房貸利率繼續上行！要控樓市先管住金融(圖)
有媒體做了全方位的調查，發現房貸利率已經有所上漲。（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2019年9月7日訊】最近經常有人問，說利率市場化改革了，上面又提到了降准降息，那麼我要是明年再買房，這房貸是不是能便宜一點？其實這只是一廂情願的幻想而已，現實情況可能剛好相反。
最近有媒體做了全方位的調查，發現房貸利率已經有所上漲，比如在廣州，工商銀行，交通銀行首套房利率原來上浮8%，現在已經上浮了10%，郵儲銀行，華夏銀行原來是上浮5%，現在也上浮了10%，像興業，浦發，平安都上浮到了15%。而二套房基本都得上浮到15-20%的區間，只有外資行渣打和匯豐可以給首套房基準利率貸款。
在其他的城市也大多如此，杭州多家銀行首套房房貸利率在原來上浮5%到8%的基礎上，進一步上調到上浮10%的水平；二套房則上浮到15%。蘇州調的更凶，17家銀行分行房貸利率中，9家銀行首套執行基準上浮25%；二套房主流貸款利率水平為基準上浮30%。鄭州也是首套房貸利率在基準4.9%的基礎上，上浮20%；南昌首套房貸利率普遍上浮20%，至5.88%；二套房貸利率普遍上浮25%至30%。
要知道，現在大家執行的還是老政策，新政策要到10月8日才開始實施，到時候是按照LPR來確定貸款的基準利率，按照規定首套房的下限就是LPR報價利率，二套房的下限是加60個基點，根據當前的利率水平算，首套房貸利率不低於4.85%；二套房貸利率不低於5.45%。乍一看還可以，要比現在低，但是下限十有八九是拿不到的，銀行還要在這個下限的基礎上再加點。
估計很可能跟現在保持一致，也就是再加10%左右上去。二套房可能加的更多。換句話說首套房還得是5.4%左右，而二套房至少得加到6%。另外，未來房貸利率可能會變動的很頻繁，波動空間也會很大，銀行很可能會改變方式方法，不再是簽訂固定利率的房貸，而是會要求利率浮動，也就是說你的還貸金額可能會隨時調整，未來如果房貸利率繼續上浮，那麼恐怕對於很多家庭的負擔都會加重。
所以指望未來房貸能降的朋友，還是早點醒醒吧，現如今無論是央行還是銀保監會，三番兩頭的對房地產貸款進行窗口指導，而且方向全部都是收緊的。也就是說金融端，只會越收越緊。我們很早就有提議，越是經濟上寬貨幣寬信用的時候，房地產的相關金融越是要收的更緊，這樣才能對沖宏觀上的影響，否則錢出來之後，一定會先去房地產，這個提議直到最近才被落實，現在我們每出一個金融放鬆的政策，一定再補一個房地產金融調控的政策。可見現在金融和地產，已經徹底決裂。銀行已經迫不及待的要自己先上岸。
很多人都說，國家不會讓房價跌，這句話不太準確，應該說國家不會讓房價暴跌和急跌，我們一直在小心翼翼的控制著這種危機式的風險。其實房價下跌跟國家一點關係都沒有，國家真正害怕的是銀行危機，什麼會引發銀行危機呢？只有大量的棄房斷供出現，那麼怎麼才會棄房斷供？
一個是被動的，也就是實體經濟危機，大量購房人失業，導致收入無以為繼。另一個是主動地，也就是房價下跌到貸款價值之下。我們都知道現在銀行對首套房，都是首付3成，貸款7成，再加上購房的稅費和裝修成本，其實買一套房，你至少已經承擔4-5成的成本，好比你200萬買套房，貸款140萬，自己花了60萬，然後買入稅費還得差不多10萬，裝修怎麼也得10-20萬，這些都加起來，你自己投入的沉沒成本已經得80-90萬了，什麼時候才會棄房斷供呢？肯定這套房子跌到120萬以下，你算了以下，我重新買一套然後再交稅費和裝修，也比還貸款划算的時候，才會主動棄房斷供。
換句話說，只要房價不急跌一半，通常是不可能發生棄房斷供銀行危機的，這基本和銀行壓力測試的結果差不多。當然這只是簡單的模型，沒有算貸款的利息，也沒有算信用成本，通常情況下即便跌一半，絕大多數家庭也不捨得棄房斷供，因為那樣意味著自己將被銀行列入黑名單，從此再也得不到貸款，甚至出門做飛機和高鐵都會受限。損失的已經不僅僅是金錢這麼簡單。信用破產，在未來可能寸步難行。更直接的影響是，他再也拿不到貸款了，可能這輩子都不能再買房了。
所以綜合來看，其實最大的威脅還是在於被動棄房斷供，所以我們才必須要拯救經濟，要把實體搞活，而搞活實體其實就是在拯救房地產危機，也是在避免銀行危機。這就要求房子不能再漲，錢也不能再大規模的流入地產，否則以後一業興而百業凋敝最終就必然會形成被動的棄房斷供，這才是造成銀行危機的根源所在。
至於土地財政問題，無論房價漲不漲，土地財政都已經難以為繼了，一是整體已經過剩，能賣地的地方已經庫存很高，前兩年好不容易才把庫存降下來，還需要房子的地方，都是發達地區，對土地財政依賴本就不大。二是已經再考慮通過房產稅去改變地方的收入結構，找到長期飯票。三是土地財政也必須給予控制，否則得利的是地方，風險全都扔給了金融體系，金融系統也不傻，所以央行和銀保監會才會態度如此堅決。
綜合來看，現在最好的方式就是房價平穩回落，用時間去化解泡沫，對大家都好。不再暴漲，也盡量不要暴跌，每年跌個10%左右，用3-5年，把這個雷給他排除掉。實現房地產的軟著陸。現在從北京來看，正在朝著這個方向發展，目前房價已經基本回到了2016年底，實際成交基本都有10-20%的議價空間。這種趨勢只要再維持個2-3年，讓房價回到2015年的水平，那麼這次調控就算是完成了。只要北京成功了，其他城市也就有標桿了，以後都會是這個思路。用3-5年，把房價慢慢降回到2015年。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)