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你所在的国内城市:房价指数安全吗?(组图)

2021-02-10 09:50 作者:蛮族勇士 桌面版 正體 7
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【看中国2021年2月10日讯】本文将会给出一个非常有趣的观察视角:城镇常住居民的年度收支盈余相对其当地平均房价的比值。

各位,城镇居民的收支盈余,也就是可支配收入扣除生活必须的消费性支出之后,剩下的盈余部分,也就是居民可以用于买房的资金来源。收支盈余相对于房价的比值越高,说明居民购房的难度越低,每年的盈余可以购买更大面积的房子,那么该城市的房价安全性也就越高。

即便是对于那些以投资乃至是投机作为主购房目的的城市来说,衡量收支盈余与房价之间的比值,依然具有非常重要的参考意义。因为投资客或者是投机客,他们最终还是要把房子卖给本地常住居民的。如果房价安全指数过低,意味着短期内他们手里的房子根本就出不了手,这当然是非常危险的事。一旦这帮炒房客的资金链出现断裂的风险,那么这种依赖炒房的城市,就会一夜之间陷入暴跌的境地。

在下面的阐述中,我将会区分一、二、三线城市分别进行讲述。这些不同等级的城市的居民收支情况完全不同,居民对房价的忍受程度也完全不同,因此不能放在一起进行比较。

首先给出的是8个一线及准一线城市的情况,注意下面加粗红线所给出的间隔,这就是准一线以上城市的房价安全指数中位线的位置:0.7。在这里我还需要着重强调一下的就是:安全指数中位线并不是一个绝对安全的概念,它只是一个相对概念。中国现在的房价,在整体上就不算安全,对这个中位数的正确理解应该是:不安全与更不安全的分界线。

一线及准一线城市的2019年的房价安全指数
一线及准一线城市的2019年的房价安全指数(作者制表)

高于0.7的房价安全中位线的准一线以上城市包括苏州、南京、广州和杭州。注意,这四个城市也是准一线以上城市中,还能实现秒光盘的城市,这两年时不时就爆出千人抢房的新闻。至于北京、上海和天津,地产市场处于冷淡状态已经很久,北京和天津的房价更是连续阴跌3年了。这七个城市都没什么争议。顺带吐槽一下,天津的城镇居民收支盈余水平只有1.1万,低得令人发指,这水平只相当于一个三线城市,完全无法与其它真正的准一线城市相提并论。天津在三星完全撤出之后,已经没有任何像样的产业了,所以其居民无法挣到钱,当然也撑不起房价。这也是没办法的事。

唯一有争议的是深圳。深圳的房价不要说超过广州,连上海和北京都比不上,但是深圳在收支盈余方面的数据也好看不到哪里去,仅有1.94万,在8个准一线以上城市中排名倒数第二。这种情况导致深圳的房价安全指数低得令人发指,只有0.36。然而深圳的地产市场表现与同处安全指数下半段的北京上海和天津不一样。深圳北部那些依赖本地消费力的刚需楼盘,近两年确实是丧失了涨幅,但是其位于中心城区的海景豪宅,房价在近两年出现了连续的暴涨。对于这种情况,唯一的解释就是,深圳的豪宅市场出现了大规模的外来资金补充。结合实际情况判断,近年来深圳豪宅市场的资金来源有如下三类:1、隔壁潮汕地区的走私犯有钱没处花,只能在深圳买豪宅;2、大陆和香港关系闹翻之后,部分港漂回归深圳购买豪宅安家;3、炒房党套取经营贷跟风炒作。这三种情况都不可能持久,而一旦这三要素消失,以深圳房价的危险程度而言,大概率将会迎来一波腥风血雨。

看完准一线以上的情况,接下来是21个二线城市(二线城市的定义为中西部省会城市以及东部经济发达城市)的情况,也是最有代表性的情况。二线城市数量太多,所以我会在中位线以上和以下分别挑四个代表性城市出来作为例子说明。

二线城市2019年的房价安全指数
二线城市2019年的房价安全指数(作者制表)

