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你所在的國內城市:房價指數安全嗎?(組圖)

2021-02-10 09:50 作者:蠻族勇士 桌面版 简体 7
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【看中國2021年2月10日訊】本文將會給出一個非常有趣的觀察視角:城鎮常住居民的年度收支盈餘相對其當地平均房價的比值。

各位,城鎮居民的收支盈餘,也就是可支配收入扣除生活必須的消費性支出之後,剩下的盈餘部分,也就是居民可以用於買房的資金來源。收支盈餘相對於房價的比值越高,說明居民購房的難度越低,每年的盈餘可以購買更大面積的房子,那麼該城市的房價安全性也就越高。

即便是對於那些以投資乃至是投機作為主購房目的的城市來說,衡量收支盈餘與房價之間的比值,依然具有非常重要的參考意義。因為投資客或者是投機客,他們最終還是要把房子賣給本地常住居民的。如果房價安全指數過低,意味著短期內他們手裡的房子根本就出不了手,這當然是非常危險的事。一旦這幫炒房客的資金鏈出現斷裂的風險,那麼這種依賴炒房的城市,就會一夜之間陷入暴跌的境地。

在下面的闡述中,我將會區分一、二、三線城市分別進行講述。這些不同等級的城市的居民收支情況完全不同,居民對房價的忍受程度也完全不同,因此不能放在一起進行比較。

首先給出的是8個一線及准一線城市的情況,注意下面加粗紅線所給出的間隔,這就是准一線以上城市的房價安全指數中位線的位置:0.7。在這裡我還需要著重強調一下的就是:安全指數中位線並不是一個絕對安全的概念,它只是一個相對概念。中國現在的房價,在整體上就不算安全,對這個中位數的正確理解應該是:不安全與更不安全的分界線。

一線及准一線城市的2019年的房價安全指數
一線及准一線城市的2019年的房價安全指數(作者製表)

高於0.7的房價安全中位線的准一線以上城市包括蘇州、南京、廣州和杭州。注意,這四個城市也是准一線以上城市中,還能實現秒光碟的城市,這兩年時不時就爆出千人搶房的新聞。至於北京、上海和天津,地產市場處於冷淡狀態已經很久,北京和天津的房價更是連續陰跌3年了。這七個城市都沒什麼爭議。順帶吐槽一下,天津的城鎮居民收支盈餘水平只有1.1萬,低得令人髮指,這水平只相當於一個三線城市,完全無法與其它真正的准一線城市相提並論。天津在三星完全撤出之後,已經沒有任何像樣的產業了,所以其居民無法掙到錢,當然也撐不起房價。這也是沒辦法的事。

唯一有爭議的是深圳。深圳的房價不要說超過廣州,連上海和北京都比不上,但是深圳在收支盈餘方面的數據也好看不到哪裡去,僅有1.94萬,在8個准一線以上城市中排名倒數第二。這種情況導致深圳的房價安全指數低得令人髮指,只有0.36。然而深圳的地產市場表現與同處安全指數下半段的北京上海和天津不一樣。深圳北部那些依賴本地消費力的剛需樓盤,近兩年確實是喪失了漲幅,但是其位於中心城區的海景豪宅,房價在近兩年出現了連續的暴漲。對於這種情況,唯一的解釋就是,深圳的豪宅市場出現了大規模的外來資金補充。結合實際情況判斷,近年來深圳豪宅市場的資金來源有如下三類:1、隔壁潮汕地區的走私犯有錢沒處花,只能在深圳買豪宅;2、大陸和香港關係鬧翻之後,部分港漂回歸深圳購買豪宅安家;3、炒房黨套取經營貸跟風炒作。這三種情況都不可能持久,而一旦這三要素消失,以深圳房價的危險程度而言,大概率將會迎來一波腥風血雨。

看完准一線以上的情況,接下來是21個二線城市(二線城市的定義為中西部省會城市以及東部經濟發達城市)的情況,也是最有代表性的情況。二線城市數量太多,所以我會在中位線以上和以下分別挑四個代表性城市出來作為例子說明。

二線城市2019年的房價安全指數
二線城市2019年的房價安全指數(作者製表)

