中共病毒何時感染了房地產？

【看中國2020年9月7日訊】從今年2月開始到現在，病毒的全球大流行將全球數十億人關在家中，生產停滯，這是病毒的首次發威。事實上，病毒對我們的生活所帶來的影響還遠遠未全面顯示出來，雖然數十億人被關在家中，但很多國家的政府都通過印鈔的手段為企業與家庭提供了基本生活支出，並為它們的債務還本付息提供了政策支持，所以，病毒在債務市場上的影響還根本未顯示。

這種政策是無法持續的：

第一，政府負債率已經到達了非常高的位置，難以繼續持續，當補助政策撤出之後，高失業率下的失業人士就失去了償還債務的收入來源，銀行壞賬就會加速積累，導致債務危機；

第二，現在可以實行補貼政策的關鍵是，生活必需品未出現供給問題時，通過財政送錢給家庭部門，就可以維持家庭的生活。瘟疫大流行本身就在嚴重打擊全球的生產活動，而政府的補貼政策加上對人們的禁足措施，恰恰讓生產活動下降的更嚴重。一旦必需品的供給無法滿足需求的時候，必需品物價就會上漲，現在的補貼政策就無法繼續下去了。因為以印鈔為支撐的財政補助，會將本國快速推進到惡性通脹的境地。此時，補貼政策的被迫退出就會讓失業人員無法應對銀行的債務，導致債務危機。

事實上，國內玉米已經有一定程度的短缺、並導致價格大幅上漲，而玉米下游的肉類是典型的必需品，這反映的是全球必需品產業鏈已經繃的很緊。

也就是說，通過財政補貼對抗中共病毒(又稱新冠狀病毒，COVID-19)全球大流行只能是臨時性措施，債務危機終會到來。

之所以債務危機難以避免，就在於瘟疫的全球大流行已經嚴重地影響了人們的生活，讓工業品的需求嚴重下滑，導致企業生產端與需求端出現了大規模的錯配，企業加速違約會導致銀行壞賬的加速積累；而企業問題又導致失業率上升，失業率上升又導致家庭部門債務與收入的錯配，繼續在銀行體系積累壞賬，企業和家庭部門共同推動債務危機的爆發。

現在，銀行的問題已經顯示了出來。歐洲央行、美聯儲持續限制轄下商業銀行進行現金分紅；中國上市國有銀行上半年利潤下滑11.2%；壞賬積累導致今年美國商業銀行的經營狀況惡化，讓富國銀行、摩根大通、花旗銀行的財報慘不忍睹，摩根的利潤腰斬，花旗的利潤暴跌七成多，而富國則直接虧損24億美元，所以巴菲特不斷拋售銀行股，銀行利潤暴跌就會導致流動性被動收縮，然後就會向房地產市場傳導，所以，巴菲特拋售銀行股的本質是賣房子，等等。所以，疫情的下一步就是衝擊房地產。

在抗擊疫情的過程中，政府出臺的最重要的一個舉措是調整信貸政策（推遲還本付息）以支持家庭部門，但損害的是銀行部門，隨著銀行部門運營狀況的惡化，這種政策已經無法繼續了。

這裡還有一個重要因素——時間！如果病毒流行在短期內就可以得到控制，政府的補助措施就可以給疫情對債務市場的衝擊減震（真實的含義是，將企業和家庭的債務壓力轉移到了政府身上）；如果在短期內得不到控制，政府的應對措施就會加劇債務危機（源於政府的禁足措施會持續破壞生產活動，讓債務問題更加嚴峻）。

8月24日，中國工程院院士、香港大學李嘉誠醫學院微生物學系講席教授袁國勇及其團隊對外披露香港發現一例中共肺炎康復者二次感染新案例。8月25日，海外網援引港媒《南華早報》報導，荷蘭國家廣播公司NOS當地時間25日援引病毒學家的話說，荷蘭和比利時各有一名患者已被證實第二次感染了中共病毒。之後，陸續又有多次報導。

