【英倫故事】英國物業業權淺談(圖)

圖為英國居民區（圖片來源：看中國）

英國容許私人持有土地的「永久業權-Freehold」，如果Freehold持有人在土地上興建物業，並將土地及物業出租，那麼第三者承租時，就擁有租賃期間佔用土地及物業的權利，稱為「租賃業權-Leasehold」，租賃期通常是99年甚至999年，租賃期內，Leasehold持有人需要按照規定，每年向Freehold持有人繳納地租，租賃期屆滿後，如果沒有續租，土地及物業就會歸還Freehold持有人。

Leasehold與香港物業市場情況類似，香港業主向香港政府租借土地，擁有若干年期的土地使用權，並每年向香港政府繳交地租。不同的是，英國地租收費沒有既定標準，通常是每年50至200英鎊，但多年來，Leasehold物業市場不時出現地租爭議，例如租賃合約容許Freehold持有人將地租提升一倍。有見及此，英國政府最近訂立新法，2022年6月30日或之後簽訂的Leasehold全新租賃合約(主要適用於新建Leasehold物業)，將被禁止收取地租。

另外，Leasehold物業多以分層單位(Flat)為主，包含走廊、樓梯、花園等公眾地方，衍生管理問題。於是，與香港業主一樣，Leasehold持有人多數也要繳交管理費(Service Charge)，管理費亦是常見爭議之一。

香港不少物業正面臨2047年租約屆滿情況，同樣，英國Leasehold物業也有續租問題(Extending the lease)，隨著時間過去，Leasehold的剩餘租賃期逐漸減少，少於80年的話，租賃合約價值就會出現遞減。因此，如果剩餘租賃期少於80年，一般情況下，Leasehold持有人會先向Freehold持有人支付一筆可觀的續租費，延長租賃合約後，才進行轉讓(Sub-lease)，以取得更高轉讓價錢。

香港物業市場單一，地租及管理費無可避免，亦無可選擇，所謂沒有比較，沒有傷害。但英國物業市場以Freehold為主，沒有地租及管理費問題，加上洋房情意結，順理成章成為移英港人首選。不過，Freehold物業也非全無限制，例如地契或會對業主權利作出限制，作出某些改建及擴建時，也需取得當地政府同意，值得注意。

除了Freehold及Leasehold，其實，英國政府早於2002年推出Commonhold，作為第三種業權，希望藉此長遠取代Leasehold，不過未成氣候，如有機會，另文再敘。

（編按：作者許銳宇是前沙田區議員，現為「英國港僑協會」外展主任，協助移英港人適應英國生活。他也是《看中國》香港報社的專欄作家，以自身經歷撰寫香港人的英倫故事。）