中國樓市前世今生 當年泡沫是這樣破滅的(圖)

1991年很多南方商人帶著錢，大批的房地產公司出現。（圖片來源：Adobe stock）

【看中國2019年4月19日訊】時間撥回到1991年，從鄧小平南巡講話開始，國內的市場經濟方興未艾，中國的南方開始有港商介入，這些香港商人基本上都是炒樓的高手，他們於是就把香港的經驗複製到了國內，那個時候國內的地皮相當便宜，而對外開放，成立合資公司，國家除了地皮，其他也拿不出什麼資源，就這樣在南方，在蛇口工業區，逐漸形成了很多的開發商。畢竟要發展先蓋房，這本來也無可厚非。

這時候就不得不提一個地方，海南！1988年海南脫離廣東，獨自建省，之前的煙瘴之地，突然因為臨海優勢變成了經濟特區，海口的優勢爆發了，然後1991年很多南方商人帶著錢到海南，大批的房地產公司出現，要掙錢到海南，要發財炒樓花，還是香港人那一套，這次完全用到了海南身上。

僅僅一年後的1992年，海南全省房地產投資就達到了87億，佔到固定資產的一半。海口市的經濟增長達到83%！是的你沒聽錯，就是GDP達到83%，都是因為蓋房子蓋出來的。全省的財政收入40%都來自於房地產，要說房地產和政府的綁定，當年海南和房地產才是最好的朋友，在1991年，大家月薪只有幾百塊的時候，海南的房價從1400，一年時間過了3000直奔5000。

有人統計1993年上半年達到了7500元每平米，瘋狂程度跟現在差不多，一平米的房價是平均收入的10倍還多。與此同時，海南政府也樂得合不攏嘴，因為地價也翻了10倍。但當時海南島上一共才不到200萬人，竟然有2萬家房地產公司，差不多100人就有一個房地產公司。

當時的銀行也沒起好作用，趁著經濟特區的東風，大膽放貸款，只要你敢拿地，隨便畫兩筆圖紙，拿著圖紙就能去銀行貸款，所以基本很多人都是空手套白狼。現在什麼萬通六君子，馮侖、潘石屹他們，那會都忙著在海南炒房。只是潘石屹比較鬼，他去辦手續的時候，偷看了一眼數據。發現海南的人均居住面積遠遠超過了北京，於是感覺到了危險，這才避免了跳樓的悲劇。

1993年6月，政府出手了，出臺國16條，嚴控信貸，提高利率，限期收回違規資金。這16條對於炒房人來說，刀刀致命。大幅提高了炒房成本，讓自己的項目無以為繼。一時間市場無人接盤，有的為了能趕緊把樓封頂，不惜借高利貸。結果資金窟窿越來越大，負債也越來越多。但結果卻是樓蓋好了，跟爛尾樓卻沒什麼不同，同樣沒人買。

據說當時海南95%的房地產企業倒閉，爛尾樓600多棟，1600多萬平米，四大行的損失就有300多億。注意，這是那個年代的人民幣，當時萬元戶就已經跟現在的大富豪差不多了。所以損失不可謂不慘烈。甚至海南在很多年都背上了三大景觀的美名，天涯海角和爛尾樓。

比爛尾樓更可怕的是，有人1000多萬開發的房子，10年後搓堆賣廢鐵才賣了300萬，當時海南發展銀行，甚至在一年後遭遇了擠兌，隨後被央行關閉。所以，海南的經驗告訴我們，房子跟其他商品不同，老百姓搶鹽的時候，你加大供給，很快物價就能平抑下來，而炒樓卻相當麻煩。因為你加大供給之後，價格雖然下來了，但給你造成的損失更大，代價太沉痛。

換句話說，用加大庫存的思路來降房價，和用提高房價的思路來去庫存，這兩個招都不怎麼樣。而且很容易陷入萬劫不復的循環之中。也就是去完庫存就要降房價，降完房價就一地庫存和爛尾。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)