別了:中國樓市博傻結束!(組圖)

2018-10-06 09:00 作者:紫竹張 桌面版 简体 3
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中國樓市的博傻階段應該很快會壽終正寢了
中國樓市的博傻階段應該很快會壽終正寢了(圖片來源:Getty Images)

【看中國2018年10月6日訊】樓市驚現尷尬一幕:近500套房子開盤,0人購買!

42歲開始走紅的吳秀波,從為人所知到大紅大紫再到人設崩塌只用了短短8年時間。

而極具戲劇性的西安樓市,從巔峰到低谷,只用了不到半年。

2018年4月29日,乍暖還寒的西安街頭流動著兩波躁熱的人群,他們浩浩蕩蕩地分別奔赴位於西安與咸陽接壤處後衛寨附近的恆大都市廣場1號樓和位於西安市長安區韋曲十字商圈的融創天朗南長安街1號,準備搖號搶房。

前者248套房,中籤率不足1/10,後者推出的700套房,有5000多人參與搖號。

那幾個月裡,西安在搖號、限價與幾乎零門檻的落戶新政推動下,盡情享受著樓市饕餮盛宴,成為全國關注的焦點,彷彿回到了盛唐。然而,好景不長。

5個月後的9月27日,在距離上一次5000人搶房的融創天郎南長安街1號7.6公里的雁塔區三迪曲江香頌楓丹,推出了473套新房源,不同的是,這次僅18人登記購買,而經過現場核驗通過的家庭卻只有零個,最終近500套新房無一人購買,創下了西安房地產市場2015年下半年以來,項目無一人購買的記錄。

西安一樓盤推出後,竟無人問津
西安一樓盤推出後,竟無人問津(網路圖片)

同一天,位於西安未央區的世茂璀璨傾城也推出了297套新房源,結果同樣慘淡,僅兩個家庭通過最終核驗。

從門庭若市到門可羅雀,從千人搖號搶房到無人問津,只用了不到半年的時間。與西安這座千年古都本身的文化激情相比,西安樓市潮水退去的速度快得驚人。放眼全國,沒有一個城市有這般戲劇性。

杭州二手房最高降幅36%

無獨有偶,據《錢江晚報》報導,杭州市區(含富陽不含臨安)二手房成交量為2718套,環比8月下降了32%,成交量大概率將創6個月來新低。

隨著成交量跌入谷底,二手房價格也開始鬆動。大部分板塊二手房成交價平均下跌幅度在5%∼10%左右,個別小區甚至超過30%。

開發商想出貨,購房者在觀望,二手房價在下滑,被大多數人認定堅挺的一手房價,也已經開始出現鬆動的跡象。

這次不是在其他城市,而是在杭州。

據《錢江晚報》報導,在餘杭區臨平,年份較老的二手房價格大約在2萬元/平方米左右,與6月相比,下降了大約2000元~3000元/平方米;而次新房價格約在2.5萬元/平方米左右,下降了約1000元∼2000元/平方米。就整個臨平區域來說,降價幅度已然接近了10%。

而在江干區的景芳區域,自6月以來,二手房的單價下降了約3000元/平方米,目前普遍價格在3.8萬元/平方米左右,降幅約7%。

在餘杭區的閑林,個別小區的表現更是讓人大跌眼鏡,例如,從透明售房網公布的數據來看,新時代城市家園小區8月簽約均價環比7月下降了36%。

多地打折降價,還有開發商送寶馬!

樓市降溫的情況,在其他熱點城市也能見到。

據《經濟參考報》報導,中秋小長假前兩日,北京新建商品住宅簽約180套,二手房62套,與7至8月平均水平基本持平。較2016年同期的422套和280套,分別同比下降57%和78%。

在廣州,小長假前兩日簽約1871套,較全月來看,處於平均水平。中原地產首席分析師張大偉表示,2018年「金九」樓市未現,樓市降溫已經來臨。

在深圳,兩個多月前,華潤城三期的熱銷曾經轟動全國,認籌之時,買房者排隊離婚驗資,6776人搶購741套房。但9月中旬,每日經濟新聞(微信號:nbdnews)記者走訪了深圳十餘個樓盤發現,看房的人數寥寥,多數樓盤均只有三五組客戶。

市場趨冷,為了回籠資金,深圳的開發商紛紛祭出各式招數,一些地理位置並非十分優越的住宅盤、公寓盤均推出了分期首付、主動降價等方式來促進銷售。

以大鵬新區一個住宅樓盤為例,不僅價格較之前有所下調,也同時推出了分期首付為客戶墊資——首期付完一成,其餘兩成在一年內付清,付清後就可以完成網簽。

在上海,有新樓盤不僅打折優惠,還送寶馬。某樓盤的置業顧問告訴記者,89平的戶型能享受寶馬X1或3系的零元購,也就是送一輛寶馬車給你,如果你不想要車還可以折現,大概能抵22萬元左右的房款,抵扣完後,單價也只有31000多元/平方米。

