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中國一線城市房租快速上漲的真實原因(圖)

2019-12-22 21:29 桌面版 简体 1
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城市 房租 產業
在一線城市的生活壓力很大,特別是房租!(圖片來源:Getty Images)

【看中國2019年12月23日訊】一、房租狂漲。在一線城市的生活壓力很大,特別是房租!你或許已經看過這樣的論調:通常來說,30%是房租收入比的「黃金分割」點,也就是說,若房租收入比超過30%,其他消費的空間就會被大大壓縮,生活幸福感會明顯下降。

可是,我們有不少城市的房價收入遠超30%。

貝殼發布的《2019新一線城市居住報告》顯示,北京、深圳房租收入比超過90%,即整租一居室平均租金佔城市人均月可支配收入的90%以上。新一線城市中,杭州、西安、重慶、成都等較高,均超過50%,杭州達62.30%。

當然,這樣的報告因為統計口徑的問題,具體到個人,自己的實際感受肯定有差異。

我們看一下網友的評論:

1、在無錫打工,一個月四千左右,租房子1800元,感覺都是給房東干的。

2、深圳寶安1500(農民房,如果想過舒服,租小區房公寓,那也是自己的事情,肯定會貴很多,所以還不是看自己怎麼想),最後還得自己努力賺錢,不要一天到晚想過的舒服,如果是那樣就沒辦法了。

3、房租肯定漲,尤其一線城市地段好的地方,不怕沒人租,每年漲10%,有的甚至漲一半都不足為奇。

在大城市的租房人群中,超過80%的人會覺得房租上漲速度過快。

二、背後的經濟邏輯

公司漲工資是一件困難的事。原因很簡單,公司賺錢也不容易。利潤率超過10%的行業只有五個,銀行、公共事業、食品飲料、傳媒和非銀金融。公司利潤低,加薪只能是奢望。既然工資不漲,那為何房租漲呢?

下面,以深圳市的兩個公司為例,與大家討論這個問題。

舉例一:

富士康科技集團龍華基地於1996年落戶深圳,佔地2.3平方公里,擁有員工30萬。

其招聘廣告是這樣的:

(1)27元/小時(崗位不同工價不同,不低於270元/天),全勤獎50元/月,新員工入職提供400元飯卡,免費提供住。正常上班工資:26元/小時*260小時+(其他福利)=6000-8000元/月。

(2)協助轉富士康正式員工

(3)推薦朋友親戚入職,可提供內部高額獎勵。

類似富士康這樣的製造業,員工基本都是包吃包住,與外界聯繫較少。當然,少量員工為了生活得更有質量,會主動到外面租房。

你會發現,深圳富士康員工的工作和生活基本都在廠區完成,30萬員工在2.3平方公里,人均土地使用面積7.66平方米。雖然有人入職,有人離職,但土地使用面積變化不大。

舉例二:

騰訊2019年第二季度財報顯示,目前騰訊集團擁有56,310員工,同比去年的48,684名增加了7626名新員工,當季薪酬總額為126.43億元,人均月薪為7.48萬。

其中騰訊在深圳員工約3.8萬人,他們主要辦公地點在騰訊大廈、萬利達大廈、騰訊濱海大廈以及TCL國際。有信息顯示,騰訊在深圳的辦公面積約70萬平方米,其中租賃面積37萬平方米,自有物業33萬平方米。

就此計算,騰訊員工的人均辦公面積為18.42平方米(樓面面積)。

然而,大家不要忘了,騰訊員工除了辦公,還需要居住,也就是說有租房和買房的需求。數據顯示,深圳市人均居住面積為28平方米。

我們小計一下,按照上面的辦公和居住標準,每新增一個騰訊員工(深圳),則需要新增18.42平方米的辦公面積,外加28平方米的居住面積,深圳市需要準備46.42平方的樓面面積才行。

要知道,46.42平方米幾乎是半套房的面積了!

有人可能說,那是騰訊,普通公司難得如此奢侈,那我們可以狠心點,在此基礎上打三折,即便這樣,一座城市新增一人,也需要近14平方米的面積。

當然,騰訊如此高的平均工資,自然有人提出質疑:

1、平均7萬!?領導13萬,我1萬,平均也是7萬

2、單單少數高層的高薪水,是不會拉高那麼多的。還有很多外包的勞務費,也統計到薪酬裡去了,而又不算作員工人數,還有一些其它支出,也歸到薪酬裡,企業經常使用的手法,當然平均起來就高了。

不過,我們就沒必要在這些細節中糾纏了,以深圳市的兩家代表性企業為例,目的在於分析傳統製造業和高科技行業的差異。

像富士康這樣的製造業因為包吃包住,工資不高,不大容易拉升城市的住房需求,而類似騰訊這樣的高科技企業,員工的增加非常容易創造住房需求,況且高薪職位使得他們租房和買房能力更強。

騰訊2019年第三季度數據顯示,其員工總數已增加至60860人,三個月的時間就增加了4490人,增幅為7.97%。在深圳,其他企業新增員工的速度也不慢。

整個深圳市的人口都在快速增加:

2018年,新增49.83萬

2017年,新增61.99萬

2016年,新增52.97萬

三、產業規律

深圳這樣的一線城市,成本上升後,製造業自然有嚮往外發展的衝動。富士康除了深圳廠區,現在已經在鄭州、惠州、佛山、中山、南寧、昆山、淮安等地發展新的生產基地。這在一定程度上,帶走了一部分勞動人口。

截至2019年9月,深圳GDP為1.86萬億,其中第二產業為0.73萬億,第三產業為1.13萬億,而且第三產業增速超過第二產業。

在土地面積有限的情況下,第三產業對第二產業擠出效應明顯。

11月14日,深圳市人力資源和社會保障局發布的《深圳市2019年人力資源市場工資指導價位》

各行業的平均工資和中位工資差距懸殊,但大家都需要爭奪一套住房(或租、或住),結果只能是價高者得。

高薪行業的特點是門檻高,特別是學歷要求高,如信息傳輸、軟體和信息技術服務業中的代表華為和騰訊,入職人員基本都需要985或是211大學。衛生和社會工作多屬於事業單位,像醫院,入職深圳市的醫院,同樣需要研究生才能跨入門檻。

經濟學家們常說的產業升級,落實到個人就是,低學歷人群在大城市難獲高薪,留下來的性價比不高。儘管數據很傷人,但這就是事實。

現在,可見的趨勢是服務業,特別是高端服務業集中於一線城市,製造業向二三線城市轉移,農業留在廣大的縣城、鄉鎮和村落。

2019年9月,深圳的製造業產值為0.73萬億,GDP佔比為39.24%。這背後是數百萬的職場人士,他們中的大部分可能還沒意識到房租上漲只是讓他們離開的方式之一。


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