房地產是經濟週期的風向標。（圖片來源：Adobe Stock）
房地產是經濟週期的風向標，甚至有十次危機九次房地產的說法，即隨著房地產泡沫的破裂，導致經濟體遭受重創。1923-1926年美國佛羅里達州房地產泡沫與經濟大蕭條、1986-1991年日本房地產泡沫與隨後「失去的二十年」、1991-1997年東南亞房地產泡沫與亞洲金融危機、2001-2008年美國房地產泡沫破裂與全球金融危機......
COVID-19疫情爆發後，幾乎所有主要經濟體實施了超寬鬆的貨幣和財政政策，大量的流動性充斥在金融系統和各個領域，於是，各國的房地產價格都在飆升，造成了全球20多年來最廣泛的價格上漲，也再次引發了經濟學家對金融危機爆發的擔憂。
過去一年，北半球大部分地區的房價都出現了強勁增長。數據顯示，這種趨勢在今年第二季度繼續發展。在美國，房價以近30年來最快的速度上漲。自上一次金融危機以來，美聯儲所做的一切都是迫使資產負債表變得越來越大，尤其疫情爆發以來，其資產負債表膨脹速度很快，通貨膨脹也隨之高企，不過由於美元是國際貨幣，在一定程度上轉移了風險。
同樣房地產價格保持強勁增長的還有英國、韓國、加拿大和土耳其等國。在經合組織（OECD）數據涵蓋的40個國家中，今年第一季度僅有3個國家的實際房價出現下跌，這一數字為2000年有記錄以來的最低。大部分國家的房價都在上漲，其中紐西蘭的房地產價格飆升幅度最大，在過去12個月中上漲約30%。
紐西蘭首席人權專員Paul Hunt在一份聲明中說：「紐西蘭的住房危機也是一場人權危機，涉及到房屋所有權、市場租賃、國家住房和無家可歸者。」
實際上，如果全球這種情況繼續下去，尤其是在超低利率伴隨著強勁信貸擴張的情況下，就可能演變成一種不可持續的上漲，最終可能導致經濟活動逆轉。
反觀中國大陸，卻是一個獨特的例子。由於特殊的政治體制，用強力的行政手段在維護史無前例的房地產泡沫不破。
3月2日，國辦新聞發布會上，中國銀保監會主席郭樹清分析稱：「房地產領域的核心問題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強，是金融體系最大灰犀牛，很多人買房不是為了居住，而是為了投資投機，這是很危險的……」
「泡沫大」是對當前房地產市場的重磅定調，「很危險」則是繼「房地產是金融體系最大灰犀牛」之後的又一次嚴厲警告。
每到經濟下行週期，中國大陸放鬆樓市調控就成為一個選項，2008-2009年、2012-2013年、2015-2016年......這次其實又到了關鍵的時期，疊加疫情對經濟壓力更大，但從中共中央對樓市的定調來看，放鬆調控已經是不可能實現的了。因為中國原來的經濟模式已經難以為繼，如果再次放鬆房地產市場控制，那麼土地、人才、信貸等經濟要素仍會源源不斷地流向房地產領域，而導致實體經濟缺乏推動力而無從發展。
綜合來看，中共當局並非想讓房價下降，而是提出「穩」房價。並且用行政手段「冰封」住樓市，避免房地產泡沫破裂。
縱觀全球，最令人擔心的是香港樓市，因為政經局勢都不穩定。
在低利率的環境推動下，香港樓市持續火熱，多區屋苑的房價屢創新高。不過自去年中共在香港強推港版國安法以後，日益加強對香港控制，數十萬港人移民，這些人都有一定的經濟實力，尤其是在香港有房產的人，賣掉香港物業後，帶著資金離開，這對未來香港樓市來說就是一個衝擊。
另外有資金在流入香港樓市。香港一直是中國大陸外逃資金的首選中轉站，中共權貴階層持續將資金轉移到海外，導致中國外匯儲備不斷下降，大量資金的湧入也推升了香港的資產價格。事實上，習近平也在利用港版國安法「抓」這部分資金。
例如，中國外匯儲備在2014年6月達到歷史高點的近四萬億美元，到2016年12月，官方數據消失了近一萬億美元。而2014-2016年度，中國依靠外貿賺取（出口額減去進口額）14,853.6億美元，這些資金沒有賬面上的資金數量增加，意味著中國外匯儲備下降了至少二萬億美元。
另外，美國政府制裁力度還未發揮到最大，香港現狀已經讓一些公司和資金轉移到新加坡等地，這對未來的樓市都有一定衝擊。
隨著中美脫鉤的跡象愈發明顯，與中國大陸樓市被強力管制不同的是，任何一個事件都可能是引爆香港樓市的導火索。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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