中國棚改大變局！三省二市的房價徹底涼了(圖)
2019年各省市對於棚改項目目標做了巨大的調整。（圖片來源：Getty Images）
【看中國2019年1月27日訊】《21世紀經濟報導》文章，說2019年各省市，對於棚改項目目標做了巨大的調整，數據顯示，北京從2.36萬套下調至1.15萬套；天津從2萬套，調整到0.65萬套，河南從50萬套下調至15萬套；四川從25.5萬套下調至15萬套；山西將從12.52萬套下調至3.26萬套；沒有什麼變化的是安徽和江西。
其實去年年中的時候，國開行就開始收回了棚改貨幣化安置的審批權，讓一些三四線樓市一夜風停，下半年一些地方開始困難，不過一開始住建部表態，棚改還是要繼續，棚改不搞一刀切，隨後在去年12月，住建部又明確，政府購買棚改的模式被取消。對於新開工的棚改項目，不得以政府購買服務的名義變相舉債或實施建設工程，而是要求以發行地方政府債券方式，也就是棚改專項債為主進行融資。
換句話說，以前政府只是擔保，企業把跟政府的合同押在銀行，然後向國開行和農發行融資，獲得低息貸款。這其實就是變相的政府擔保，而且地方政府不出錢，也不反應在資產負債表上，負債都是企業的。現在不讓你隱形擔保了，而是你必須以你地方政府的名義去發債融資，這就讓政府感到很為難，以後再搞棚改，就要變成自己的債務了，要反映在資產負債表上，還要寫進工作報告了。為了不讓數字太難看，很多地方都縮減了棚改的規模。
另外，以前的模式，是地方得利，所有的金融風險都在金融體系的政策性銀行，而現在把地方政府推到前臺，也增強了他們的擔當感，發行地方政府債券，以後的金融風險，就是你地方政府承擔了，就好比以前光佔便宜不吃虧，所以必然是大干快上。棚改這幾年極其凶猛，棚改越多政績越高，而現在自己承擔後果了，我們也看到立竿見影，很多地方把棚改目標立馬縮減了一半。
至於影響，也是顯而易見的，2017-2018年這波三四線樓市的暴漲，就是因為棚改貨幣化安置的偉大發明，以前十幾年一提高房價就是北上廣深，其他地方房價幾乎不怎麼漲，直到2016年，很多地方房價都不過5000一平米，但突如其來的棚改貨幣化，一下增加了很多地方的貨幣投放，突如其來的資金，打破了樓市往日的寧靜，拆遷戶拿到錢，又把他變成了首付，都扔到了樓市裡，所以需求一下暴增了幾倍，然後就是房價大漲，有的地方一年翻了一倍。
雖然還是死鴨子嘴硬，但從政策上已經證明了這一點，剛才也說了，2018年中期貨幣化安置緊急叫停，年底住建部補刀，取消政府購買棚改的模式。這其實已經在自我糾偏了，只是不願意承認錯誤，因為承認錯誤就要有人負責。但也十分清楚，這個事不能再搞了，已經嚴重的跑偏了，本來是好意，讓老百姓住更好的房子，也能解決三四線的去庫存問題，但帶來的嚴重後果就是，居民槓桿率大幅上漲，房價再度被大幅推升，與房住不炒的總原則嚴重背離。
棚改大幅縮減的後果可能會很快顯現，半年之後，一些地方會發現，房也不拆了，樓也不蓋了，城市重新回到平靜狀態，由於前兩年的棚改躍進，已經完全透支了購買力需求，家家戶戶都已經多套房，有些地方房子根本連租都租不出去，人口也是負增長，很多大城市的年輕人，都回老家買了房，但根本不會回來住，所以結果會很慘淡，這些房子再也找不到接盤俠。徹底涼在手裡了。
等你急用錢想賣出去的時候，發現根本沒法變現。就好比買了個假古董，不賣的時候，你總以為他值好幾個億，感覺自己已經到達了巔峰。等要賣的時候，才發現根本找不到買主。三四線以下的樓市，半年以後，最多一年以後就會出現這種情況。
有人說，我不賣不租，就放在那，等有機會再說，老齊可以負責任的告訴你，你將有這幾大損失，
第一房子物業供暖水電，你每年都要掏錢去維護。
第二，房子是要算折舊的，有人按照70年折舊，其實是不對的，中國的房子建設質量只有40年，40年之後房子不倒就算是合格產品，你往前想想看，1979年的蓋的房子，是不是都已經成了危房，那會的建築質量要比現在良心的多。所以如果按40年折舊，相當於每年損失掉房屋總價的2.5%。
第三，未來房產稅的風險，房子放在那連租都租不出去，以後你根本沒有轉嫁稅費的能力。
第四，人口老齡化和年輕人口外流，三四線甚至縣城的房子已經嚴重過剩，而且以後會越來越過剩。貨幣化安置以後不會再有了，可能連棚改也會逐漸縮減，隨著時間的推移你的房子會越來越難賣，過不了多久，你會發現，沒人租房，沒人買賣，你可能連個中介都找不到了。所以這兩年，趁著最後這波瘋狂，在三四線城市置業的人，極有可能會成為中國樓市最後的買單者。所以我們的建議是，一切不住的投資類住房，能賣趕緊賣，在三四線城市，即使放開人口政策，也不會有人口湧入，所以盡早變現，未來會越來越難。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)