千億債務如何還？中國房地產業將加速洗牌(圖)

中國樓市量價齊跌，房地產業今年將加速洗牌。（圖片來源：PerfectLazybones/Adobe Stock）

【看中国2020年3月18日讯】（看中國記者趙曉彤綜合報導）中共肺炎(又稱武漢肺炎、新冠肺炎，COVID-19)疫情在中國大陸蔓延數月，經濟停擺，樓市冰封。近期公布的房地產業數據顯示，從行業投資、銷量及價格，都處於下行狀態，反映疫情對行業的整體衝擊明顯。而房地產業今年面臨數千億債務到期，有經濟學家表示，房地產業今年將加速洗牌。

疫情下房地產投資銷售斷崖式下跌

為防範中共肺炎疫情蔓延，各地執行「封城」、「封路」等措施，導致工地建設停滯，農民工返程復工困難，令開發商動工速度降至多年來最低水平。2020年首兩月，中國大陸商業地產和住宅地產的投資同比下降16.3%，2019年全年為增長9.9%。1、2月份房屋新開工面積亦出現大幅跌趨勢，同比跌44.9%，而2019年全年為增長8.5%。

房地產業的投資和開率大幅度下滑，表明行業供應量將出現減緩，同時，由於市場需求下降，銷售也出現大幅度下跌。

據中國國家統計局最新公布的數據顯示，中國大陸2020年1、2月份住宅銷售金額較2019年同期下降34.7%，為1992年以來最低。

2月23城價格下降 房價五年漲勢結束

3月16日，中國國家統計局發布2020年2月商品住宅銷售價格數據，數據顯示在70個大中城市中，有21個城市新房價格環比上漲，23個城市新房價格環比下降，有26個城市價格持平，還有武漢、石家莊和太原等12個城市整月無成交量，亦被視為價格與上月持平。

《21世紀經濟報導》指，按城市數量來計算，這是2015年10月之後，首次出現房價下降的城市數量多於房價上漲的城市數量。

報導還指出，二線城市在新房價格上出現明顯分化。受疫情影響，有大量二線城市出現房價回落的跡象，包括長春、南京、杭州、寧波、鄭州、重慶、天津等。但成都新房房價卻增長了1.2個百分點，出現漲幅的還有瀋陽、貴陽等。

分析人士指出，中共肺炎疫情對2月房價指數影響較大，預計房價的下行趨勢仍會延續至3月份以及第二季度。

據《路透社》的一項調查分析，中國大陸短期房價承壓，但考慮到政策對沖以及疫情過後的需求等因素，預計全年住宅均價仍將上漲3.25%，全年房地產投資增速或會放緩至6%，成交量則會下降4.5%。

房企數千億債務到期 行業加速洗牌

由於銷售進入冰封期，房企收入大幅下跌，資金鏈面臨斷鏈風險。而中國大陸的房企今年又普遍面臨償債壓力，行業或迎來破產潮。

按照華泰證券的統計，2020年至2021年，房地產業境內債務到期量分別爲4,316億元（人民幣，下同）和6,212億元。2020年下半年開始進入償債高峯期，連續6個季度債務到期量超過1,200億元。

與此同時，房企海外債到期規模也在走高。Wind數據顯示，2020年和2021年到期的外債規模分別為297.86億美元和316.38億美元。

《觀點地產網》引述中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松表示，疫情令房企這種高負債率、高槓桿率的運作模式受到較大衝擊。

他指，2019年公告破産的房地産企業有528家，而2020年首兩個月，已公告破産的房企已有100家。按這個趨勢計算，假設其它條件不變，預計2020年房地産企業破産數字將有600至700家。2020年本來就是一個房地產企業洗牌的年份，疫情加速也加劇了洗牌力度。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)