市值暴跌400億：「地產范冰冰」怎麼了？(圖)
【看中國2020年5月4日訊】2018年「陰陽合同」事件後，「範爺」冰冰幾乎離開娛樂圈，也減持套現告別A股。巧合的是，曾經凶猛強悍的「地產界范冰冰」泰禾集團也如范冰冰本尊一般，在2018年開始遭遇水逆，深陷債務泥潭。
俗話說，股價是企業經營晴雨表！4月24日，泰禾股價又創新低。令董事長黃其森尷尬的是，「吹牛」竟成了公司市值管理的巔峰之作。2017年底，黃其森宣稱2018年銷售額2000億元，公司市值飆升320億，不服不行。
後來，泰禾說只是董事長對公司發展的願景。2年多過去了，上市公司沒有說謊，真的只是個「願景」。2018年之後，泰禾股價一路下行，最低跌至4.60元，創下近6年以來的新低，市值距高點蒸發400億元。
股價下行期間，泰禾歷經加速回款、股權轉讓、發高息債等一系列動作，現金流、負債等財務指標均有好轉。但只是達到了萬科郁亮所說的「活下去」，距離「活得好」還有差距。
春暖花開，2019年報季接近尾聲，泰禾卻稱年報延期披露，理由是受疫情防控影響。值得注意的是，TOP50房企中泰禾是唯一一家延期披露的房企。最近兩天，黃其森又被列入失信被執行人名單，泰禾的股價又蒙上了陰影。
一、地產界范冰冰的崛起
在地產界，泰禾是不折不扣的網紅，有「地產界范冰冰」的美名。為什麼是地產界范冰冰？資料顯示，泰禾和范冰冰的淵源頗深。
十幾年前，黃其森帶領泰禾團隊來到北京，此後打造了中國風的「院子」產品，在其他房企的歐美風中獨樹一幟。那麼，富含中國風底蘊的作品好賣嗎？答案是肯定的，原因就和范冰冰有關。
2013年，泰禾「院子系」文化宣傳片《院子裡的中國》開拍，總導演是馮小剛，范冰冰出席開機儀式，次年又出現在宣傳片首映式上。雙方的合作還有很多，泰禾的樓盤開盤也會請范冰冰來站臺，甚至還把李晨也請過去秀恩愛。
在范冰冰的巨大人氣下，泰禾的樓盤很好賣。黃其森曾透露，和范冰冰是老朋友了，泰禾廈門院子請來範冰冰，結果該項目是當年廈門賣的最好最貴的項目，賣了36個億。
除了范冰冰這個幸運星，泰禾還請成龍做代言。一眾明星加持下，泰禾院子橫掃各大媒體頭版，一時風光無限。體現在銷售額上，根據第三方數據，2017年泰禾實現合同銷售金額823.73億元，同比增長285.59%。
這或許是黃老闆2018年喊話「2000億元銷售額」的底氣，但實際銷售額為1300多億，距離2000億差了700個億的小目標。銷售額激增背後，是泰禾拿地的凶猛。
2018年之前的泰禾堪稱「瘋狂」，不斷並購、加槓桿，僅在2013年，泰禾在北京、上海、福建拿了800億的土地，泰禾的代名詞就是「地王」，據說北京出10塊地，泰禾就能拿7塊。人們一邊稱呼黃其森為「閩籍軍團大哥」，一邊稱呼他為「激進小王子」。
與此相對應的是資金鏈的緊張，2011-2017年，泰禾經營性現金流都是負的，甚至好幾個年頭都超了百億。到了2018年底，泰禾資金鏈已經十分緊張，負債合計達到了2112.47億元，資產負債率86.88%，再加槓桿都沒什麼空間。
二、難逃成龍代言「魔咒」
面子上風光的泰禾，內部已經滋生風險。
2018年底，泰禾短期借款及一年內到期的非流動負債574.28億元，貨幣資金148.95億元。可見，貨幣資金對此的覆蓋比例僅為0.26，而且，泰禾集團的存貨週轉率、流動比率、速動比率同比均出現下降。
財務數據的風險在經營端早有體現，2018年底，泰禾傳出管理層動盪、裁員、出售項目股權的消息，甚至被傳為「第一個倒下的知名房企」。成龍代言「魔咒」又發威了？「魔咒」只是巧合和戲稱，關鍵還是在於企業自身的經營戰略。
做生意有目標是絕對正確的，願景是美好的，但現實是一步步做出來的。很多企業陷入一種矛盾：不擴張，被別人干倒，擴張，自己把自己干倒。泰禾的風險一定程度源於自己，黃其森多次表示，「泰禾戰略是大學生，管理是小學生，連長當團長用，團長當師長用」。
有知情人曾還原泰禾「高負債」的一個片段：市場形勢好的時候，金融機構紛紛主動找上門來，「一個項目至少被五六家機構盯上，應接不暇。有時候要找董事長簽字，一等就是三四個小時」。
泰禾的原則是，「誰給的便宜、給的快，就跟誰合作」。2017年，泰禾總計從各類金融機構拿到了大約1000億元的低息融資，這筆錢為其加速並購項目、實現超過6000億元貨值的土地儲備奠定了基礎。
然而，泰禾疏於對金融合作夥伴的管控，導致金融市場收緊時，個別小貸公司臨時抽貸、壓貸。泰禾負面輿論傳開後，一些金融機構也開始現實起來，「晴天給傘、雨天收回」，泰禾陷入了困境。
股價對企業經營非常敏感，泰禾自帶網紅體質，任何利空都會被拿到放大鏡下，股價走跌並不意外。
三、頻賣資產、發高息美元債自救
