1.5億套房子「拋荒」：10年後房價降30%？(圖)

【看中國2019年12月16日訊】中國到底有多少房子正在被「拋荒」？

所謂「拋荒」，本來是指已墾田地，因為各種因素未繼續耕種，從而任其荒蕪。房子也是這樣，已經蓋成的高樓大廈，人氣不足、配套不全、設施不完善，最終空置的房屋越來越多。

先計算一下中國的房產存量有多少。從1998年房改到2005年，房地產年均銷售面積僅僅在1億-5億平米之間，從2010年到2018年，每年的房地產銷售面積都高達10億平米以上。這20年賣出去的房產面積相加，得出的結果是177億平米，按每套房100平米來計算，總共賣出去了1.7億套房子。

事實上，在商品房之外，加上房改房、單位和學生宿舍、農村自建房、城市小產權房，真正的房屋總量起碼還要翻3倍。保守估計，目前房子總量大概是6.8億-7億套之間。

然後，再統計房屋空置率。房屋空置率這個指標，一直以來爭議很大，此前原住建部副部長仇保興認為，即便以北京為例，空置率也將近20%，而以鄂爾多斯為代表的部分三四線城市，空置率已經達到了70%。2018上半年，原農村工作領導小組副組長兼辦公室主任陳錫文說：大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農村房屋空置率14%。

有人覺得高，有人覺得低，哪一個更真實？我們不妨參考第三方的報告。

2018年底，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁教授，在北京發布《2017中國城鎮住房空置分析》報告。報告指出，2011、2013、2015年和2017年，中國城鎮地區住房空置率分別為18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。而2017年，全國城鎮地區有6500萬套空置住房。

過剩的房地產大躍進在中國營造出了多少鬼城……（圖片來源：Getty Images）

空置率方面，二線城市、三線城市空置率分別為22.2%和21.8%，遠超一線城市的16.8%。按7億套住房總量，21.4%的房屋空置率來計算，目前大概有1.5億套房子被「拋荒」沒人住了。

照這樣的趨勢，再過10年，樓市必然會「供過於求」。

第一，人口形勢的變化已「箭在弦上」。

萬科老總郁亮不止一次說過：我們的房子蓋出來是賣給人住的，主力購房人口變少，行業紅利遲早會結束。

以下幾個數字可以作為參考。中國15-64歲勞動年齡人口比例及規模，分別在2010年、2013年見頂，而日本、美國、英國的勞動年齡人口比例分別在1991、2009、2013年見頂，當時的人均收入遠高於我們。

根據人口普查資料，80後、90後、00後人口分別為2.19億、1.88億、1.47億，90後比80後少約3100萬，00後比90後少4100萬。老齡化的速度更快，1970-2015年，中國人口年齡中位數從19.3歲快速升至37.0歲，預計2050年將達50歲。

當20歲-50歲的主力購房人口變得越來越少，樓市的未來不言而喻。

第二，房屋的供給渠道會越來越多。

自1998年房改以來，只要談起房子，我們的腦海中一定是「商品房」，產權意識已經深入每一位購房者的心中。但是，房地產並非只有商品房這一條道路，以新加坡為例，組屋佔存量比重為73%。每年新建的組屋3萬套左右，佔存量的比重大約為3%。103萬套組屋為320萬居民（佔總人口的81%）提供了居住空間，戶均住房套數達到1套，2015年人均住房面積達到27.6平方米。

同時，由於補貼的存在，組屋房價對於大部分居民而言是可負擔的。組屋銷售的價格大概在25萬新元左右，補貼後大概在20萬左右，是家庭收入中位數的2-3倍。2009年至2014年間，四居室組屋沒有補貼的預購價格增長了12%，含補貼的預購價格增長了5%，而同期家庭收入中位數大幅增長了38%。

今年就有不少「跡象」出現了，比如集體土地入市，租賃試點城市擴大的消息，深圳還推出了年漲幅不超過5%的租賃房，北京集體產權土地入市開發也有項目落地。

當樓市的「供給」大於「需求」，10年後，房價會降多少？答案可能是30%。

經濟學家姜超此前曾指出，房價跌幅不超30%，是完全可以承受的結果，過去4年當中，許多城市的房價上漲了一倍左右，這種短期大幅上漲的背後，有著居民巨額舉債的推動，顯然不合理。

但從另一方面來看，過去4年經濟總量的名義增速，每年都在10%左右，4年下來累計增幅達到40%，這意味著至少有40%的房價上漲應該是合理的，所以，哪怕房價下跌，也不會跌回原點，姜超認為，跌30%左右應該是極致。

潘石屹的答案也跟姜超不謀而合。SOHO中國董事長潘石屹此前在中期財務數據發布會上「無意間」透底：我之前設想過，如果房價或者資產價格跌30%，我們還能活著，但有很多房地產公司就不存在了；如果跌50%，我們還能活著，但更多的房地產公司就不存在了」。

當然，不管未來10年房價如何變化，房地產市場擴張的腳步，肯定不會像過去那些年那樣迅速了。對大部分人來說，經歷了「買房變富」的年代後，未來的房產，只有「自住」屬性，不再具備「金融」屬性，如果還有買房投機的想法，手裡的房子只會被「拋荒」。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)