三四個月內就出現了二次感染，這說明即便在未來研究出中共病毒疫苗，一次注射形成的保護時間也可能只有三四個月，讓疫苗的效力有限。對絕大多數國家來說，無法做到在這麼短的時間內就進行二次注射，這實際就意味著新冠病毒會在未來的很長時間內流行下去。而新冠病毒的長期流行，就讓人類社會長期無法恢復正常的生產和生活秩序，工業、服務活動的需求端就會長期處於十分低迷的狀態。企業供需兩端，家庭收入債務兩端的錯配導致的銀行壞賬問題以更迅速的形式爆發，讓前景更加糟糕。

考慮到企業運營環境和家庭部門收支惡化，都會通過失業率反應出來，這就讓失業率成為衡量未來債務問題的核心指標，也就成為衡量未來資產價格的核心指標。所以，澳大利亞央行直接將失業率和未來的房價聯繫在了一起。

據《每日郵報》8月26日報導，澳大利亞央行警告稱，由於新冠疫情將失業率推高至兩位數的水平，房價下跌40%是「有可能的」。報告說，我們認為這是極有可能發生的情況，與一些國家在全球金融危機期間（這裡指的應該是2008年的次貸危機）所遭受的衝擊大體一致。這將導致許多借款人欠銀行的債務超過其房屋的價值——這種情況被稱為負資產。根據CoreLogic的數據，如果這種情況發生，悉尼的房價中位數將從100萬澳元跌至僅60萬澳元，墨爾本的房價中位數將從79.3萬澳元跌至47.6萬澳元。房地產價格的暴跌將比1991年經濟衰退後出現的20％的跌幅「更極端」，當時失業率達到11.2%的60年高點，失業率連續三年保持在兩位數。澳大利亞央行預測，到2020年底，官方失業率將從7月份的7.5%升至10.5%——這是1994年初以來的最高水平。

澳大利亞央行的報告中最重要的不是房價跌幅的數據，而是將「失業率」與房地產的走勢直接聯繫在一起，讓所有人十分便於觀察、判斷。這裡的邏輯關係是十分明確的，無論企業還是家庭部門債務的惡化程度，都可以從失業率上得到直觀體現，失業率也就體現了銀行問題惡化的速度，也就可以直接決定了房地產的走勢。

澳大利亞央行的報告，與我們在疫情剛爆發時的預計基本一致，即疫情爆發對債務市場和資產價格所帶來的影響，今年比較小，主要會體現在明年。現在，全球的必需品市場的供應鏈開始緊繃、銀行的流動性問題開始初現，都是先行信號。

事實上，對於多倫多、溫哥華、悉尼、墨爾本、倫敦等過去很多年的房地產明星城市來說，外來人口流入也是支撐這些城市房價的核心動力（最近，倫敦房價明顯受到了香港的推動）。如今，全球主要的人口大國和經濟大國都在追逐更高程度自給自足的內循環經濟模式，這意味著國際貿易活動在未來兩三年內會連續下降，就意味著新興國家的外匯儲備會被嚴重削弱，也就意味著這些國家對跨境資本流動會開啟更嚴厲的管制模式（這是各國加速推出數字貨幣的主要原因之一），國際間的人員流動和資本流動都會嚴重萎縮（中共病毒全球大流行已經導致跨境人員流動的嚴重萎縮），讓這些明星城市的房價失色。

中共病毒在明年很可能大規模感染資產價格，所以，明年的資產價格應該是看空的趨勢。國內現在正在出現的二手房成交的不斷萎縮（掛牌量上升、二手房市場逐漸失去流動性），與上述銀行業體現出來的流動性問題是吻合的（當然是失業帶來的）。但考慮到美聯儲在今天已經不准許出現通貨緊縮，否則會導致美國政府的破產（債務率太高），美聯儲會使用一切手段緩解商業銀行的流動性狀況，所以，房地產市場有很大壓力，但不是十分嚴重。這裡的核心變數就是通脹，一旦因農產品（生活必需品）推動的通脹率加速上升，央行救助商業銀行的手腳就會被束縛住，情形就會加速惡化。

在5、7、8月的疫情加速蔓延時期，印度的通脹率分別為5.84%、6.09%、6.93%（6月數據短缺），正趨於惡化；美國5-7月、中國6-8月的通脹率也都是漲勢；我國今年玉米價格已經大幅上漲，未來必然會推動必需品價格，讓我們看看未來一年中國、美國和其它國家在通脹上會發生點什麼。

失業率（銀行業狀況）、必需品推動的通脹走勢，是房地產的指路明燈。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)