中国房子租金连续下跌意味着什么?(图)

2019-12-10 08:14 作者:齐俊杰 桌面版 正體 1
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房子 租金 租赁
房子租金连续下跌意味着什么?(图片来源:Kanjana/Adobe Stock)

【看中国2019年12月10日讯】最近,根据市场上链家中介的数据显示,11月北京链家租赁成交量环比下降1.9%,降幅有所收窄。成交持续下降,也让租金难以上涨,11月北京月租金水平经历四连跌后跌至81.3元人民币/平方米,环比下跌1%,同比下跌2.8%。

这已经不是北京租房市场的短期现象了,可以说自打7月以后,北京租房市场的价格就快速回落,目前的价格,甚至比2018年1月的时候还低,已经是两年来最低水平。

北京并非是个例,多地租赁市场成交量也出现下降。11月租赁市场仍处季节性低温状态,重点监测点18城中,链家租赁成交量环比下降4.7%,降幅继续收窄。分城市来看,11月18城中有13城的成交量环比下降。其中济南、天津和青岛租赁成交量环比降幅较上月扩大,降幅分别为22.2%、21.9%和18.6%。

租金方面,也普遍下跌。11月重点18城中有12城单平米月租金出现环比下跌。同比下跌最多的是烟台,跌了7.5%,其次是广州跌了5.9%,第三是武汉跌了4.3%,而租金上涨的城市当中,廊坊是跟去年同比涨幅最大,达到9%,上海涨幅是6.1%,而深圳是3.7%,而跟上个月的环比数据来看,除了深圳是大涨了3%,其他城市基本不是回落就是走平。

当然,租金这个东西有很大的个性,很多人会相当不同意这个数据,说我这里房租没降,甚至还涨了,非常有可能,之前我们就说过,房租跟房价刚好相反,越是低端的住房,刚需越强烈,房租的涨幅也会越大。

比如那种合租的老破小,给你一个月1000元,下个月他涨到1200了,你就相当于房租涨了20%,有的是人排着队要租,但是如果是一个不错的精装公寓,1万一个月的两居室,这种房子他就不太好涨租,能够每月拿出1万块钱去租房的家庭,还没有房子的其实并不多,毕竟北京的平均工资还没到1万。所以他一旦给你涨租1000,你可能就不租了,然后去找个差一点的房子,牺牲品质而不再增加预算,这对于房东来说就比较艰难了,他房子空置一个月的话,就相当于白白损失了1万,他就已经不划算了。

所以中高端的租房通常都会很稳定,有的甚至5年都不会涨租。反倒是低端的房租,每个月甚至都在调整。只要有人愿意出高价,他就一定会涨租。所以感受的差异,完全取决于你租的是那种房子。

11月份其实本就是一个租房淡季,房租环比下降其实很正常,很多人都会选择这时候提前回老家,所以退租会让租金下降。但是如果跟去年比较,同比也下降,其实也或多或少能说明一些问题,我们早就说过,房租跟房价无关,房价涨未必拉动房租涨,这么多年事实也证明这点,房租的上涨远不及房价,房价10年涨了5-8倍,而房租也就涨了1-2倍。那么房租的涨幅跟什么有关呢?跟当地的经济活跃度,以及当体的居民平均收入关系密切,每年房租的涨幅,基本等于居民收入的涨幅。所以如果房租下跌,还是能说明很多问题的。

首先,房租下降表明,这个地方不是人口流出,就是收入水平下降,又或者兼而有之,那么放在北京来说,肯定是人口流出的影响更大,居民收入下降次之,而广州,武汉,青岛,重庆,天津这些地方,恐怕更多就是居民收入出了问题。

其次,目前来看,全国房租北京还是最高,每平米81.3元,最高的时候在今年7月甚至达到92元,但环比数据不太能说明问题,因为7月是毕业季,大学生找房子的居多,所以本身需求就高,还要在主要的核心区域不能太远,所以本身房租就会更高。

历史上每年7月,北京的房租都是最高,之后就一路下跌跌到1月,中国新年之后开始逐渐爬坡。所以我们既要考虑价格的变化,还要考虑位置的变化。但是相反,在11月份,深圳的房租还涨了3%,这就应该予以警惕,说明深圳的楼市恐怕正在开始起变化。要小心深圳的房价快速反弹。最近一段时间,各种政策都非常重视深圳,是唯一一个能匹敌上海和北京的城市,而又不限制人口流入,再加上深圳最近取消了豪宅税,有明显放松楼市调控的意图,这些东西汇聚在一起,恐怕不是什么好信号。

第三,房租是房价的支撑因素,租赁和购买都是一种金融手段,在做生意的时候,大家都会衡量到底哪个更划算,买房租房其实也一样,现在租金回报率,绝大多数城市都在2%左右,也就是说你把房子卖了,能够收回50年的租金,或者可以解释为,由于贷款利率已经超过了5%,房东收上来的租金,只是贷款的40%,房东在补贴租客。

所以显然这个阶段租房最划算,即便每年能涨租5%,你也得30-40年才能收回成本,这是相当不划算的,甚至还没有你的房子折旧的速度更快。其实大家都知道,土地的使用权是70年,但其实房子的建筑寿命,基本就只有50年,到30-40年基本就算危房了。

你可以想想,80年代的老房子,现在是否还能卖的掉?现在是楼市大牛市,如果现在都不好卖,再过30-40年恐怕就更不好卖。有人说我可以等拆迁啊?平房拆了,盖楼房,开发商有利可图,一个十几层的塔楼30年后,他还拆的起吗?所以如果没有刚需,不等房子落户,不需要房子让子女上学,现在租房远比买房划算的多。更何况,现在租金还发生了下降,这就让租赁更加划算,说明这个地方,房子现在已经是供大于求了。租金下降或者不涨的地方,那些投资买房的可要小心了,价格逆转是迟早的事。或者已经开始发生。

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