擁擠的城市 空蕩的房子……(圖)

【看中國2020年5月25日訊】中國的住房空置問題一直是社會關注的熱點。一人擁有超多套房的新聞屢見不鮮，如2013年，原鐵道部部長劉志軍被查出房產高達374套；2018年，雲南省第一人民醫院原院長王天朝名下擁有100多套房產等。無數身邊的案例告訴我們，中國的住房空置率真的不低。但由於統計困難、話題敏感，大家對空置率數據一直眾說紛紜。

目前，有關空置率比較權威的有四大類統計口徑，包括國際組織、政府部門、學術研究、社會調查。

一是國際貨幣基金組織（IMF）的數據：空置面積高達10億平方米。IMF副總裁朱民在IMF2015春季年會期間指出，中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積高達10億平方米。中國住房供應過剩遍及全國，在較小城市和中國東北部尤其明顯。但具體的樣本選擇、數據採集、調查方式等並未對外公布，真實性無法保證。

二是中國國家電網等政府機構調查數據：空置率超過10%。國家電網將一年一戶用電量不超過20度的住房視為「空置」， 原中央農村工作領導小組副組長兼辦公室主任陳錫文披露據此測算的2017年大中城市房屋空置率為11.9%，小城市房屋空置率為13.9%。查電錶的調查方式能夠相對真實反映已出售房屋的存量空置情況，但會忽略已建成的待售房屋，即未考慮新增空置，導致真實的空置率被低估。

也有不少地方政府機構對空置率進行摸底調查，如2012年北京市公安局人口管理總隊調查顯示北京全市房屋1320.5萬套，如果按照辦理入住手續後一直無人居住，或者最近連續半年無人居住的標準，初步核對空置房屋381.2萬戶，住房空置率高達29%。除了未考慮新增空置外，這種演算法基本合理，但還有一個不足，那就是年代相隔較遠，目前的情況不得而知。

三是學術研究抽樣調查數據：空置率超過20%。西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心歷時5年通過對29個省市262個縣1048個社區進行分層隨機抽樣調查顯示，2013年中國城鎮住宅整體空置率達到22.4%，一、二、三線城市分別為21.2%、21.8%和23.2%。該研究樣本覆蓋面廣、調查歷時長、調查方式較為科學，調查結果可信度較高。但需要注意的是，抽樣調查的空置房標準包括兩類：一類是一套房家庭因外出務工等原因而無人居住的住房；另一類是多套房家庭既未自住也無他人居住的住房（不過，將外出務工者的結構空置住房納入空置範疇會提升中國的住房空置水平）。

除此之外，中共黨校周天勇副所長估算的中國城鎮空置率約在20%-25%之間，此處的空置是包括已經被購買和竣工住宅的空置率，可綜合反映了住宅一級市場和二級市場的整體空置情況，但具體的測算過程未對外公布。

四是社會調查數據：主要城市空置率超過22%。2015年5月11日至5月20日，騰訊網等機構通過對全國196個城市超過50萬網友抽樣調查，結果顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間，其中一線城市空置率22%，二線城市24%，三線城市26%。

從結構上來看，中國三、四線城市住房空置率高於一、二線城市。雖然中國城鎮住宅空置率尚無全口徑的準確數據，但是從上面四大類數據口徑可以看出，中國空置率遠遠超過10%，已處於危險區間，且存在結構性差異，大城市不少，小城鎮更多，三、四線城市空置率水平要明顯高於一、二線城市。

與國際水平相比，中國住房空置率也明顯處於相對高位。美國普查局的數據顯示，美國2018年第一季度的房屋空置率僅為1.5%；2016年加拿大的空置率約為3.7%。2013年日本空置房屋約820萬套，空置率約為13.5%；歐洲國家空置率普遍也不高：2017年英國空置率最高的地區為1.4%，德國為7.9%，法國為8.1%；香港2017年的空置率為3.7%，並在長時間內保持了較低的水平。不難看出，中國22%的空置率處於相對高位。

與國際水平相比，中國住房空置率處於相對高位（網路圖片）

那麼，房屋空置問題如何解決？

解決空置問題並不難，大部分國家是通過稅收來進行調節。除了針對所有住房的房地產稅之外，專門針對空置房的空置稅或者相關稅種是最常用也是最有效的方法。從全球經驗來看，這能有效的引導部分存量空置變成樓市中的有效供給，很多出臺空置稅或者相關房地產稅的發達國家住房空置率長期保持在較低水平。

國際上常用的空置稅有兩種：一種是徵收真正意義上的空置稅，即對符合空置條件的住房加征空置稅；另一種是對二手房的交易環節徵收印花稅和流轉稅，這種房地產稅也是出於降低空置，屬於廣義空置稅的範疇。

狹義空置稅：為提高住宅和土地的利用率，法國、溫哥華和澳大利亞的維多利亞州均直接對區域內的空置住宅徵收空置住宅稅。法國關於空置的定義較為嚴格，對兩年內每次連續居住時間均小於30天的房產開徵空置住宅稅，空置稅以住宅所佔用土地租金作為稅基，前三年適用稅率分別為10%、12.5%和15%，空置年份越長，對應稅率越高。溫哥華以空置住宅的評估價值作為稅基，對1年內無人居住達到180天的房屋徵收1%的空置稅，並且政府對居民的空置土地也進行徵稅以防止居民拆掉空置的住宅。澳大利亞維多利亞州對轄區內空置率較高的區域徵收空置稅，對超過6個月空置的住房，以房產增值部分作為稅基徵收1%的住宅空置稅。

廣義空置稅：部分國家如英國和韓國雖未專門設置空置稅，但當地政府對居民多套房徵收的印花稅和轉讓稅也可被視為廣義上的空置稅。在英國，居民第二住房需多繳納3%的印花稅，印花稅以房屋價值為基礎，二套房適用稅率最高可達15%，此外，英國也允許地方政府對空置房屋多徵50%市政稅以增加空置房屋的持有成本；在韓國，以住宅的增值部分為基礎，政府對居民首套房僅徵收9%的轉讓稅，而對二套房最高將徵收60%的轉讓所得稅。通過提高多套房的轉讓所得稅稅率來抑制居民過度持有房產的投機行為，二手房持有量的逐步減少將有效的控制存量住房的空置規模。

總的來說，中國的房地產空置率明顯偏高，這既有房地產週期等客觀的經濟原因，也有房地產稅等主觀的政策原因。但不管什麼原因，這個問題都已經給社會公平和經濟發展帶來了巨大的扭曲。在高層定調房住不炒的大背景下，未來想解決這個問題並不難，難的是先承認問題、正視問題。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)