集中供地游戏下 开发商抱团而战 市场分化严重(图)

集中供地游戏下，开发商抱团而战，市场分化严重。（图片来源：China Photos/Getty Images）

【看中国2021年6月1日讯】（看中国记者丁晓雨综合报导）集中供地，让2021年前五个月的土地交易市场氛围变得非常诡异，开发商们在看不见硝烟的战场上相互较着劲，可以为了一块地“龙争虎斗”，也会在某些时机默契地选择放弃，抱团取暖成为趋势。

据《时代周报》报导，自从2021年2月北上广深以及天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙等22城实行土地集中供应以来，不仅改变了热点城市宅地供应节奏，也彻底改变了房企生存逻辑，传统竞拍方法与融资模式都不再适用新的“战场”。

报导称，除上海、苏州、合肥、武汉、长沙、郑州、成都等7个城市还未完成集中供应或仍处于竞拍中之外，其余各城的结果已尘埃落定。据不完全统计，已完成出让的15个城市累计成交金额突破7186亿元。

只是这场所谓土地供给侧“历史性”改革的游戏，越来越让人看不懂。一边是热闹非凡，一边是门庭冷落。一位TOP 20房企的品牌人士曾表示，“杭州的‘门票’很实惠，保证金最高的才5000万元一宗，大部分都在2000万元左右”，但“如果是上海，竞买保障金起码是地价的20%，一块10亿元的地就要交2亿元”。

4月26日，四个一线城市中，首个开启集中供地的广州，16块地吸引了近50家房企参与，累计揽金240亿元。

游戏一旦开始，不但要玩得嗨，还要能玩得起。

据《时代周报》不完全统计，“马甲”数量累计超过300组。部分热门的地块，竞价30秒就到达峰顶价，某央企开发商甚至为这块地准备了60个“马甲”。

热闹的还有杭州、重庆、深圳等城市，土地平均溢价率均超过30%。甚至屡屡出现溢价100%的现象。而另一些城市，如长春、青岛，长春38宗土地中有32宗以底价成交，青岛首批集中供地土地平均溢价率仅为2%。

集中供地，不但令土地市场经历着冰火两重天，部分城市如北京，由于设置了地价上限，竞拍地块转竞公租房、自持等环节，可售面积减少，拿地成本也隐形抬高。

即便是同一城市不同位置的地块上，也出现明显的两极分化。地理位置较偏、周边配套资源匮乏的地块遭遇终止交易或流拍的比比皆是。

部分房企为了维持企业现金流不断滚动，保证核心城市市占率，即使利润被“吞噬”，也不得不参与这场“游戏”。

为分摊成本、规避开发风险，“游戏”方式还有抱团取暖，以联合体方式“拼单”拿地。

在北京的首轮集中土拍，共54家企业参与，其中有37个联合体，其中金地+华润+保利的“铁三角”组合，联合报名了30宗地里的21宗地。而在重庆出让的48宗土地中，也有多幅地块为联合竞拍竞得，其中龙湖所拿的5宗地块中，1宗为联合拿地，而金科所拿的3宗地均为联合形式，合作对象包括大唐、美的、华宇和新希望。

《时代周报》报导称，5月30日，有业内人士表示，虽然重点城市的首批集中土拍已经过半，但就整体效果而言，并未完全抑制过热的土拍格局。

克而瑞研究中心近日的一份研究报告称，这一轮的集中供地对于房企来说，单一的招拍挂拿地方式显然已经难以满足盈利需求，并将带来较大的经营压力。

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