中國央行房貸新政對購房者有什麼影響？(圖)

2020年3月1日起，所有存量房貸利率要「重新定價」！（圖片來源：Patrick Foto/Adobe Stock）

【看中國2020年1月1日訊】中國央行突然宣布，2020年3月1日起，所有存量房貸利率要「重新定價」！也就是關於存量房貸的利率調整政策。要知道這個政策的影響可不小，數據顯示，2018年末，個人住房貸款餘額為25.8萬億元人民幣，佔住戶部門債務餘額的比例為53.9%。那麼到底對房屋貸款有什麼影響呢？我們仔細的給大家解釋。

首先，2020年雖然要重新簽合同，但是你的貸款是不變的，之前什麼樣，2020年還是什麼樣。這是防止有太多的干擾和阻力出現，設置了一個過渡期。

其次，今年中國央行改革了貸款利率形成機制，LPR利率由MLF利率加點形成，所以更加市場化了，在LPR利率形成之後，我們的貸款利率已經出現了小幅下降。而之前一般都是給大家固定的貸款利率，4.9%，要麼上浮，要麼下浮打折，以後不提打折了，改了一個說法，叫向上加點，和向下降點。之前的利率4.9%是固定，之後這個數字不再固定。從目前情況來看，這個利率在下浮。應該是個好消息。

第三，2020年3月份開始干，預計2020年8月31日前存量房貸轉換完畢，以後利率要每年調整一次，需要跟你的商業銀行約定。也就是說對於購房人來講，你要每年算一下自己的利率，然後計算還房貸的數額，當然央行也說了，你可以跟銀行的人商量，重新約定一個固定的利率，但是這個選擇是否對你有利就不好說了，因為從長期來看，利率應該是不斷走低的。現在是房地產調控階段，你要是寫死了固定利率，可能對你反而更加不利。以後樓市不調控了，或者經濟進一步下滑，我們的貸款利率可能也會跟歐美一樣，降到2-3%的水平，甚至過個十幾年，達到零利率也不是沒可能。

第四，那麼似乎，你只能選擇LPR利率，跟隨利率調整，對你有什麼影響呢？我們可以舉例說明，假如你剛買房不久，利率是基準的4.9%，上浮10%，也就是5.39%，那麼2020年的利率肯定是不變的，還是這麼多，但是計算方法變了，是用倒推的方式，測算出你的加點額度，也就是用你現在的5.39%減去當前的4.8%的LPR利率，等於0.59%，這就是你特有的加點幅度。以後LPR利率變化，而你的0.59%不變，如果真有利率降到3%的那一天，那麼你的貸款利率，就只有3.59%了。不知道這麼說大家是否能夠明白。

當然還有些朋友說，我都買房快10年了，以前是折扣利率，貸款期還有20年，那麼這個怎麼算，比如你的貸款利率是折扣很高的時候拿到的，好比說是8折，那麼你真實的利率是4.9%X0.8=3.92%，我們倒推，還是用3.92-4.8=-0.88%，也就是說你的利率不是加點，而是降點0.88%，那麼你2020年的利率肯定不變，以後的利率也是隨著LPR變動，但是降點0.88不變，也就是說未來利率如果降到3%，那麼你的利率只有2.12%。

那麼有的朋友不理解了，你要浮動還是按照原來的百分比浮動多省事，為啥非得弄個加減點這麼複雜？其實對於數學很敏感的朋友，都一個看出來了，這套計算利率的方法，如果利率下降，對於下浮利率更有利，而對於上浮利率更不利。如果還是按照原來的1.1倍計算，那麼當利率降到3%，你的貸款利率應該是3.3%，而按照加點計算，則是3.59%，可見加點會比百分比浮動更高。

而8折利率計算，降到3%的時候，應該是2.4%，而按照降點計算，則是2.12%。顯然降點會比百分比浮動更低，當然反過來說，如果未來利率上升，則效果就反過來了，對於加點更有利，對於降點的更不利。比如利率要是到6%，那麼8折應該是4.8%，而降點後你也得是5.12%。

所以綜合來看，這個政策一出，以後大家的房貸利率，將不再是一個固定數字，每年都要進行調整，雖然一開始基本上沒變化，但後面是肯定會變化。以前上浮的變成固定加點，以前折扣的變成固定降點，未來利率下降將是大趨勢，所以對於買房的人來說，這個政策應該是個利好，大家的房貸壓力有望隨著時間的推移逐漸減輕，對於折扣利率的朋友，利好效應更多。

但對於樓市來說，其實影響微乎其微，因為他是調整存量，而不調整增量，對於新增貸款沒有變化，而存量貸款，至少在2020年是不會有變化的。所以把這個政策理解成降息了，金融刺激樓市了，是完全沒有道理的。只要是貸款利率加點的方向不變，那麼也就是告訴你，央行現在並不鼓勵買房。什麼時候你看到平價利率，或者折扣利率重現江湖了，那時候才說明金融政策變了，現在好像就上海等幾個城市，還有折扣利率，其他城市基本都是上浮10%，有的還上浮20%甚至是30%，這就說明金融的口仍在收緊。金融不放開，全國樓市再想回到普漲的局面，是基本不可能了。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)