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【紀事本末】地產黨的前世今生(下)(圖)

作者:利世民  2023-01-27 21:58 桌面版 简体 打賞 0
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圖為在香港中環填海土地上興建的高樓大廈。(攝影:龐大衛/看中國)
圖為在香港中環填海土地上興建的高樓大廈。(攝影:龐大衛/看中國)

【看中國2023年1月27日訊】(上接地產黨的前世今生(上))以上三個歷史場景,由十九世紀的寶靈填海計劃到玫瑰園計劃,再到今日的明日大嶼,其實矛盾的本質都是一樣:「最初由甚麼人付出成本,承擔風險?最終又由甚麼人得益?」

假如付出代價承擔風險的人,最終就是得益的人,那沒有問題。所以,坊間也有人提出,明日大嶼以可以像發展沙田那樣。由發展商造地,並且擁有一定權益。但是以目前的政治環境,恐怕就算有發展商願意冒險,政府也可能會優先考慮透過港鐵,以交通優先的模式去發展明日大嶼。

雖然港鐵是在交易所上市,但本質上它就是一家有香港特色的國有企業。所以,由港鐵去做甚麼都好,最終的風險還是回到政府的資產負債表上。另外,明日大嶼要是能夠回本的話,總不可能左手交右手吧;所以還是要由私人發展商投入資金,最終由小業主埋單。

按照交椅洲填海計劃的公開資料來看,得到的土地用於建造房屋的只是一部分,當中大多數是公營房屋。換句話說,私樓地供應不多,而且要賣得夠貴,才能夠讓填海工程能夠回本。

地少人多的神話,背後其實是一個簡單的經濟學理論,當政府是土地的唯一供應者,政府為了獲得最大利益,必然會限制供應量,以賺取最大的額外收入,這個現象亦稱之為「尋租行為」。可以說,全香港最大的尋租者,就是政府;所以那怕香港水域完全填滿,在規劃上,政府還是會限制土地的供應量和使用方法。

香港現時可用的土地面積,只有7%是用來興建住宅;哪怕不用改變7%住宅用地的比例,其實只要稍為改變高度限制和地積比,一樣可以增加供應;尤其是舊區重建,增加地積比就是最大誘因,這是最理性的政策選項。而且對政府來說,這是無本生利增加補地價收入的方法。

但為甚麼仍然要堅持要冒險「倒錢落海」,也一定要在這個時候開展「明日大嶼」?除了基建工程的既得利益關係,我也實在想不到有其他的解釋。

另外,必須要留意,過去三年,香港的人口出現前所未見的萎縮;那怕是八九六四後,也沒有出現香港在過去幾年所見到的人口變化。過去香港的造地工程,大致與人口增長相適應。除非香港政府有把握,未來香港會出現一次人口爆炸性增長,否則很難解釋為甚麼要推動像明日大嶼般的萬億工程。

又或者,答案仍是那老調重彈,說大灣區的人口移入。但今時今日大陸人口老化將墮崖式惡化,那個政府都意識到,不論人才抑或財產,都是越來越難吸引。香港要從大灣區搶人,但有沒有想過主導大灣區發展的廣東省政府,是否視香港是同共利益,還是體制內的競爭對手?

表面上,明日大嶼是香港再一次都市擴張,但今次最大的分別,就是香港已經不再是過去的香港。究竟深植於香港基因裡的土地經濟,會否因為這一次而最終出現異變?明日大嶼可以是摧毀香港財政的大白象,但也可以是一個賺錢的地產項目。

從目前的規劃看來,包括以公營房屋為主,以鐵路主導,這兩個因素加起來,明顯見到香港土地經濟的基因在變。其實自從中國共產黨的梁振英,打倒了代表香港地產黨的唐英年,已經意味北京不惜以改變土地經濟的本質,去打擊地產黨。

別忘了,自從1841年起,香港政府就是要與地產黨共治這個城市;可以說香港的土地經濟是英國人統治下開始的宏觀體制格局;土地經濟是其副產品。問題是沒有土地經濟的香港,又會否是一個更好的香港?(全文完)

利世民
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