中國房企集體降價 北京商住房市場現負資產(圖)

中國大陸房企集體降價。（图片来源：Adobe stock）

【看中国2020年4月12日讯】中共病毒疫情造成中國房地產市場急速降溫，3月樓市銷售全面復業，但市場持續發出混亂信號。綜合大陸媒體報導，龍頭房企集體降價，北京二手商住房的房價暴跌，已出現負資產，但同時，深圳的房價卻在飛漲，秒光盤現象持續。中國樓市的混亂信號預示著怎樣的危機？

北京商住房價暴跌 深圳房價還在漲？

4月11日，據《中國證券報》報導，北京大量商住房成交價較2017年3月高位時幾近腰斬，業主的賣房款無法償還當年買房的銀行貸款，大量二手房或成為負資產。

報導引述一位北京從事商住房買賣的中介人士表示，「除了特別好的地段，北京二手商住房八成以上成交價跌了50%左右。目前多數二手商住房成交價格和2012年前後價格差不多。」

例如，此前業主購房時的單價為3.5萬元/平方米，現在實際成交價已經降到了1.9萬元/平方米，跌幅近五成。

二手房價腰斬的同時，負資產風險倍增。報導引述一二手房負資產情況，房產業主購房時銀行貸款比例較高，但現在即使購房者交付全部房款，仍然不夠償還銀行貸款。中介不得不讓業主和購房者簽訂三方協議，讓購房者以借款方式多交付一部分現金給業主，讓其有足夠的資金償還銀行貸款，以解除該房產的質押。

而深圳卻出現業主頻頻失業，但房價飛漲的矛盾現象。還有千萬豪宅「秒光」、樓盤半天吸金23億等新聞。令市場和市民感到困惑。

同策集團首席分析師張宏偉認為，疫情的影響至少會持續至6月底，甚至影響全年，國內需求也沒那麼快恢復。樓市需求端的收入尚未穩定下來，甚至還會面臨下降。

中泰證券首席經濟學家李迅雷針對深圳一秒光豪宅樓盤現象表示，在奇蹟面前，要相信常識。在疫情導致經濟停擺的時候，沒有哪個城市能倖免。

需求疲弱 龍頭房企集體降價

據克而瑞數據顯示，2020年一季度中國大陸TOP100房企銷售規模同比下降約20.8%。

近日，《第一財經》統計計算，中國恆大、萬科、碧桂園、融創中國，這四大房地產商3月銷售均價較2019年全年分別下降13%、5%、7%、7%。

報導引述國泰君安地產首席分析師謝皓宇認為，疫情令開發商資金鏈承壓，預計開發商還將選擇降價來換銷量，推動資金回籠。

由此可見，在整體經濟下行的趨勢下，樓市降溫的趨勢並不是炒作可以掩蓋的。但大力的炒作背後，反映房企資金鏈緊張的壓力與樓市的風險。

負資產釋放風險信號

房價銷售和價格釋放明顯的下行信號，這透露出未來中國大陸樓市和金融系統的風險信號是無法忽視的。

中國大陸目前並未有負資產的經驗可以參考，但是香港曾因整體經濟危機，而爆發過樓市危機。

1997年亞洲金融風暴前，許多香港人認為樓價只會有升而無跌，於是紛紛向銀行貸款7成或以上，以高槓桿來購置物業，期望短炒獲利。但1997年下半年，亞洲金融風暴襲來，香港樓價在一年內暴跌30%至50%，令大批業資不抵債。在整體經濟衰退的嚴重影響下，香港市民收入大降以至失業率高企，有些資金鏈斷裂的市民不得不低價賣樓，幾乎每天，香港都出現跳樓、燒炭等自殺案件。

據香港金管局資料顯示，在香港負資產最嚴重時期，2003年6月，香港當時共有約105,697宗負資產房貸，佔所有放貸的22%，涉及資金金額達1,650億港元，按揭金額與抵押的比例為128%，而這些貸款的無抵押部分約值360億港元，意味著樓市暴跌之後，香港銀行業在房貸市場需承擔360億港元的壞帳風險。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)