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美國:房子正成為瘋搶的抗通脹神器……(圖)

作者:財經冷眼  2021-01-29 10:15 桌面版 简体 打賞 1
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現在美國的房子幾乎已經賣爆,配套方便的城市近郊獨棟屋最受歡迎
現在美國的房子幾乎已經賣爆,配套方便的城市近郊獨棟屋最受歡迎(圖片來源:Adobe Stock)

【看中國2021年1月29日訊】在很多國內媒體的渲染下,在很多國人的眼中,美國現在好似人間地獄,國家馬上要完,股市樓市馬上要崩。這幾天,就在中國樓市加緊調控的同時,美國樓市開始急速飆升,可以說徹底爆了!S

我們先來說一下房價。其實從2020年6月,美國樓市就開始漲!全美181個大城市的房價都開始漲,西部像鳳凰城、西雅圖、聖地亞哥漲得最凶,連紐約這種萬年房價不動的都漲了5%。12月,美國成屋均價超過310800美元,連漲106個月,為50年有記錄以來的史上最高水平。

確實,不僅是美國的股市,美國的房價,現在也已經創造了歷史!

更猛的是二手房,2020年6月至10月,美國二手房均價連續五個月創50年有數據統計以來的歷史最高值!未經調整的二手房均價在去年12月份達到至30.98萬美元。可能大家對美國房價沒什麼概念,給大家打個比方,2007年,美國房價達到頂峰時候,均價也不過23萬美元。如今均價31.06萬美元的水平,比那時候足足多了近40%!

現在的美國房屋均價比2019年同期上漲15%,刷新有史以來的最高值。巔峰的巔峰,可以說,住宅價格已攀升至歷史最高水平。

美國樓市的火爆,除了體現在房價上,還體現在房子銷量上。現在美國的房子幾乎也已經賣爆了,一房難求。

從2020年7月就開始瘋漲,7-9月美國新屋銷售折年數同比增速分別為46%、40.8%、32.1%!2020年10月,美國成屋銷售季調後年化總數為685萬戶,創15年以來新高!2020年8月,二手房屋銷售增長量更是衝到600萬套,並且環比上月增長24.7%,刷新了1968年有記錄以來的史上最大月度漲幅!2020全年,美國成屋銷售年化總數為564萬戶!2020年12月,二手房銷量按年折算高達676萬套,高於全球幾乎所有經濟學家預測——徹底脫銷了。

除了房價和銷量,我們再來看一下庫存。房地產市場,通常庫存量不足5個月,都被視作供不應求!12月,美國的成屋庫存週期為1.9個月,是40年以來最快去化速度。截至2020年第三季度末,美國樓市的待售空置率僅為0.9%,而出租空置率為6.4%,雙雙創下50年以來的最低水平!而美國房屋總體空置率,正處於歷史最低水平!

二手房掛牌可售房產下降23%至107萬套,按照當前的銷售速度,市面上的二手房供應只能維持3個月。我身邊就有很多做房產經紀的華人,開始以為2020年疫情爆發,中國人到美國買房的少了,生意會很清淡的。但是自下半年開始,美國的房產市場徹底爆發,生意好得不得了。豪宅當然不太好賣,但是一般的房子都是要搶的,有時一套房子下OFFER的一般都是幾十個,就像拍賣會現場,非常火爆。

那為什麼美國樓市漲這麼猛呢?原因有以下幾點:

1、印鈔

自去年三月起,美聯儲開始巨量開閘放水。從三月份到十月份,美聯儲的資產負債表瘋狂增長3萬億,擴表了75%,這是在過去幾十年的貨幣擴張速度,但在去年一年之內就完成了。而且,美聯儲每個月還在市場上購買近2000億的債券資產,向市場投放流動性,可以說美元印鈔機徹底啟動。

未來,美國會持續傾向於寬鬆積極的財政政策,拜登一上來就在去年4萬億的刺激基礎上,又搞了一個1.9萬億的刺激方案。2021年美國財政部可能還會有近4萬億的刺激方案會出臺(完全就是滔天洪水)。萬物暴漲的時代即將到來,這讓很多人看到了資產暴漲的信號,瘋狂搶購房地產抗通脹。而就美國的百年房地產價格走勢來說,美國的房產一直都是跑贏通脹大概1個百分點的,所以作為長期投資的抗通脹產品是非常理想的(筆者當初在美國買房的一個主要目的就是抗通脹)。

