最新房貸利率公布 上海又站在了風口浪尖上(圖)

2019-10-10 08:12 作者:齊俊傑 桌面版 简体 4
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房貸 利率 上海
新發的房貸利率要以市場報價的LPR利率為基準加點形成。(圖片來源:chungking/Adobe Stock)

【看中國2019年10月10日訊】10月8日,是新的房貸利率執行的日子,按照央行的規定,新發的房貸利率要以市場報價的LPR利率為基準,加點形成,並特別強調了首套房利率不能低於LPR利率,而二套房不得低於LPR加點60個基點。現在LPR的5年期利率是4.85%,也就是說全國各地首套房都不應該低於這個數,而二套房不能低於5.45%。

但其實這只是一個標準,央行暗地裡還有一個窗口指導,那就是房貸利率不下降,所以雖然規定了最低利率,但是一般的地方都做了加點,比如北京,之前是首套房上浮10%,執行的是5.39%的首套房利率,而這次利率換錨之後,還微微上調了一點,最新執行的是5.4%的利率,相當於首套房就加了55個點,而二套房也比之前略有提升了0.02%,加到了5.9%。可以說絕大部分城市也都是類似操作。

但是偏偏有特殊的,比如上海,央行已經規定了最低的利率,不得低於LPR利率的4.85%,而上海就偏偏不管這套,昨天有消息說,上海仍然執行的是4.65%的利率,也就是說,比基準利率還低20個點。有人問了上海怎麼那麼特殊,而他們給出的回應是,為了讓房貸保持穩定,主要是與之前的房貸進行有效銜接,所以這是一個過渡期,所以開了個口子,或者說他只是一個暫時的行為。其實,上海在全國來看,房貸一直是個窪地,他要比其他的地方都便宜,之前別的地方房貸普遍都在基準利率上面加了10%,而只有上海不但沒加點,竟然還有95折的折扣利率,這在全國來看,也是個特色了。之前的首套房利率一直執行的是4.655%,而利率換錨之後,變成了4.65%等於還變相降了一點。所以這事也就引起了全國人民的關注,不過二套房上面,上海也還是按照規定,加到了5.45%,高於原來執行的5.39%。

綜合全國各城市的利率來看,這次利率換錨,基本上都在平穩過渡,特別是首套房的貸款利率只是做了細微的變化,一般都在0.0X%,所以我們猜測,央行可能還給了一個密令,那就是平穩過渡,以至於上海才敢公然降點。但估計這也是短期的政策,不可能一直維持下去。央行必然得把自己之前發布的政策,維護圓滿,不可能總讓上海當特殊案例。

昨天是一個重要的分水嶺,昨天之前的房貸視為存量房貸,按照老的標準執行,而昨天開始新增房貸,將按照與LPR掛鉤執行,除了利率微小變化之外,銀行還會跟你約定重新定價週期,最短為一年,換句話說,以後對於購房人來說,將不再有固定的房貸利率,而是會隨時調整,一旦LPR利率上行,那麼購房人的負擔也就會加重,反之你的每月還貸壓力減輕,這其實就把銀行的風險,轉嫁到了購房人身上。你在考慮貸款買房的時候,就要考慮利率上浮的因素,現在5.4%你負擔的起,那麼以後加到7%的時候,你是否依然負擔的起。

就目前來看,由於此次平穩過渡,所以暫時沒看出來LPR的影響,但是他也讓很多10月份之後的需求,提前釋放在了9月份,十一的樓市銷量慘淡,中原地產數據顯示,一線城市中,北京長假期間新房成交183套,二手房成交48套;上海新房成交23套;廣州新房成交538套;深圳新房成交358套。

與2018年同期相比,上海、廣州網簽量出現下滑,北京基本持平,深圳出現較大增長。可見上海現在雖然使用的是超低的利率,但是並未能挽救樓市。而在其他的城市,也出現了一些房價下跌的跡象,比如天津,房價真沒少跌,最起碼20%起步,有的甚至跌了40%,而且最要命的是,天津跌了這麼多,卻依舊賣不出去,不少人吐槽自己200萬的房子,降到了160萬,連個看房的都沒有。

此外,山東的濟南和青島,房價也有不同程度的下跌。廣州房價更是打出了降價萬元的口號,南京,合肥,蘇州也有不同程度的降溫。長沙的樓市已經基本很冷了。

但有降價的就有漲價的,像西安今年全國漲幅第一,最近幾個月幾乎都在上漲,還有深圳,沉寂了很多年後,又開始隨著粵港澳的規劃落地,開始逐漸升溫。

所以綜合來看,全國樓市逐漸走向分化,在一城一策之下,全國樓市不再是一盤大棋,而變成了各個城市自己的事情,以後執行的貸款政策不同,限購,限售,限貸,限價政策全都不同,人口流入流出狀況也都不同。各個城市也就沒辦法再放在一起研究,中國樓市同漲共跌的日子基本結束了,以後可能更多的是這種此消彼長。有發展潛力,人口持續流入的城市,房價還會繼續漲,而沒有潛力,而且房價還很高,必然會造成人口流出,從而帶動房價下跌。所以各大城市也會展開博弈,而房價本身就是博弈的一個重要因素。

至於你那裡的房價還能不能漲,之前說過,看看你那裡的人口是否流入,也看看新房賣的多還是二手房賣的多,人口流入,新房賣的多這兩個指標疊加,就說明房價還會漲,如果有一個條件不成立,那麼樓市再想大漲就比較困難了。即使現在漲價也都是空漲,很快就會掉下來,到時候就會出現大幅降價,也都賣不掉的情況。

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