房地產市場：以為總不至於的事一步步成真了……(圖)

2022-05-23 09:14 作者:包叔

【看中國2022年5月23日訊】今年3月，一位天津星耀五洲琥珀銀灘的業主給領導留言，說自己舉全家之力在融創星耀五洲買了一套房。原交付日期是2021年11月15日，但項目停工後卻遲遲不復工。

這位業主現在住租房。家裡癱瘓的父親和女兒都由母親一人照顧。日子艱難如此，她迫切希望項目能盡快復工、交房。

天津津南區回覆說，項目已經復工。就在當月，執法部門來到工地門口，要求施工方進場復工，沒想到被當場拒絕。執法部門的人大怒，把工地大門直接撞開了。

星耀五洲的故事，細細說來跟鴨頸一般長。它的上一個老闆叫顏語，2007年，這個雲南商人一擲千金，以62.9億拍下當時的天津地王。

在北京星河灣會所裡，筆者曾跟顏老闆吃了個飯。這個狂人說要在天津複製迪拜的世界島，復原「五大洲風情」：做個世界級的觀光勝地。

提出宏願沒過兩年，星耀就因為資金不足開始中斷建設，停止交房，並最終爛尾。

2017年，另一個狂人、我們的老朋友孫大聖用102億的代價，收購了這個項目80%的股權。孫大聖大手一揮，腐朽似乎要化為神奇了。彼時，融創認為這個項目會是他們登頂排行榜的助推器。現在，它是融創華北區域最大的負資產。收購的錢是借來的：一年的資金成本就20個小目標。

項目施工方是中建二局。沒有錢支付工程款，融創就用商票。中建二局後來發現，手裡的商票根本兌付不了，於是停工了。融創的人盤點了一下：十幾個項目的利潤填進去，也蓋不住星耀五洲一個坑。

原因很簡單，房子賣不出去。去年，天津樓市極度慘烈，這個項目的總銷售額還不夠還利息。

慘烈的不僅僅是天津，也不僅僅是融創。今年前四個月，中國排名前五十名的開發商，收穫了一份很慘的成績單。筆者看了一下，情況最好的是深耕北京的國企首開，銷售額同比下降了20%。最糟糕的是恆大，同比下降了近一倍。

長長的的成績單上，沒有一個正數！

前幾天，河南一個開發商朋友提到了一組數據。今年第15週，鄭州新房成交量是1258套，而二手房成交了1763套。

這是一個顛覆性的信號：歷史上第一次，鄭州的二手房成交量超過了新房。

過去一年經歷了水災和數次疫情的鄭州，是中國第一個給樓市鬆綁的省會。3月份政策公布後，有機構監測發現，鄭州的市中心區域的周均客戶來訪量由10組提升到50組，周均成交由3套增加到8套。但是到了下半月，數據又開始下降。到了4月，數據回到了政策公布前的水平。

河南的其他市，紛紛跟進了鄭州的政策。但他們比鄭州還慘，政策泥牛入海，連個水花都沒有。朋友在許昌的一個項目，整個四月份賣了十套房子：不到去年同期的三分之一。

在過去，鄭州每賣6套新房才能成交1套二手房，現在，買房人都只敢買現房和准現房，或者乾脆就買二手房。現房銷售，以一種意想不到的方式，這樣來臨了。

開發商們翹首以盼的「五一」假期，碧桂園一個項目打出98折優惠，加送車位；另外一個開發商，喊著要贈送一年物業費；綠都把首付門檻降到了1萬元；國泰紫荊園項目，甚至揚言可以0首付。

然後就是，「五一」假期第四天，鄭州市通報了2例新增確診病例。房地產市場，又一次悲壯熄火。

和鄭州一樣焦慮的中心城市很多，比如東北地區最重要的城市瀋陽。瀋陽的放鬆政策，比鄭州晚了兩個多月，但他們拿出了幾乎能拿出的所有手段：增值稅5改2、三孩送房票、二套房降首付、降低契稅、下調房貸利率……

剛剛過去的四月份，瀋陽的新房成交量是16萬平方米。我看了下，瀋陽的庫存是：1631萬平方米。

這幾天，炒房之都杭州也加入了放鬆調控的行列；蘇州則第二次加碼了放鬆政策；就連標兵城市長沙和海口，也放下了身架，重新對房地產和顏悅色——誰能想到，就在四年前，長沙還把炒房客視作階級敵人。

地方政府感覺無力，開發商更是力不從心。想來想去，也只剩下降價這一招了。2018年的時候，降價還是個別開發商個別城市的選擇。現在，這幾乎是所有人有目共睹的事情了。

瀋陽的新房成交均價降到了11531元，同比去年下降了5%；在天津，有人列出了房價跌得最慘的小區排行榜，位列其中的小區數：296個。

過去幾個月，老孫挨個拜訪四大AMC（國有資產管理公司），融創總裁也南下天津和廣西討債。

3月23日，融創公布了債券的展期方案。融創的員工乃至很多同行，當時都認為它不會走到最糟糕的地步，因為好消息太多了。國家金融委以前所未有的語氣說，要及時研究和提出防範化解房地產風險應對方案。緊接著，各個部門爭相釋放了一些好消息。但融創的銷售，已經回不去了。這個市場下，沒有多少購房者敢買民營房企的房子。

5月12日，融創未能支付一筆2947萬美元的美元債利息。他們正式違約了。

那麼多好消息，那麼多努力，並沒有換來一個不一樣的故事。

今年「五一」剛過去，一家龍頭開發商匯總了一下濟南城市公司的銷售數據。對比後發現，今年「五一」假期的表現慘不忍睹，比去年下降了70%。

他們的負責人於是到一個剛需大盤摸了下底。項目的客戶大多是在濟南高新區從事網際網路行業的年輕人。這批年輕人剛擁有人生第一套房子。但最近他們經常討論的話題，不是生兒育女，不是星辰大海，而是：斷供。

前幾天，中泰證券首席經濟學家李迅雷發了一條微博，他說看到4月份的金融數據後發現，居民還房貸的金額比借房貸的多。

勢頭的確不太對。過去大家在星巴克聊的，都是幾個億、比特幣、元宇宙。現在有網友去星巴克，聽到兩個人在聊如何續上社保。

「五一」假期前，上海同策二手房給所有員工發了個通知，表示從3月開始，上海疫情對公司造成了重大影響，公司出現嚴重虧損。從5月起，所有員工停工：公司暫停支付工資和社保。

他們在上海有400多家門店，3000多員工。

5月21日，李克強總理主持召開穩增長穩市場主體保就業座談會，說要穩地價穩房價，保持房地產市場平穩健康發展。幾個月之內，他兩次提到，要支持居民合理住房需求。

去年到今年，房地產面臨的是從未有過的局面。大半年前，他們知道了什麼叫雷霆萬鈞，最近幾個月，他們又嘗到了春風化雨。用張愛玲在《小團圓》裡的話說就是：以為總不至於的事，一步步成了真的了。

這幾天，對樓市最重要的利好消息，就是央行降息了。融創違約三天後，央行宣布下調首套房貸款利率20個基點。

房地產歷史上每次起起落落，我們都能在央行的政策裡找到答案。努力後一場空的地方政府，更是踮著腳等著央媽來解救。