2019年至今，泰禾一方面降槓桿化解債務壓力，另一方面對外傳遞樂觀信息，提振投資者信心。
泰禾的第一步就是「搶銷售、快回款」，給一線人員制定了嚴格的獎懲制度，「回款激勵制度和懲罰制度按週考核、按周兌現」。與此同時，泰禾還啟動股權合作、優化土儲等多項計畫。
截至2019年底，泰禾已經向世茂地產出售了9個項目，累計籌集資金約92.46億元。黃其森說，「和世茂，是福建人老鄉，大家溝通起來容易，強強聯合。」
除了世茂地產之外，泰禾的股權交易對象包括五礦信託設立的信託計畫、河南天倫地產集團有限公司等，交易價款也有30億元左右。
2019年5月，黃其森曾說「現在資金成本不到10%，沒有大家想的那麼嚴重。泰禾現在已經沒有問題了。在一二線城市有6000億貨值，現在負債1000多億，稍微賣幾個項目股權，就平衡了。」
黃老闆語言輕鬆之際，泰禾還密集發布高息美元債。2019年12月，泰禾子公司在境外完成1.105億美元債發行，票面年息11%。再往前，9月發行2億美元債，票面年息11.25%，7月完成4億美元債發行，票面年息15%。
經過一系列動作，泰禾的財務危機得到化解。根據三季報，泰禾現金流持續改善，前三季度經營性淨流額226.15億，去年同期1.62億，投資淨流額160.76億，去年同期-58.48億。
負債等方面，泰禾賬上有息債合計1028.33億，較去年末1375.25億減少346.92億，其中短期借款、一年內到期非流動性負債等均有減少。淨負債率方面，較2018年末的384.84%下降142.16個百分點至242.39%。
即便財務數據好轉，泰禾的股價仍未得到有效提振。黃其森認為泰禾被低估了，去年6月公開表示，「今年泰禾運勢不錯，我沒有感覺有不好的地方，我對股價也不滿意，這不是泰禾真實價值的體現。」
四、股價創新低，投資者擔心什麼？
在資本市場，投資者對一隻股票的看好，不僅源於上市公司過往經營數據的出彩，還源於對未來預期的看好。當前的泰禾確實沒有「存亡之憂」，卻說不上出色，相比恆碧融萬更會遜色不少。
黃其森曾表示2019年銷售目標1500億元，根據克而瑞數據，泰禾2019年全口徑銷售額為808.7億元，達標率僅為53.87%，相比2018年同比下降了38%。在克而瑞TOP50的房企排名中，泰禾成為2019年全口徑銷售額下滑最嚴重的房企。
今年前2個月，泰禾銷售額僅為66.9億元，排名第39。而一線房企一季度銷售就有在1000億以上的。如今地產行業馬太效應愈演愈烈，資金重點關注大房企，二三陣營的房企，除非黑馬，否則很難博得關注。那麼，泰禾具備黑馬之姿嗎？
對於上市房企價值，項目儲備是重要競爭力。從2018年初，泰禾就曾明確表示不拿地，原因是消化原有的市場份量，也就是上文的6000億左右貨值。2019年，泰禾未在公開場合拿地。
半年報顯示，泰禾待開發項目8個，土地面積200.72萬平米，計容建築面209.25萬平米；在建項目64個，土地面積984.63萬平米，計容建築面積1637.06萬平米。機構測算，以泰禾目前的開發銷售節奏，現有儲備貨值可以開發三年。
有觀點認為，泰禾當前的儲備貨值足夠溫飽，但近兩年土地「只出不進」，維持業績高增長並非易事。泰禾方面表示，大概率會在今年下半年開始拿地。拿地又對泰禾的融資能力提出挑戰。
目前，泰禾累計完成14.655億美元的美元債發行，而經上市公司股東大會審批的發行額度為不超過18億美元，顯然，留給泰禾的境外融資空間已經不多了。
3月初，泰禾發布公告，擬申請發行不超過120億元公司債券。有機構指出，截至2019年三季末，泰禾應付債券155億元累加此次擬發行120億元，預估泰禾綜合融資成本按照9%的利率計算，泰禾2020年債券利息約24.75億元。
而去年前三季度淨利潤才22.97億，這意味著，泰禾120億元債券發行成功後，利息對淨利潤的侵蝕程度不小。這可能又會對投資者信心造成動搖。尷尬的是，泰禾總市值僅116億元，120億元的債券金額也可謂相當驚人。
由於泰禾年報宣布延期，公司2019年的經營狀況暫時無法得知。有媒體統計，泰禾是TOP50房企中是唯一一家延期披露的房企，其中的難處只有公司知道。最近兩天，黃其森年內第6次被列為失信被執行人，原因是和其他機構的債務糾紛。泰禾方面表示，目前正在跟對方協商和解方案，將很快解決。
綜合來看，泰禾想要贏得投資者的信任，需要解決的不僅是債務問題，還需要探索出走一條提升企業綜合能力和良性發展的新路徑。投資者打趣道，想要重新做回「地產界范冰冰」，需要的是由內而外的美麗。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)