016年北京城建進入以後。
北京城建大家都知道，最早是北京國資委旗下一家建築公司，代表作是首都機場T3航站樓，國家大劇院，大興機場這種大型基礎工程。在住宅開發領域，讓人印象深刻的作品不多。雖不擅長住宅開發，但北京城建卻去看明白了開發商賺錢的精髓：漲價預期。
望壇周邊的二手房基本都是20年以上的老小區，單價10萬元左右，新房也一個能打的也沒有，華潤的永定府限均價8.9萬，然後均價12.2萬的天壇府一出生，就成了東城住宅的新貴，永定府撫都順帶成了倒掛神盤。只是地塊本身的優秀，成了項目不多的亮點。又一塊好地被國企浪費了。就像當年北沙灘被擺到土拍貨架上，很多人滿心滿意地期待樹村2.0的出現，比如從大開窗進階到落地窗。但當得知拿到北沙灘地塊的是中建後，有人說，看到戶型裡的小窗戶，就絕望了。
同樣的評價也出現在中建玖閤府。去年二批次土拍，中建二局天降好運，拿到太陽宮地塊。眾多評價裡，出現頻率最高的就是「浪費」。甚至有人勸業主先把維權的東西準備好。
這就是民營房企逐漸淡出舞臺後北京樓市的現狀：國企央企當道，消費者一邊搶房一邊維權。
時間是公平的。把房子的生命週期拉長看，就會發現賣地段的房子在進入二手房交易後，品質問題凸顯，漲幅一般。反而有些位置相對較差的房子，得益於品質，漲幅反而可觀。
當年位於三環內首開集團開發的璞瑅公館，交通便利配套成熟，房價也從8萬一平一路上漲，2017年甚至賣到過13萬一平。但隨著新房入市，品質問題凸顯。200多平的豪宅沒有一個是明衛。產品力落後，再加上物業拖後腿，2018年之後房價不僅沒有跟隨大勢一路上漲，反而在一年後又跌10.6萬一平。
幸好，這些不會做產品的國企央企，只坑有錢人。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)