中國房子租金連續下跌意味著什麼?(圖)

2019-12-10 08:14 作者:齊俊傑 桌面版 简体 1
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房子租金連續下跌意味著什麼?(圖片來源:Kanjana/Adobe Stock)

【看中國2019年12月10日訊】最近,根據市場上鏈家中介的數據顯示,11月北京鏈家租賃成交量環比下降1.9%,降幅有所收窄。成交持續下降,也讓租金難以上漲,11月北京月租金水平經歷四連跌後跌至81.3元人民幣/平方米,環比下跌1%,同比下跌2.8%。

這已經不是北京租房市場的短期現象了,可以說自打7月以後,北京租房市場的價格就快速回落,目前的價格,甚至比2018年1月的時候還低,已經是兩年來最低水平。

北京並非是個例,多地租賃市場成交量也出現下降。11月租賃市場仍處季節性低溫狀態,重點監測點18城中,鏈家租賃成交量環比下降4.7%,降幅繼續收窄。分城市來看,11月18城中有13城的成交量環比下降。其中濟南、天津和青島租賃成交量環比降幅較上月擴大,降幅分別為22.2%、21.9%和18.6%。

租金方面,也普遍下跌。11月重點18城中有12城單平米月租金出現環比下跌。同比下跌最多的是煙臺,跌了7.5%,其次是廣州跌了5.9%,第三是武漢跌了4.3%,而租金上漲的城市當中,廊坊是跟去年同比漲幅最大,達到9%,上海漲幅是6.1%,而深圳是3.7%,而跟上個月的環比數據來看,除了深圳是大漲了3%,其他城市基本不是回落就是走平。

當然,租金這個東西有很大的個性,很多人會相當不同意這個數據,說我這裡房租沒降,甚至還漲了,非常有可能,之前我們就說過,房租跟房價剛好相反,越是低端的住房,剛需越強烈,房租的漲幅也會越大。

比如那種合租的老破小,給你一個月1000元,下個月他漲到1200了,你就相當於房租漲了20%,有的是人排著隊要租,但是如果是一個不錯的精裝公寓,1萬一個月的兩居室,這種房子他就不太好漲租,能夠每月拿出1萬塊錢去租房的家庭,還沒有房子的其實並不多,畢竟北京的平均工資還沒到1萬。所以他一旦給你漲租1000,你可能就不租了,然後去找個差一點的房子,犧牲品質而不再增加預算,這對於房東來說就比較艱難了,他房子空置一個月的話,就相當於白白損失了1萬,他就已經不划算了。

所以中高端的租房通常都會很穩定,有的甚至5年都不會漲租。反倒是低端的房租,每個月甚至都在調整。只要有人願意出高價,他就一定會漲租。所以感受的差異,完全取決於你租的是那種房子。

11月份其實本就是一個租房淡季,房租環比下降其實很正常,很多人都會選擇這時候提前回老家,所以退租會讓租金下降。但是如果跟去年比較,同比也下降,其實也或多或少能說明一些問題,我們早就說過,房租跟房價無關,房價漲未必拉動房租漲,這麼多年事實也證明這點,房租的上漲遠不及房價,房價10年漲了5-8倍,而房租也就漲了1-2倍。那麼房租的漲幅跟什麼有關呢?跟當地的經濟活躍度,以及當體的居民平均收入關係密切,每年房租的漲幅,基本等於居民收入的漲幅。所以如果房租下跌,還是能說明很多問題的。

首先,房租下降表明,這個地方不是人口流出,就是收入水平下降,又或者兼而有之,那麼放在北京來說,肯定是人口流出的影響更大,居民收入下降次之,而廣州,武漢,青島,重慶,天津這些地方,恐怕更多就是居民收入出了問題。

其次,目前來看,全國房租北京還是最高,每平米81.3元,最高的時候在今年7月甚至達到92元,但環比數據不太能說明問題,因為7月是畢業季,大學生找房子的居多,所以本身需求就高,還要在主要的核心區域不能太遠,所以本身房租就會更高。

歷史上每年7月,北京的房租都是最高,之後就一路下跌跌到1月,中國新年之後開始逐漸爬坡。所以我們既要考慮價格的變化,還要考慮位置的變化。但是相反,在11月份,深圳的房租還漲了3%,這就應該予以警惕,說明深圳的樓市恐怕正在開始起變化。要小心深圳的房價快速反彈。最近一段時間,各種政策都非常重視深圳,是唯一一個能匹敵上海和北京的城市,而又不限制人口流入,再加上深圳最近取消了豪宅稅,有明顯放鬆樓市調控的意圖,這些東西匯聚在一起,恐怕不是什麼好信號。

第三,房租是房價的支撐因素,租賃和購買都是一種金融手段,在做生意的時候,大家都會衡量到底哪個更划算,買房租房其實也一樣,現在租金回報率,絕大多數城市都在2%左右,也就是說你把房子賣了,能夠收回50年的租金,或者可以解釋為,由於貸款利率已經超過了5%,房東收上來的租金,只是貸款的40%,房東在補貼租客。

所以顯然這個階段租房最划算,即便每年能漲租5%,你也得30-40年才能收回成本,這是相當不划算的,甚至還沒有你的房子折舊的速度更快。其實大家都知道,土地的使用權是70年,但其實房子的建築壽命,基本就只有50年,到30-40年基本就算危房了。

你可以想想,80年代的老房子,現在是否還能賣的掉?現在是樓市大牛市,如果現在都不好賣,再過30-40年恐怕就更不好賣。有人說我可以等拆遷啊?平房拆了,蓋樓房,開發商有利可圖,一個十幾層的塔樓30年後,他還拆的起嗎?所以如果沒有剛需,不等房子落戶,不需要房子讓子女上學,現在租房遠比買房划算的多。更何況,現在租金還發生了下降,這就讓租賃更加划算,說明這個地方,房子現在已經是供大於求了。租金下降或者不漲的地方,那些投資買房的可要小心了,價格逆轉是遲早的事。或者已經開始發生。

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