中國房企降債保現金 苦等「報復性」購房(圖)

大陸多地出現搶房潮，「報復性」購房潮來了？（图片来源: Adobe stock）

【看中国2020年4月1日讯】（看中國記者趙曉彤綜合報導）中共病毒疫情令中國大陸的房地產市場急速降溫，今年首兩個月銷售量下降四成，面對高企的到期債務，房企的資金鏈已命懸一線。但伴隨著各地復業復工，幾個一線城市和蘇州杭州傳出搶房的信息，「報復性」購房潮來了？

報復性消費來了嗎？

疫情令中國大陸樓市銷售急速降溫，房企現金流堪憂。在復工復業的帶動下，開發商和銀行都在期待著「報復性」買房潮出現，以緩解幾近斷裂的現金流。

近日，中國大陸多地被報出現樓市火熱銷售的情況，例如，北京某樓盤開盤20分鐘內，線上銷售量便達到814套。3月20日，蘇州一樓盤線上開盤，據報導稱，60秒銷售12億元。3月16日，深圳寳安沙井萬科星城線上開盤，推出288套小戶型商務公寓，開盤7分鐘被搶購一空，銷售額近3億。

據中國國家統計局最新發布的數據顯示，今年1、2月份全國商品房銷售面積下降39.9%，商品房銷售額下降35.9%。

這些樓市的火爆銷售，是否反映市場出現「報復性」買房潮了？

對此，網友質疑，「疫情還沒結束就開始搶房子了？要真是賣那麼好，中介幹嘛打電話推銷。」「311套房10分鐘搶光，扔下訂金就跑，時間也不夠！」「看一個重要信號，央企都已經慢慢退出房地產市場了，自己領悟吧」。

大陸官媒《中新社》指，「秒光」、「日光」的樓盤屬於個案。並引述房地產業內人士曝料稱，在市場不景氣的時候，房企內部員工會先認購，把市場炒熱，等真正的購房者上門。

債務當前現金為王

樓市的銷售尚未恢復，資金尚未回籠，到期的債務留給房企的時間已經不多了。中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松近期表示，據統計數據顯示，今年中國房地產行業的到期債務約為1.46萬億人民幣，其中7月份是到期高峰，達到1,490億。

近期，房企紛紛發布業績報告會，謹慎、危機、生存成為關鍵辭彙，現金也被擺在了戰略重要位置。

3月17日，在萬科2019年財報發布會上，郁亮說，2018年秋天，萬科秋季例會上的主題詞就是「活下去」，但是沒想到在今天，「活下去」變成一個特別真實的存在。

債務高企的大陸房企，在「活下去」的口號中，有的賣地降債以求生，有的只能違約。巴曙松指，此次疫情加速了房地產業的洗牌。

房企龍頭降債保現金

中國大陸房地產龍頭企業恆大近日宣布，計畫開始全面縮減土地投資。3月31日，恆大董事局主席許家印在業績會上稱，計畫三年內將土地儲備總面積縮減至2億平方米，並稱此舉是為了控規模、降負債。

這個土地儲備目標意味著恆大平均每年須減少3000萬平方米土地儲備，三年累計減少約9000萬平方米。而「降負債」則要每年平均減少有息負債1500億，到2022年，要把總負債降至4000億元以下。

據公開數據顯示，恆大2019年銷售額為6011億元，同比增長9%；核心利潤408.2億元，同比下降48%；資產負債率77.9%，同比增加4.2個百分點；淨負債率159.3%，同比增加7.4個百分點；現金餘額2287.7億元，同比增長12%。

房企債務違約開始顯現

龍頭房企或許還可以通過其他渠道開拓資金流，但有的房企，在疫情黑天鵝的衝擊下，只能面對債務違約。

據大陸媒體《券商中國》報導，天津本地龍頭房地產開發商天房發展的子公司因資金問題，或出現無法一次性償還債務本金的情況。報導指，該筆債權計畫總規模達5億元，此次還款期為2020年4月10日，償還本金金額3000萬。據企業回應，解決方案尚在商討中。

而報導同時披露母公司天房地產的2019年前三季財務狀況，營業收入32.4億，同比增加39%。但現金流量淨額為6.14億，同比減少了87%。

還有兩頭灰犀牛：美元債、高失業率

本已面臨下行壓力的房企，在2020年遭遇了疫情黑天鵝，然而在黑天鵝身後，兩隻灰犀牛的身影也越來越近。

房地產企業海外融資後需要用美元償還債務，而疫情導致避險貨幣美元價格持續走高，房企美元債還款壓力日增。

國際評級機構穆迪統計數據顯示，大陸27家受評房企1月份境外債券發行額高達165億美元，刷新了2019年1月份111億美元的歷史月度記錄。

同時，疫情衝擊經濟，導致失業率高企，令諸多家庭收入堪憂，消費者房貸違約風險日增。

彭博社引述中國招商銀行行長田惠宇表示，2月份信用卡、房貸、小微貸逾期率按年大幅上升。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)