二线城市房价安全指数的中位线为1.25。高于中位线的城市中,常州、泉州和宁波,是笔者我经常不遗余力的赞扬的城市,民营经济发达,房价控制得也不错,所以房价安全指数相对非常高。尤其是常州和宁波,城镇居民的收支盈余水平超过2.6万,这已经完全达到了一线城市的水平,把其它二线城市远远的甩在了后面。长沙的玩法则是残酷的房价管制,在出让土地的时候直接规定整盘售价,计划经济式的管理模式,根本无视所谓的自有市场规则。在这种情况下,长沙的全市均价不到9千块钱,几乎算是全国所有省会城市中的最低房价。结合起来,常州、泉州、长沙和宁波,也算是二线城市中房价相对更安全的城市。

至于四大反面典型,福建有福州和厦门,海南的海口,再加上广东的珠海。这四大典型其实也已经是全国知名了。福州和厦门不知道坑了多少地产商了,整个地产行业在福建就挣不到钱,只有亏多亏少的问题。闽系地产商近两年总是出问题,在破产边缘苦苦挣扎,与这两个城市的地产市场整体扑街脱不了干系。海南的房地产市场被东北振兴资金给整体炒上天去了,这事也不需要多解释,好在东北人并不特别喜欢海口,因为海口冬天其实也挺冷,所以海口的房价虽然也是远远脱离了其当地居民的收入水平,不过也没有下一节会说到的三亚那么离谱。而珠海的情况,则是西北+东北地区的新移民合力炒起来的结果。注意,这帮新移民不同于去海南的越冬养老族,他们是真的会举家搬迁到珠海并长期定居。珠海的海其实又灰又暗,与蓝天碧海一毛钱关系都没有,冬天也冷,也不知道这帮大兄弟在珠海买海景房是图个啥。为了能够就近去澳门玩一把百家乐?好吧,我个人实在无法理解这些北方人的心态,就这样吧。

接下来是13个三线及以下城市的情况。三线以下城市房价安全中位线指数是1.42。

三线及以下城市2019年的房价安全指数
三线及以下城市2019年的房价安全指数(作者制表)

三线以下城市不多举例了,就说一头和一尾好了。排在最前面的是桂林,全国最知名的旅游城市,没有之一。2019年桂林接待的国内外游客人次为1.38亿,而海南全省只有8314万人次,只相当于桂林一个城市的游客规模的6成。桂林的房价已经很多年没有怎么像样的涨过了,长期就是8千来块钱。桂林政府从不鼓励外地人来买房,市中心也不鼓励搞拆迁,也不建高层建筑(老城区限高24米,新城区限高65米),这事真是没地方可以说理。这么搞下来的结果,桂林是我所知的三线城市中,生活舒适程度最高的城市,没有之一。没有高房价提升城市的运营成本,所以桂林人民至今可以享受极低的生活成本——在当地吃一碗桂林米粉,六块钱就有肉有菜有蛋,简直让外地游客无法理解。

排在最后的三亚,全国房价泡沫最大的城市,没有之一。东北大振兴,三亚房价要涨一次;海南大振兴,三亚房价也要涨一次,涨着涨着,就涨到天上去了。这个城市唯一的市场价值点,就是供东北富豪阶层养老,但是三亚的基础配套其实差得要命。根据三亚的统计年鉴,截至2019年底,三亚全市只有2409名医生,5159张病床。这种数据是什么概念呢?2019年桂林有1.26万名医生,2.46万张病床。我都懒得算桂林的基础配套比三亚强多少倍了。所以我个人实在不能理解,东北人去三亚养老到底是图什么呢?蓝天碧海这个倒是真有,除此之外就啥都没有了,并且在这一代老人的可预期寿命之内,任何配套都不可能完善起来。

在本文的最后,我必须向各位发出严正的声明:本文绝不构成任何投资建议。虽然本文确实筛选出了一些房价没有被真正炒起来的城市,但是——请注意这个但是——这些城市之所以没有被炒起来,都有着各种各样的原因,比如政府强力干预,比如城市规划管控,比如民营经济发达因此资金有去处,等等等等。这些原因在之前遏制住了城市房价的上涨,如果没有意外的话,在此后也还是会继续生效。而在这些原因之下,唯一得益的,当然是当地的居民。

(说明:文中的居民收支数据来源于各地统计局,房价数据来源于各地最具代表性的市场咨询机构公开发布的房地产市场年报)

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