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這個數據斷崖下跌!未來的房子給誰住?(組圖)

2019-12-08 09:00 桌面版 简体 2
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人口斷崖、社會老齡化,房產將來賣給誰(網路圖片)

【看中國2019年12月7日訊】非常喜歡小孩的馬克,最終還是放棄了二胎的打算。

因為一想到產檢、維生素ABCD、葉酸、分娩住院、奶粉、尿不濕、寳寳衣服、幼兒園學費,對了,還有胎教老師、帶小孩人選、老婆不工作機會成本、益智玩具...

最關鍵的是,寳寳5歲之後還要給他騰出一張床。

本來就已經掏空6個錢包買的兩房,未來還要置換三房。這對大城市的奮鬥青年來講,簡直就是一個噩夢。

馬克一個人這麼想倒也沒什麼,關鍵是,全國的年輕人都被高房價壓得踹不過氣,什麼結婚什麼生子,還是老老實實好好工作攢首付吧。

近日,母嬰行業流出一則頗為震撼的消息:截至2019年11月17日,中國今年出生人口僅為1016萬,按照這種趨勢推算,今年出生人口或將為1100萬左右,比去年將近少了30%,可以說是斷崖式下跌。

也許表格更加直觀:


(網路圖片 下同)

人口到底怎麼了?

幾天前,國家也印發了一份重要規劃。《規劃》稱,應對老齡化上升為國家戰略,應從財富儲備、勞動力質量、養老服務等多個方面來應對養老問題。

為什麼應對老齡化如此迫切呢?我們來瞭解一下現在中國的情況。

中國從2000到2018,60歲老年人口佔總人口的比重從10.2%上升至17.9%,預計到2050年,60歲以上老人佔比超過34%,到時每3個人中,就有一個60歲以上的老年人。

按照國際慣例,65歲以上人口比例在7%以上為老齡化社會,14%以上為深度老齡化,20%以上為超級老齡化。中國現在65歲以上老齡人口佔比是11.93%,預計2030年左右達到20%,成為「超級老齡化」國家。

這說明,出生率下降和人口老齡化已不是危言聳聽。為了應對這個問題,整個社會的資源配置、資產價值和政策導向,勢必會發生巨大變化。

那麼,大家最為關心的房地產,會因為人口而產生怎樣的影響呢?

人口對樓市的影響

眾所周知,房地產最實質的支撐面就是人口,過去的人口紅利,帶來了城鎮化紅利和經濟增長紅利,然後帶來了中國房產20年的繁榮。

不難發現,中國在1982年和1987年的時候有兩個生育高峰期,這兩年誕生了大量人口。

而根據貝殼研究院《2018年全國購房者調查報告》顯示,中國平均購房年齡在29.5週歲,按此推測,在2011和2016年這兩個時間段,即82年和87年出生的這批人,在29歲左右買房的時候,市場也會迎來兩個購房高峰期。

果不其然,2011和2016年前後正是中國房價暴漲的兩個時期。

然而,中國的人口出生率在90年代後急轉直下,到了「90後」要買房的時候,需求增量一定不比「80後」。所以除非貨幣大量供應,樓市繼續普漲的概率,微乎其微。

儘管作為地產相關從業者,房價繼續漲對我非常有利,但我不能像部分經紀人一樣,脫離數據亂跑火車,普漲結束基本是不爭的事實,地產行業的紅利期肯定是慢慢結束了。

按照中國平均壽命77歲來算,50後一代嬰兒潮大概會從2027年開始相繼去世,每年會有1500-1800萬人離開這個世界,而那個時候的主力購房者為95後一代人,每年新增的需求大概只有1300-1600萬。也就是說,如果把市場模型簡化一下,95後可能根本不用買房,去住50後騰出來的房子就好了。

中國三次嬰兒潮:

當然,你可能會說,50後騰出來的房子大多都在農村,顯然不會是95城鎮化一代的選擇。而且50後的房子都很破了,95後也不會去住。

首先,這只是個簡化的模型,肯定不嚴謹。然後,城市的人口結構並不比農村好多少(比如武漢60歲以上人口佔比是21.27%,而湖北卻只有18.77%),城市照樣有大量的老齡人口,他們的離世會產生大量空房,這些房子也不見得說有多破。

總之,從人口來看,至少全國房價的趨勢是:2027年左右,城鎮化接近尾聲,人口進入負增長,騰出來的房子越來越多,需求增量越來越少,房價或許進入一個異常穩定或緩慢陰跌的時期。

不過,整體是這樣,不代表全國房價都一個走向,恰恰是人口的變化,給房地產市場傳遞了另一種信號。

中國的「新城鎮化」

房地產儘管大趨勢已經過去,但並不代表所有城市和地段都會沒落,一些足夠有價值的區域,照樣會在逆境中凸顯其優勢。

拿人口老齡化來說,隨著當下的人口遷移成本越來越低和人口遷移趨勢越來越明顯。許多老人選擇去氣候更好、環境更美、總體更有利於身體健康、價格也不那麼離譜的地方。比如惠州大亞灣、珠海唐家灣、昆明西雙版納等等。

本來,拋棄生活這麼多年的城市,不是一件現實的事情。但如果朋友們都這麼做,自己或許也覺得沒什麼了。這也許就是海南成為「東北第四省」的原因。所以,老齡化帶來最直接的需求增長就是養老房產和旅居房產。一旦出現象東北遷海南這種規模化遷移,下一個快速增值的地方就會出現。

中國目前的城鎮化率在59.58%,大約處於日本60年代的水平。和當年日本不同的是,日本城鎮化從60%到70%這一段,人口結構非常年輕,主要靠年輕人進城來完成。到1970年,日本城鎮化達到70%,65歲以上人口佔比只有7%,剛剛貼到老齡化的邊緣。

而中國現在65歲以上的人口就已經有11.9%了,等到城鎮化70%的時候,65歲佔比可能超過25%。也就是說,中國未來10個點的城鎮化,可能不靠年輕人進城,而靠新生兒出生和農村老年人去世...

大家也可以看到,現在許多村子都出現了「空心化」的現象。村子裡只有零星一些老人,年輕人該走的,早就走光了。

結論

1.在出生人口下滑劇烈的情況下,往人口淨流入的城市極其城市群配置房產,顯然更為保險,反之那些人口淨流出的三四線城市,不僅沒有人口支撐,養老造成的財政壓力更是巨大,房價則更加有風險。

2.全國普漲基本宣告結束。但人口不斷聚集的城市和旅居環境得天獨厚的地方,也許還有潛力。


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