【英伦故事】英国物业业权浅谈(图)

图为英国居民区（图片来源：看中国）

英国容许私人持有土地的“永久业权-Freehold”，如果Freehold持有人在土地上兴建物业，并将土地及物业出租，那么第三者承租时，就拥有租赁期间占用土地及物业的权利，称为“租赁业权-Leasehold”，租赁期通常是99年甚至999年，租赁期内，Leasehold持有人需要按照规定，每年向Freehold持有人缴纳地租，租赁期届满后，如果没有续租，土地及物业就会归还Freehold持有人。

Leasehold与香港物业市场情况类似，香港业主向香港政府租借土地，拥有若干年期的土地使用权，并每年向香港政府缴交地租。不同的是，英国地租收费没有既定标准，通常是每年50至200英镑，但多年来，Leasehold物业市场不时出现地租争议，例如租赁合约容许Freehold持有人将地租提升一倍。有见及此，英国政府最近订立新法，2022年6月30日或之后签订的Leasehold全新租赁合约(主要适用于新建Leasehold物业)，将被禁止收取地租。

另外，Leasehold物业多以分层单位(Flat)为主，包含走廊、楼梯、花园等公众地方，衍生管理问题。于是，与香港业主一样，Leasehold持有人多数也要缴交管理费(Service Charge)，管理费亦是常见争议之一。

香港不少物业正面临2047年租约届满情况，同样，英国Leasehold物业也有续租问题(Extending the lease)，随着时间过去，Leasehold的剩余租赁期逐渐减少，少于80年的话，租赁合约价值就会出现递减。因此，如果剩余租赁期少于80年，一般情况下，Leasehold持有人会先向Freehold持有人支付一笔可观的续租费，延长租赁合约后，才进行转让(Sub-lease)，以取得更高转让价钱。

香港物业市场单一，地租及管理费无可避免，亦无可选择，所谓没有比较，没有伤害。但英国物业市场以Freehold为主，没有地租及管理费问题，加上洋房情意结，顺理成章成为移英港人首选。不过，Freehold物业也非全无限制，例如地契或会对业主权利作出限制，作出某些改建及扩建时，也需取得当地政府同意，值得注意。

除了Freehold及Leasehold，其实，英国政府早于2002年推出Commonhold，作为第三种业权，希望借此长远取代Leasehold，不过未成气候，如有机会，另文再叙。

（编按：作者许锐宇是前沙田区议员，现为“英国港侨协会”外展主任，协助移英港人适应英国生活。他也是《看中国》香港报社的专栏作家，以自身经历撰写香港人的英伦故事。）