2.利率

2020年美聯儲將聯邦基金利率降低到0之後,2020年10月,美國房貸利率已經降至2.81%,這是有數據以來的近50年的最低水平。如果大家對這個貸款利率還沒有什麼概念的話,我以自己兩棟房子的房貸利率給大家作一個對比。2016年的房貸利率是4.8%,而2018年初的第二棟房子房貸利率是5.7%,基本上是現在房貸利率的兩倍。大家想想,現在貸款買房可以說資金成本相當低,這也是美國人都瘋狂搶房的主要原因,資金太便宜了。

不僅借錢的成本越來越低,放貸條件還越來越松!2020年,美國房屋貸款發放額達到3.18萬億美元,這是20年以來的最高水平。在低利率、低借貸門檻的刺激下,美國人的槓桿熱情重新燃燒。很多人紛紛加入供不應求的房產市場。所以,以後別再說外國人不喜歡買房了,這種論調太不瞭解國外了!外國人和中國人一樣,有機會賺,肯定要干!特別是貸款利率這麼低,政府一輪輪發錢,可以說完全是沒有盡頭。大家當然搶房子了。

3.供應

現如今,因為疫情緣故,美國的建房速度放慢了,美國待售房源數量降至歷史最低水平,正面臨嚴重的庫存短缺。高收入人群向郊外轉移,購屋需求偏向密度較低、木材結構的獨棟房屋受到追捧,但是從2020二季度以來,因為疫情原因,諸多伐木場關停造成的木材短缺,疊加加州野火,導致木材價格的急劇上漲,供不應求!

自1959年以來,美國平均每年新建150萬套住房。但是2020年,美國新建房屋少得可憐,作為供應端的重要指標,美國的成屋月供應量目前正處於40年來的最低水平。房子供應減少,那麼價格當然會上漲。這是基本供需關係的常識。

4.剛需

國內新聞都是美國人因為疫情死了多少人,日子有多慘。但是美國政府給民眾發錢企業減稅發錢,這讓很多美國民眾的收入不降反升。而且很多美國的在高科技公司就職的年輕人收入是大幅度增加的。美國剛需開始爆發,美國夢的一部分當然是擁有自己的一套房子。

兜裡有錢了,利率又低,預期又好,這時候不買,不是傻嗎?這時候美國老百姓紛紛上車入市,其中邁入三十歲的中年人佔抵押貸款人數比例近來首次超過50%。

5.投資

2020年,堪稱人類有史以來富人財富增長最快的一年。錢,最能刺激人性需求。

除了剛需,很多投資客也開始入場!2020年第三季度,高端房地產的銷量同比大增41.5%,創出2013年統計這項數據以來的最大增幅記錄。50萬至75萬美元的成屋銷售同比增長65%,售價在100萬美元以上的房屋銷量幾乎翻倍。從中可以看出來,諸多富人開始進場!

2019年4月-2020年3月的12個月中,外國買家在美國購買了共約15.4萬套房產,來自中國的買家再度成為美國最大的海外投資群體,共購買了18400套房產,約合115億美元;外國買家最熱衷投資的州包括佛羅里達、加利福尼亞、得克薩斯、紐約和新澤西等,而這些州恰恰又是美國疫情最嚴重的地區。不得不說,真的有種!

嘴裡都喊怕,害怕美國疫情,但是身體都很誠實。美國房子不僅是永久產權,一棟房子管上百年基本沒問題。比起國內30年左右的房子就會倒塌,投資價值不知道高到哪裡去了。

最後總結一下:

1.美國這一輪房價上漲,完全是由剛需拉動(後來投資客才入場的)。

2.美國東北部工業大州新房銷售最為強勁,銷量增長率為86%,而美國旅遊勝地比如佛羅里達州的新屋銷量增了84%。

3.遠郊的新房更受歡迎,通勤方便,距離疫情區較遠,環境配套方便的近郊獨棟屋最受歡迎。

4.未來,美國勞動力和建築材料成本還要上漲,房屋產能的提升有一定滯後性,不會太快跟上需求,供應不足、價格升高的情況還會持續。

5.除了美國居民,持有綠卡和居留簽證的海外買家也可以使用銀行貸款,拿錢去投資。

6.外國人持有旅遊簽證也可以買,前提是你的首付資金要在美國呆滿兩個月。

7.美國房地產的短週期跨度在3-5年間。未來美國房價,主要取決於美債長期端利率走勢。

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