中國央行房貸新政對購房者有什麼影響?(圖)

2020-01-01 08:45 作者:齊俊傑 桌面版 简体 1
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中國央行 房貸 利率
2020年3月1日起,所有存量房貸利率要「重新定價」!(圖片來源:Patrick Foto/Adobe Stock)

【看中國2020年1月1日訊】中國央行突然宣布,2020年3月1日起,所有存量房貸利率要「重新定價」!也就是關於存量房貸的利率調整政策。要知道這個政策的影響可不小,數據顯示,2018年末,個人住房貸款餘額為25.8萬億元人民幣,佔住戶部門債務餘額的比例為53.9%。那麼到底對房屋貸款有什麼影響呢?我們仔細的給大家解釋。

首先,2020年雖然要重新簽合同,但是你的貸款是不變的,之前什麼樣,2020年還是什麼樣。這是防止有太多的干擾和阻力出現,設置了一個過渡期。

其次,今年中國央行改革了貸款利率形成機制,LPR利率由MLF利率加點形成,所以更加市場化了,在LPR利率形成之後,我們的貸款利率已經出現了小幅下降。而之前一般都是給大家固定的貸款利率,4.9%,要麼上浮,要麼下浮打折,以後不提打折了,改了一個說法,叫向上加點,和向下降點。之前的利率4.9%是固定,之後這個數字不再固定。從目前情況來看,這個利率在下浮。應該是個好消息。

第三,2020年3月份開始干,預計2020年8月31日前存量房貸轉換完畢,以後利率要每年調整一次,需要跟你的商業銀行約定。也就是說對於購房人來講,你要每年算一下自己的利率,然後計算還房貸的數額,當然央行也說了,你可以跟銀行的人商量,重新約定一個固定的利率,但是這個選擇是否對你有利就不好說了,因為從長期來看,利率應該是不斷走低的。現在是房地產調控階段,你要是寫死了固定利率,可能對你反而更加不利。以後樓市不調控了,或者經濟進一步下滑,我們的貸款利率可能也會跟歐美一樣,降到2-3%的水平,甚至過個十幾年,達到零利率也不是沒可能。

第四,那麼似乎,你只能選擇LPR利率,跟隨利率調整,對你有什麼影響呢?我們可以舉例說明,假如你剛買房不久,利率是基準的4.9%,上浮10%,也就是5.39%,那麼2020年的利率肯定是不變的,還是這麼多,但是計算方法變了,是用倒推的方式,測算出你的加點額度,也就是用你現在的5.39%減去當前的4.8%的LPR利率,等於0.59%,這就是你特有的加點幅度。以後LPR利率變化,而你的0.59%不變,如果真有利率降到3%的那一天,那麼你的貸款利率,就只有3.59%了。不知道這麼說大家是否能夠明白。

當然還有些朋友說,我都買房快10年了,以前是折扣利率,貸款期還有20年,那麼這個怎麼算,比如你的貸款利率是折扣很高的時候拿到的,好比說是8折,那麼你真實的利率是4.9%X0.8=3.92%,我們倒推,還是用3.92-4.8=-0.88%,也就是說你的利率不是加點,而是降點0.88%,那麼你2020年的利率肯定不變,以後的利率也是隨著LPR變動,但是降點0.88不變,也就是說未來利率如果降到3%,那麼你的利率只有2.12%。

那麼有的朋友不理解了,你要浮動還是按照原來的百分比浮動多省事,為啥非得弄個加減點這麼複雜?其實對於數學很敏感的朋友,都一個看出來了,這套計算利率的方法,如果利率下降,對於下浮利率更有利,而對於上浮利率更不利。如果還是按照原來的1.1倍計算,那麼當利率降到3%,你的貸款利率應該是3.3%,而按照加點計算,則是3.59%,可見加點會比百分比浮動更高。

而8折利率計算,降到3%的時候,應該是2.4%,而按照降點計算,則是2.12%。顯然降點會比百分比浮動更低,當然反過來說,如果未來利率上升,則效果就反過來了,對於加點更有利,對於降點的更不利。比如利率要是到6%,那麼8折應該是4.8%,而降點後你也得是5.12%。

所以綜合來看,這個政策一出,以後大家的房貸利率,將不再是一個固定數字,每年都要進行調整,雖然一開始基本上沒變化,但後面是肯定會變化。以前上浮的變成固定加點,以前折扣的變成固定降點,未來利率下降將是大趨勢,所以對於買房的人來說,這個政策應該是個利好,大家的房貸壓力有望隨著時間的推移逐漸減輕,對於折扣利率的朋友,利好效應更多。

但對於樓市來說,其實影響微乎其微,因為他是調整存量,而不調整增量,對於新增貸款沒有變化,而存量貸款,至少在2020年是不會有變化的。所以把這個政策理解成降息了,金融刺激樓市了,是完全沒有道理的。只要是貸款利率加點的方向不變,那麼也就是告訴你,央行現在並不鼓勵買房。什麼時候你看到平價利率,或者折扣利率重現江湖了,那時候才說明金融政策變了,現在好像就上海等幾個城市,還有折扣利率,其他城市基本都是上浮10%,有的還上浮20%甚至是30%,這就說明金融的口仍在收緊。金融不放開,全國樓市再想回到普漲的局面,是基本不可能了。

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