中國房產泡沫面臨被刺破(圖)

【看中國2013年10月22日訊】在利率市場化背景下，央行的貨幣政策操作發生變化。央行並未調整存貸款基準利率，而是通過維持銀行體系偏緊的資金面，推高銀行間同業拆借利率（及回購利率）。

目前銀行間回購利率已升至歷史高位，利率逐漸傳導至實體經濟，其影響相當於加息。房地產市場首當其衝。近期全國各大城市首套房貸利率普遍上浮，在過去一年之內居民購房貸款變相加息160~220個BP。

歷史經驗表明，加息是房地產泡沫破裂的觸發因素。中國的局部地區房地產泡沫面臨被刺破的風險。

一、銀行資金面收緊，房貸變相加息160~220個BP

自從6月份錢荒之後，銀行體系資金面持續維持偏緊的狀態。儘管銀行間7天回購加權平均利率從6月份7%的異常高位回落，但是仍然維持在4%左右的水平，持續處於同期歷史高位。

例如，8月份銀行間7天回購加權平均利率為4.07%，創同期歷史新高，比2011年8月高出16個BP，而2011年8月份的通脹率是6.2%，2013年8月份的通脹率是2.6%。

9月份以來，隨著銀行體系資金面的持續偏緊，銀行資金利率的上行傳導至房地產市場，促使房貸利率大幅上調。

北京、杭州、南京、濟南等全國各大城市的商業銀行紛紛上浮房貸利率，此前的八五折首套房貸優惠利率相繼取消，實行基準利率。深圳、廣州、太原等城市的商業銀行甚至實施首套房貸利率上浮10-20%。

儘管央行並未調整存貸款基準利率，但是銀行資金利率提高傳導至房貸利率上浮，同樣取得了加息的效果。這一貨幣政策操作方式比以往意義上的加息更具市場化。這在一定程度上可以看作是轉型期的新的宏觀調控思路。

應對當前房價的上漲，房地產調控不再使用行政手段（事實上，限購、限貸等行政手段已經用到極致），也不再使用更具行政化的上調存貸款基準利率。而是在利率市場化的背景下，通過收緊銀根，提高銀行間同業拆借利率（及回購利率），從而傳導至房貸利率。

首套房貸利率從八五折優惠到基準利率上浮10-20%，對應利率水平從5.57%提高至7.21%~7.86%，相當於加息160~220個BP。

2004-2007年和2011年的兩輪加息均導致局部地區房價大幅下跌，本輪房貸利率的大幅上調也將導致局部地區房地產下行風險的爆發。

二、國內外歷史經驗：加息是房地產泡沫破裂的觸發因素

從國內外的歷史經驗來看，大幅度的加息是刺破房地產泡沫的主要因素。

2004-2006年，美聯儲連續加息刺破美國房地產泡沫。2004年6月30日，美聯儲加息25個BP，並啟動了兩年的加息週期。

從2004年6月到2006年6月，美聯儲連續加息17次，聯邦基金利率從1%提高至5.25%，累計加息425個BP。受此影響，美國房地產市場長達10年的繁榮期結束。

1996年1月~2006年6月，美國標準普爾/CS10個大中城市房價累計上漲196%，而2006年6月~2012年3月，10個大中城市房價下跌35%。

1989-1990年，日本央行連續加息刺破房地產泡沫。1989年5月31日，日本央行加息75個BP，將貼現率提高至3.25%。此後的15個月內，日本央行再度4次加息。

在該輪加息週期中，日本央行將貼現率從2.5%提高到6%，累計加息350個BP。加息刺破了日本房地產泡沫，東京圈城市土地價格開始了長達15年的持續下跌。1991年3月~2005年9月，東京圈城市土地價格累計下跌71.5%。

從國內的經驗來看，1993年央行大幅加息也是海南房地產泡沫破裂的重要因素。作為當年宏觀調控的16條措施之一，1993年5月15日和7月11日，央行兩次分別加息（一年期貸款利率）72個BP和162個BP，累計加息234個BP。央行大幅加息導致海南房地產泡沫破裂，爛尾樓、積壓房地產大量增加。

據中國人民銀行調查統計，截至1998年底，海南房地產佔壓四大專業銀行的金融資產累計達406.57億元，且多數已成不良資產。海南人均佔壓房地產面積1平方米，是全國平均水平的17倍。

從近年來的經驗來看，近兩輪加息均造成國內局部地區房價出現大幅下跌。2004年10月~2007年9月，央行10次加息共207個BP，其結果是70個大中城市房價普遍下跌，其中深圳房價下跌幅度達20%，廣州房價下跌13%。

2011年2-7月，央行連續三次加息共75個BP。考慮到首套房貸七折優惠調整為八五折優惠，房貸利率加息184個BP。70個大中城市房價再度出現普遍下跌，其中溫州房價下跌20%，杭州、寧波房價下跌10%。

但也應該注意到，加息同時也會抑制房屋供給。供給變化落後於需求變化，因此價格的下跌之後若無供給增加，則價格會再次回升。

事實證明，加息是抑制房價上漲最為有效的政策。自6月份錢荒之後，銀行體系資金面明顯較上半年收緊，銀行間7天回購利率連續4個月處於4%左右的水平，銀行資金利率逐步傳導至實體經濟，首當其衝受到影響的是房地產市場，產生了變相加息的效果。

由此來看，本輪房貸利率的大幅提高將引發房地產市場新一輪全國範圍的調整，而局部地區的房價將出現10%以上的下跌幅度。若資金價格的抬升無法得到緩解，則將持續影響房市和經濟。

三、房地產市場調整將導致經濟再度下行

短期來看，借鑒前兩輪房地產市場調整的經驗，實體經濟最為薄弱的地區房價跌幅最深。在2007-2008年房地產市場調整過程中，受勞動密集型企業出口大幅下滑影響，身處珠三角地區的深圳、廣州房價跌幅最深。在2011-2012年房地產市場調整過程中，受中小企業資金鏈斷裂影響，溫州房價跌幅最深。

本輪經濟回升難持續，四季度經濟不會大起大落，但將再度下行。在目前政策不做任何改變的情況下，今年四季度到明年一季度經濟將呈現「經濟下、通脹上、貨幣緊」的「類滯漲」局面。國內經濟增長將受到房地產市場調整的衝擊而再度出現下行壓力。房貸利率提高將首先抑制房地產銷售，繼而導致房地產投資增速下滑，再導致相關上遊行業需求萎縮。

同時，由於通脹率變動滯後於經濟增長，因此短期內通脹仍將繼續上行，央行將繼續維持銀行體系資金面偏緊的局面，對總需求的抑制不可小覷。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)