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房地產新規大革命:很多人慌了……(圖)

2021-03-05 10:21 作者:財經冷眼 桌面版 简体 12
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房地產新規大革命:很多人慌了……
中國自然資源部近期推出一項足以撼動地產界的土地政策文件(圖片來源:Getty Images)

【看中國2021年3月5日訊】2021年開局不到兩個月,中國國內房地產的政策調控,從全國層面到各個城市一次比一次嚴。

2月25日,中國自然資源部下發了一則文件。這份文件的主要內容是,全國22個重點城市將實施「兩集中」供地模式,2021年發布住宅用地公告不能超過三次。這22個城市分別為:北上廣深、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、瀋陽、寧波、長春、天津、無錫。

翻譯成大白話:全國主要一二線城市未來土地交易,要集中公示、集中招拍挂出讓,一年內最多賣三次。這則足以撼動地產界的土地新政傳出,在各個城市掀起一股強烈反應,引發樓市震盪。

過去,地方政府賣地,一年四季都可以,但現在,一年只能賣三次,而且必須做到「完全透明」,其影響力絕不輸於去年的「三道紅線」,甚至可以稱之為:土地供給側歷史性改革。

要瞭解這項改革的意義,我們先要瞭解一些背景知識。

關注樓市的朋友應該不生疏,「招拍挂」制度,是當年從香港老師傅那學來的,簡單來說:地方將土地招標、拍賣、掛牌,開發商競價購買。競拍的人多了,土地價格抬升,高溢價率成交;競拍的人少了,低溢價率成交,甚至土地流拍。

但這其中是有貓膩的,比如開發商買地,並不需要全款,而是自己拿出20∼30%的基礎資金,其他的錢去銀行或者其他地方借。然後開發商賣期房收錢,還給銀行,再融資買地開發、還錢……

明面上是實業製造,暗地裡就是一場金融遊戲。但房子不是普通消費品,不像電動小摩托,用幾年就壞了,基本上人們會住一輩子,還可以代代傳承。

房子越蓋越多,人卻越來越少,如果按照2019年人均40多平米的居住面積,其實中國的房子已經夠用了。但這場金融遊戲遠沒有停止,地方繼續賣地賺錢,發商們搶地拼規模、做大哥。金融可以天馬行空,但不可以虛無縹緲。

當房子賣不出去,開發商還不上錢的時候,引發的系統性金融風險,誰都無力承擔。這兩年暴雷的房企有很多,大型房企也不在少數,市場爛尾盤一批接一批。

於是乎,從2016年房住不炒開始,中央每天都在想方設法打壓樓市,降低房地產風險。比如「兩道紅線」限制開發商槓桿,「三道紅線」則是不讓銀行隨便把錢借給開發商。如今,又把矛頭指向了土地交易市場。

之前地方招拍挂賣地很自由,土地在地方政府手裡,想怎麼賣就怎麼賣。但賣著賣著就出了問題。有的城市因為過分依賴土地財政,縱容房價炒作,經濟沒起來,房價沒少漲。

房價高了支撐不住,容易出事兒,就想著通過控制土地出讓,「飢餓銷售」,營造緊張氣氛。還有的則是通過開發商,造一些高價地王樓王,拉高房價天花板,營造一種欣欣向榮的行情,「買漲不買跌」,自然購房者願意入市接盤。總而言之,為了不讓地價掉下來,什麼法子都有。

但現在,要求土地出讓集中公示、集中招拍挂、一年最多賣三次,完全改變了邏輯。

我們從文件中看到的是:

1、要根據本地區房地產市場實際情況,合理確定供地規模。進一步加大住宅用地供應,2021年公告供應量不得低於近五年(2016年-2020年)平均完成交易量。

2、要求向社會公開年度計畫和存量住宅用地信息。除涉密信息外,住宅用地信息公開必須及時、準確、全面,讓市場主體易獲取、能看懂。

大白話翻譯就是:別玩貓膩,無論你想不想,以后土地供應量必須要保障充足,一年最多賣三次,所有用地信息必須讓大家看到。這相當於中央變相收回了土地管理許可權,從根子上進行「房住不炒」。