二線城市房價安全指數的中位線為1.25。高於中位線的城市中,常州、泉州和寧波,是筆者我經常不遺餘力的讚揚的城市,民營經濟發達,房價控制得也不錯,所以房價安全指數相對非常高。尤其是常州和寧波,城鎮居民的收支盈餘水平超過2.6萬,這已經完全達到了一線城市的水平,把其它二線城市遠遠的甩在了後面。長沙的玩法則是殘酷的房價管制,在出讓土地的時候直接規定整盤售價,計畫經濟式的管理模式,根本無視所謂的自有市場規則。在這種情況下,長沙的全市均價不到9千塊錢,幾乎算是全國所有省會城市中的最低房價。結合起來,常州、泉州、長沙和寧波,也算是二線城市中房價相對更安全的城市。

至於四大反面典型,福建有福州和廈門,海南的海口,再加上廣東的珠海。這四大典型其實也已經是全國知名了。福州和廈門不知道坑了多少地產商了,整個地產行業在福建就掙不到錢,只有虧多虧少的問題。閩系地產商近兩年總是出問題,在破產邊緣苦苦掙扎,與這兩個城市的地產市場整體扑街脫不了干係。海南的房地產市場被東北振興資金給整體炒上天去了,這事也不需要多解釋,好在東北人並不特別喜歡海口,因為海口冬天其實也挺冷,所以海口的房價雖然也是遠遠脫離了其當地居民的收入水平,不過也沒有下一節會說到的三亞那麼離譜。而珠海的情況,則是西北+東北地區的新移民合力炒起來的結果。注意,這幫新移民不同於去海南的越冬養老族,他們是真的會舉家搬遷到珠海並長期定居。珠海的海其實又灰又暗,與藍天碧海一毛錢關係都沒有,冬天也冷,也不知道這幫大兄弟在珠海買海景房是圖個啥。為了能夠就近去澳門玩一把百家樂?好吧,我個人實在無法理解這些北方人的心態,就這樣吧。

接下來是13個三線及以下城市的情況。三線以下城市房價安全中位線指數是1.42。

三線及以下城市2019年的房價安全指數
三線及以下城市2019年的房價安全指數(作者製表)

三線以下城市不多舉例了,就說一頭和一尾好了。排在最前面的是桂林,全國最知名的旅遊城市,沒有之一。2019年桂林接待的國內外遊客人次為1.38億,而海南全省只有8314萬人次,只相當於桂林一個城市的遊客規模的6成。桂林的房價已經很多年沒有怎麼像樣的漲過了,長期就是8千來塊錢。桂林政府從不鼓勵外地人來買房,市中心也不鼓勵搞拆遷,也不建高層建築(老城區限高24米,新城區限高65米),這事真是沒地方可以說理。這麼搞下來的結果,桂林是我所知的三線城市中,生活舒適程度最高的城市,沒有之一。沒有高房價提升城市的運營成本,所以桂林人民至今可以享受極低的生活成本——在當地吃一碗桂林米粉,六塊錢就有肉有菜有蛋,簡直讓外地遊客無法理解。

排在最後的三亞,全國房價泡沫最大的城市,沒有之一。東北大振興,三亞房價要漲一次;海南大振興,三亞房價也要漲一次,漲著漲著,就漲到天上去了。這個城市唯一的市場價值點,就是供東北富豪階層養老,但是三亞的基礎配套其實差得要命。根據三亞的統計年鑑,截至2019年底,三亞全市只有2409名醫生,5159張病床。這種數據是什麼概念呢?2019年桂林有1.26萬名醫生,2.46萬張病床。我都懶得算桂林的基礎配套比三亞強多少倍了。所以我個人實在不能理解,東北人去三亞養老到底是圖什麼呢?藍天碧海這個倒是真有,除此之外就啥都沒有了,並且在這一代老人的可預期壽命之內,任何配套都不可能完善起來。

在本文的最後,我必須向各位發出嚴正的聲明:本文絕不構成任何投資建議。雖然本文確實篩選出了一些房價沒有被真正炒起來的城市,但是——請注意這個但是——這些城市之所以沒有被炒起來,都有著各種各樣的原因,比如政府強力干預,比如城市規劃管控,比如民營經濟發達因此資金有去處,等等等等。這些原因在之前遏制住了城市房價的上漲,如果沒有意外的話,在此後也還是會繼續生效。而在這些原因之下,唯一得益的,當然是當地的居民。

(說明:文中的居民收支數據來源於各地統計局,房價數據來源於各地最具代表性的市場諮詢機構公開發布的房地產市場年報)

責任編輯: 宇真 --轉載請註明出處, 嚴禁建立鏡像網站。
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