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學區房泡沫被刺破:雪崩開始……(圖)

2021-07-14 08:37 作者:財經冷眼 桌面版 简体 14
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【看中國2021年7月14日訊】經過這些年的瘋狂發展,如今,中國特色的學區房已經家喻戶曉,名震全國。動輒數百萬上千萬的價格,讓很多人一聽到這個詞,就想起「奢侈品」三個字。學位不值錢,但學區房值錢的怪現象,成為中國社會的一道風景。很多家庭砸鍋賣鐵耗盡6個錢包,也要給孩子買一套學區房,為的是不讓孩子輸在起跑線上。

最近,中國的學區房引爆了公眾話題,主要是北京引爆了這個導火線。北京一聲驚雷傳來,每一個關心學區房的人都應該明白:學區房的邏輯,真要變了。

先是北京東城區的雷爆。6月29日,東城幼升小錄取結果公布,很多有學區房的沒有進對應的好學校,而是被電腦隨機分到了其他學校。即使學位充足的,也會被派位到了其它學校。總之一句話,現如今的電腦派位,完全無規律可循。按照官方的做法,這種多校隨機派位的機率是每年一變的。因此,你無需參照今年的錄取結果去買學區房,因為明年還不知道派到哪裡!因此,學區房完全沒有了確定性。

就在吃瓜群眾還在消化東城的雷的時候,7月2日,比東城更大的雷炸了!

這個暑假,在北京西城區,坐擁學區房的業主正經歷著前所未有的沮喪。從7月2日開始,北京西城幼升小的部分學生家長,就陸續接到了調劑電話。原本可以上德勝育翔小學的,被調到本區「西師附小」和新街口「志成小學」,甚至還有調到什剎海學區「鴉兒胡同小學」的。本可以上金融街宏廟小學的,被調劑到了本區的「華嘉小學」、「實驗二小涭水河分校」。

更慘的是,在2020年7月31日後購房的家庭,無論你買的是哪個名小的學區房,只有普通小學可以選。花上千萬買的學區房對應的好學校沒了,孩子被分到了很一般甚至比較差的學校。學區房的家長們心臟病都要集體發作了。要知道,為了能擠進名校,這些家長都曾斥大幾百萬甚至上千萬巨資,才搶到了德勝、月壇和金融街片區的學區房。可一夜之間,穩上名校變成了「絕緣名校」,這學區房算是白買了。

導致這種現狀的直接原因,是北京西城區最近明確,2020年7月31日後的購房家庭,不再對應登記入學劃片學校,全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。所謂的「多校劃片」,就是指一個小區對應多個學校。多校劃片會將熱點小學、初中分散至每個片區,確保各片區之間大致均衡。在具體操作中,實行多校劃片將通過隨機派位方式分配熱點學校招生名額。派位未能進入熱點學校的學生,仍應就近安排至其他學校入學。

這個著名的「731政策」,早在去年就掀起了熱潮,如今算是塵埃落定。這個政策完全顛覆了學區房的既有邏輯。在過去,就近入學的背景下,只要你買到了名校旁的房子,就一定能上名校。但現在不一定了,就算你買了15萬一平的學區房,照樣有可能給你分配到5萬一平的房子那上學。至於分配到哪個學校,全憑公開搖號,拼的是運氣。

15萬一平買來的學區房,上的卻是5萬一平段位的學校,這裡頭的差價,就是家長們交的學費,也算是學區房暴雷。

西城區此舉極具象征性意義。在北京,西城區的教育資源堪稱頂級。作為「中心地區」之一,西城區有著眾多部委機構且名校林立,屬於教育資源的「珠峰地帶」。

在媒體的報導中,前幾年,這裡曾因「11平方過道學區房掛牌150萬」、「半地下室學區房賣出1050萬天價」等新聞引發廣泛關注。此前,一個小區對應一所學校,只要能買到名校對應的學區房,100%可以入讀名校,即便是過道房、地下室都會引起瘋搶,學位房熱度高居不下的原因正在於此。但如今,「多校劃片」正式實施後,斥巨資買下學區房的家長和投資客都傻眼了,可以說是血本無歸。

根據國內媒體報導,消息出來後,西城德勝片區有房源直降80萬。在北京西城,押注學區房的人迎來了最大的滑鐵盧。

以北京為例,作為全國教育資源最集中的城市,這裡的學區房從來不缺驚心動魄的案例,尤其是在義務教育資源頂級的西城。

據報導,2016年3月,一篇題為《46萬一平,誰買走了北京天價學區房》的文章引爆朋友圈。這篇文章開頭的第一句便是:「11.4平米,530萬!每平米46萬的單價創下了近期學區房單價記錄。」

儘管這篇文章最後被央視曝光為虛假信息,但房屋所在的西城區文昌胡同,依舊是天價學區房的主兒,只因其對口北京市第二實驗小學。2019年7月初,西城區德勝片區還成交了一套僅12.2平方米的老破小,成交價高達360萬元,單價逼近30萬元/平方米。

學區房的瘋狂,沒有經歷過的人無法想像。不只在北京,全國各大城市,凡是優質學區房,都是一片「群魔亂舞」。

在深圳,華強北有個學區盤叫閣林網苑,一套44.58㎡的房子,2020年4月賣出時成交價632萬,每平14萬,上一年同期的成交單價是10萬。換算一下,一年時間,房東每天躺賺5000塊,買房人則要多掏近180萬。