這樣導致的結果顯而易見,地方土地財政會相應減少,之前玩土地調控的城市會暴露原形,房價繃不住,開始進入下行週期。

接下來說說對二級市場的影響。

土地一年只能賣三次也就意味著,開發商在一個城市買地的機會就只剩下了三次。如果三次機會把握不住或者把握不好,接下來很可能揭不開鍋了,而且極其考驗開發商的資金實力。

機會成本極高。這就好比拍賣行一年就舉行三次拍賣會,三次拍賣一整年的寶貝。這些寶貝有好的有差的,那麼資金實力雄厚的拍賣人肯定會佔據上風,而且因為競拍者眾多,好寶貝價格肯定會更高。

如果說過去分散式的土拍,更像零售;如今「兩集中」式大改革,更像大批發。「大批發」式的供地執行後,對於市場、對於普通人有影響嗎?如果有,影響大嗎?我的答案很明確:當然。

初步總結了一下主要會有以下幾個方面的影響:

1、地方政府失權,飢餓營銷炒地,行不通了——這一點,勢必要利空地方政府,土地權上交,主動性和能動性下降,不易操盤。

2、溢價率被控,地王現象將會大大減少,甚至不允許有——劣質地塊情況更糟,但優質地塊,有實力有資金的房企都會競拍,爭搶會更激烈,不過對溢價率和地王會有嚴格限制。

3、外來房企拿地難、「地主」本土化現象會大大減少,對小房企是利空——本土地頭蛇類房企土地儲備是利空,資金實力更雄厚的外來房企拿地機會會更多。

當然,這個政策實施後,房價漲勢跟城市潛力一目瞭然。因為兩極分化異常明顯,地賣得好、賣得貴的城市,未來房價肯定繼續上漲;那些賣得差的,動不動流拍的城市,則會陷入負循環。比如說,一、二線城市優質地段的地價,越拍越高,房價也跟著上漲。

優質土地被龍頭開發商哄搶,銀行也把錢都借給了龍頭開發商,中小開發商則被迫擠到三四線城市。中小開發商融資能力弱,對回款極度渴求,但遇上行情冷淡的三四線城市,會導致一大批開發商被加速淘汰。屆時會砸一個大坑出來,期房爛尾風險積聚。

4、22城的新房市場,推貨節奏將近乎全面同質化——一年三次供地,諸如鄭州,按照往年供地量,一次可能要推出一百多宗地,這些地塊基本都會同期入市,這樣就有大量新盤,其入市、開盤、銷售、交付等節點幾乎一致。到時候新房可能會像「洪水沖閘」一樣,在一個節點大量湧出。到時候應該非常熱鬧了。購房者選擇挑選的餘地更大。

5、新盤「價格制勝」將會大過「營銷制勝」——因為大量新盤時間節點同質化,各盤大概率都會打價格戰,以價格吸引購房者,比任何營銷花招都有效。

6、22城之外,將會成為全國型房企的搶地新戰場。 

那麼作為買房人,應該如何面對這次土地制度改革呢?

我覺得你首先要明白,開發商、銀行、地方政府分別代表著人、錢、土地樓市三大要素,現在不得動彈。炒房軍團徹底瓦解,房住不炒下了死手。

而這次土地制度改革是在揭穿樓市謊言,讓信息更加透,讓分化更加明顯,那麼2021年房價應聲下跌的城市千萬不要投資,當然剛需另當別論。

其次,一定要關注所在城市的「土地集中供應時段」。正常情況,順推8個月就是新房集中上市期,這個時間段買房比較舒服。新房銷售越激烈,購房者越是「上帝」,到時候什麼送汽車送家電首付貸,亂七八招的營銷方式可能都要上線,新房慢慢挑。

最後就是對風險的認知。

政策實施後,會加速淘汰一大批中小開發商,在買期房的時候,多留一個心眼,千萬不要買資產負債率高、財務狀況不好的地產開發商的房子,也不要買那些沒有在核心地段拿到地的房子,說明他們實力不行。這樣的開發商開發出的房子,很可能成為爛尾。

有時候,買房就是跟開發商相親,你得看他長相性格、個人能力、家庭背景,一個都不達標的,趁早讓他走遠。

能做到這些,你起碼超越了80%的買房人。

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