利好不斷：中國房價還會再度上漲嗎？(組圖)
【看中國2022年12月5日訊】實踐證明，房地產不僅是政府的舊愛，而且還是最愛！
眼看著股市萎靡，經濟萎靡，11月28日資本市場收盤之後，中國證監會突然放了個大招。
主要內容包括如下幾條：一、恢復涉房上市公司並購重組及配套融資，允許符合條件的房地產企業實施重組上市；二、恢復上市房企和涉房上市公司再融資，允許上市房企非公開方式再融資；三、允許以房地產為主業的H股上市公司再融資；四、鼓勵優質發行REITs，或作為已上市基礎設施REITs的擴募資產；五、允許私募股權設立不動產私募投資基金。
中國證監會11月28日發布的關於資本市場支持房地產行業的最新文件（網路圖片）
媽呀，大家可以看一下這幾條，簡直是刀刀見肉啊！
所以你看，前些天的房地產上市企業一溜串兒地漲停，連地產ETF都漲停，也就是說，、只要是房地產開發企業，全部漲停，在被持續壓制3年多之後，房地產行業的上市公司，這一把看起來好像是「苦盡甘來」。
其實，這已經是過去一個月來第N項「振興房地產產業」的具體政策了，也被媒體稱為房地產救市政策的終極「大招」，此前早已有了房地產救市政策「三支箭」的說法。
10月28日，國務院關於金融工作情況的報告提出，要保持房地產融資平穩有序，滿足剛性和改善性住房需求，支持保交樓、穩民生，推動建立房地產發展新模式。
11月8日，中國銀行間市場交易商協會網站消息顯示，在人民銀行支持和指導下，交易商協會繼續推進並擴大民營企業債券融資支持工具，支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資，預計可支持約2500億元民營企業債券融資，後續可視情況進一步擴容。
10多天前，央行、銀保監會聯合印發了《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（簡稱《通知》），推出16條金融舉措促進房地產市場平穩健康發展。
11月21日，中國央行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會，研究部署金融支持穩經濟大盤政策措施落實工作，擬在2023年3月31日前，向商業銀行提供2000億元再貸款，支持商業銀行提供配套資金用於支持「保交樓」。
要知道，除了民間的「非法集資」之外，任何一家中國企業想要拿到錢、拿到信貸額度，無非就是從商業銀行貸款、債券融資、股權融資這三條路，這就是所謂「三支箭」的含義。
這三條融資的路徑中，股權融資是最先被封死的，然後，銀行貸款和債券融資這兩條路，也在最近3年逐漸被政策限制和封印，導致了房地產開發商今年開始大面積的暴雷，爛尾樓、跑路的新聞不絕於耳。
過去一個月裡，先放開債券融資，又放開了商業銀行貸款，只差股權融資這一條路了。11月28日證監會的新聞發布會，就算是把股權融資這塊兒給補上來了，所以自然也被市場視作拯救房地產行業的終極大招。
為啥說是大招呢？
上市房企的再融資，暫停於2010年10月份。當年4月，國務院發布了被稱為「新國十條」的通知，該通知明確要求對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，證監部門暫停批准其上市、再融資和重大資產重組。同年10月，證監會發布通知稱，為堅決貫徹執行「新國十條」精神，已暫緩受理房地產開發企業重組申請，對已受理的將徵求國土資源部意見。
這一停，就停到了現在，這一次放開股權融資，相當於12年後重新為房地產企業打開另外一扇融資的門。
11月28日收盤之後才發布的股權融資放開政策，29日立即就有房地產企業迫不及待地要融資，真可謂是「一刻都不能等」。11月29日晚間，世茂股份和福星股份均發布公告稱，擬籌劃非公開發行股票事項，擬發行的股票數量，不超過本次發行前公司總股本的30%——也就是說，這兩家公司，一下子就要把當前市場上的股權稀釋近30%的股票。
說到底，還是大A股股民的錢好用。
既然銀行貸款、債券融資和股權融資的封印已經全部解除，有不負責任的自媒體就開始大喊大叫了，房地產滿血復活，房地產的春天又要回來了，大家趕緊買房啊！
這就讓人覺得，純粹是加戲了。
這一次出臺政策的原因很簡單，就是因為過去2年多房地產企業融資鏈條被切斷，企業已經普遍出現了流動性危機，而房地產企業又是中國民營企業的「中堅力量」，與整個社會的融資鏈條都密不可分，再不救的話，不僅僅是拖累經濟下行，甚至可能造成中國全面金融危機。
一個人心跳都快要停止了，趕緊給他電擊、輸液，只是讓他先緩過來，不要馬上死掉，至於他到底能不能徹底好起來，甚至再活蹦亂跳地到迪廳裡去蹦迪嗑藥，這是另外一碼事。
有人就問了，那中國房地產到底還能不能回春，房價還會不會大漲？
這個問題，其實說到底，還是要看居民部門有沒有錢，願不願意加槓桿買房——有沒有錢，要看居民部門可支配收入與債務規模的比值有多高？願不願意，要看中國大城市的房價到底有多高？
關於居民部門有沒有錢的問題，之前對比過中國、美國和日本居民部門，結論是，中國居民部門買房的槓桿率已經加到了最高，比美國、日本當年房地產泡沫破裂前夕都要高。這意味著，在人民幣不大幅度貶值的情況下，中國的房價如果能夠基本維持就已經不錯了，沒有更多的錢來接盤的。
中國、美國和日本居民部門的真實債務負擔（債務/可支配收入）
（數據來源：BIS，CNBS，中國數據自1993年開始且只有年度數據）
至於中國大城市的房價到底高不高，看全球各國數據的對比，這都是2021年的最新數據。
2021年全球核心城市中心區域房價數據對比（網路圖片）
更重要的是，還看到一份數據，不知道是不是準確，說是2022年上半年，中國人口自1960年以來首次出現負增長，中國人口的「死亡交叉」來臨。
不管是戰爭因素還是自然的老齡化影響，不考慮貨幣貶值的話，世界上從未有過一個人口下降的國家，房價還在蹭蹭蹭地上漲的，這方面，日本可謂是最好的前車之鑒。
當年，日本房地產泡沫破裂之後，哪怕日本央行連著30年不間斷地印鈔，日本名義房價直到2022年才慢慢恢復到以前，至於名義地價，從未恢復到哪怕以前的一半。
至於高槓桿的例子，還是來看看美國的房價。
過去35年美國及紐約房價指數變動情況一覽（2000年為100）
無論全美國還是紐約這樣的大城市，2006年都是其房價見頂的時刻，高槓桿之下，2007年-2008年美國遭遇次貸危機，之後美國的房價就陷入了漫漫熊途。
但是，要知道，美聯儲可是多次QE印鈔大放水，資產負債表相比2007年前多印了10倍的鈔票，美國的人口也是持續增長的，美國經濟也是持續增長的，人們的收入也是持續增長的。可是，按照名義房價計算的過去全美國和紐約的房價指數變動情況，直到2020年都還沒有超過2006-2007年的高點——只是2020年疫情以來靠著拚命印鈔，無限印鈔，美國才終於推動名義房價超過2006-2007年的最高點。
指望著房企的融資端放開，中國房價就會恢復原來的狀態甚至再度上漲，那真的是想多了……
(文章僅代表作者個人立場和觀點)