2019年,南京出了一套「迷你」學區房,13㎡大的房間內,只夠放一張床、一張桌子。但因為總價低,房東報價168萬,看房人排到了門口。更不可思議的是,這是一套「瓦房」,房齡已經39年。

這個「破房子」跑火的原因,在於它屬於南京市琅琊路小學的學區範圍。琅琊路小學是南京最有名的三所小學之一。不過最後,這套瘋狂的瓦房並沒有賣成,因為房主只有居住權沒有房產證。這只不過是中介利用市場焦慮製造的一場營銷。

《中國教育報》曾公布的一組數據顯示,2015年北京大概有16萬名兒童進行了小學入學信息採集。其中,京籍學生大概10萬名,非京籍大概6萬名。但東城、西城和海淀三個區口碑最好的25所小學,只能接收大概5000名學生。一邊是16萬人的潛在需求,一邊是5000個優質學位名額,而學區房,就是通往名校的那張船票。

你想想,這樣的學區房能不火爆嗎?

學區房火爆的深層次原因,是優質教育資源的稀缺與不平等。我們來看一組數據:2019年大學本科錄取率,河南考生108.4萬,本科批次錄取36萬,率取率是33.2%,廣東、四川、安徽、河北、湖南、江西、甘肅這一數據在35%-43%之間。而北京是——68.9%!

這意味著,同樣參加高考,北京的孩子10個裡頭7個上本科,河南是3.3個。

導致這種現象的根本原因是內部教育資源極度不平衡。在絕大部分城市,重點高中的升學率都遠遠高於普通高中,而能否進入重點高中,取決於能否進入重點初中乃至重點小學。而初中小學都是免試入學,能否上全憑劃片或者搖號。

最後的焦點,就落到了那套決定命運的學區房上。買下了學區房,就贏在了起跑線上。哪怕再不濟,孩子不是讀書的那塊料,學區房也是市場上的「硬通貨」,轉手一賣也能賺上一筆。

就這樣,在稀缺教育資源和金融屬性的裹挾下,學區房逐漸走上了狂歡的巔峰。優質教育資源稀缺的現狀、不斷攀升的價格,與家長們「望子成龍」的焦慮一碰上,就滋生出了學區房的瘋狂。

從某種程度上來說,這和中國大陸目前的人才選拔方式密不可分。激烈的社會競爭下,中國的人才選拔,依然是以應試教育為主,能考高分、一路上名校才是王道。在這樣的環境下,家長們或主動或被動地走上了「雞娃」之路。

上海一位5歲孩子的15頁簡歷曾在社交媒體上刷屏:幼兒園大班時,他的中文識字量達1500字,英文書年閱讀量500本,每週還附帶3篇英語日記。在這些父母的世界裡,孩子的每一次升學都像一場大型戰爭,每一步都不能錯。在他們看來,要更大概率找到「最好」的工作,孩子就要上最好的大學、最好的高中、最好的初中、最好的小學,甚至最好的幼兒園。

2018年,上海的一位五歲男孩為了上一所私校的一年級,洋洋灑灑寫了15頁紙的簡歷

2018年,上海的一位五歲男孩為了上一所私校洋洋灑灑寫了15頁紙的簡歷(網路圖片)

這個雞娃鏈條,環環相扣,絲毫不容懈怠。而學區房,就成了他們進入名校的關鍵切口,哪怕是耗資千萬、傾家蕩產,他們也在所不惜。

與此同時,在「雞娃」的過程中,這些人也發現了教育和房價之間的微妙關係:孩子成績越好,小區的房價越高。於是,有人組建孟母群、自辦奧賽班,自覺成了房價的「保衛者」。更關鍵的是,學區房的不斷上漲還引來了炒房客,他們調動巨量資金大手筆囤入學區房,捂一段時間又轉手賣給需要的接盤俠,從中牟取暴利。

但享受學區房紅利的這些人很少能意識到,優質的學校資源,是市政規劃、教育團隊、優質生源共同作用的結果。這波社會帶來的紅利,被擁有學區房的少部分人攫取。而其他普通民眾,為了在教育資源上往前走一步,就要花費天價,從業主的手上購買這種壟斷權。打破這種壟斷,正是學區房調控的意義。

4月30日,中共高層會議明確提出——增加保障性租賃住房和共有產權住房供給,防止以學區房等名義炒作房價。在這之後,廣州、成都、石家莊、南京等多地將學區房的整頓作為重點。

在上海,自2021年起,上海市委屬試驗示範性高中,將拿出招生總計畫的65%,通過「名額分配綜合評價錄取」的方式分配到區和學校。政策出臺後,有房源掛牌價一天降近80萬。在深圳,官方首提「全區試點大學區制」,狙擊高價學位房。

更多的城市已經在行動。作為政治文化中心的北京,親自下場開炮,足以見中國官方整治學區房的決心。儘管學區房不會這麼快就終結,但不難想像,未來那些頂尖學區房、老破小學區房,注定不會再有過去的榮光。

那些學區房泡沫的鼓吹者,也注定會被歷史的浪潮拍打在沙灘上。

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