「直接降價是最後的選擇」

「2008年,2011年,2014年,全國出現過3輪非常明顯的退房潮現象,只要房價出現下調現象,前期購房者就開始所謂的降價維權。」

中原地產指出,降價「維權」的現象時有出現,其中以2011年最為典型。

公開信息顯示,從2011年9月開始,北京、上海、南京、寧波等地不斷出現降價維權現象,萬科、龍湖、合生等多個企業旗下項目的售樓處被砸毀,部分項目的業主還與保安發生肢體衝突。

按照業內的觀點,這三個年份均為房地產市場的「小年」,在監管層出臺樓市調控政策之後,市場出現下行。為保證現金流,開發商祭出各種價格優惠策略,部分項目明顯降價。

今年的市場形勢,被認為與上述三年有著類似之處。在曠日持久的調控下,開發商對現金流和回款率的要求越來越高,降價走量成為一種可行的選擇。

但有房企人士近日向21世紀經濟報導表示,「直接降價」通常是企業最後的選擇。因為多年的操盤經驗告訴房企,直接降價通常會引發類似的糾紛。

「如果不得已要進行調整時,最先選擇是‘降配’。」

為什麼樓市一夜入冬?

根本原因在於貨幣化棚改政策被叫停!

棚改貨幣化其本質,是中央政府為地方政府提供了一筆超長期、低利率、低抵押物的貸款,而這筆貸款,又是一筆隱形的債務,並不體現在地方政府的赤字總額上。

這相當於是中央對該省份的一次定向放水(印錢),自然可以刺激地方經濟(以及房價),並(相比於其他省份)增加購買力。因此,地方政府從任何的角度,都願意從想盡辦法把貨幣化棚改的規模做的更大。

但是,當全國都開始了大規模的貨幣化棚改之後,就相當於是中央政府進行了一次全面性的放水(四萬億),其結果,自然就是跟當年的四萬億一樣,全面推高了以地產為代表,全國各類資產的價格,並引發了大規模的經濟泡沫。

棚改貨幣化助力三四線去庫存

雖然中國棚戶區改造工程可以追溯到2005年,但受制於資金來源等問題一直推進較慢,2014年政府工作報告首次提出「今後一個時期,改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村」,「棚改工程」開始在全國範圍內廣泛推行,但仍主要以實物安置為主。2015年6月,國務院印發《關於進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》,提出2015-2017年改造包括城市危房、城中村在內的各類棚戶區住房1800萬套,並明確要求「要積極推進棚改貨幣化安置」,2015年是中國棚改貨幣化快速推進的肇始之年。數據顯示,中國棚改貨幣化率在倡導「貨幣化安置」的首年達到了29.9%,2016年繼續提升至48.5%,2017年進一步飆升至60%左右。

2013年,國務院鼓勵棚改加速;2014年,PSL創設,國開行開始用貨幣工具支撐棚改;

2015-2017年,4萬億資金注入棚改。

這三年的棚改,就是一場中國式的QE。它通過棚改無中生有的創造基礎貨幣,鼓勵大家去三四線城市搶房,用貨幣來化解三四線城市的高庫存風險。

棚改貨幣化也在一定程度上推升了全國房地產投資,一方面市場化出讓的土地價值更高,另一方面棚改貨幣化有利於普通三四線城市去庫存和房價上漲,從而會吸引外地開發商進駐,地價上行空間被打開。

以杭州為例,2017年杭州共進行貨幣化棚戶拆遷六萬多戶,幾乎都是千萬級貨幣起步,這直接就製造了至少數千億貨幣湧入了杭州樓市,直接把杭州的房價和房租炒上了天。國開行直接給予了杭州數千億現金,但是這並不是白送的,這是要還的。市政府利用這筆錢把棚戶給拆遷之後,賣地的收入是要拿來償還這筆開發貸款的。

如果僅僅只有這一波拆遷,那麼很明顯,這數千億的資金湧入,會對今天的房價帶來強烈的刺激,但是等這批棚戶的土地賣給開發商拿到預售證入市之後,會帶來一個極大的空窗期,賣盤增加的時候,買盤基本已經消化完畢,會給未來的房價帶來很大的壓力,這就屬於寅吃卯糧。

為了對沖這一問題,全城的棚戶拆遷,會分三步走,每一批拆二三年,等第一批的土地二三年之後入市之前,就啟動第二批拆遷,用第二批拆遷戶的資金,對沖掉這個空窗期,至於三批之後怎麼辦,三批之後都快十年了,哪個政府還去管十年之後的事情,那鐵定是下一屆了,留給下一屆去操心吧。

不過,2018年6月25日,很多大V都開始網傳全國棚改被一刀切全面叫停,國開行的PSL(抵押補充貸款)審批被全面叫停,也就意味著「棚改放水」被全面叫停。

其實,杭州這一次的樓市波動,漲跌都是因為貨幣化棚改。

2017年杭州共進行貨幣化棚戶拆遷五六萬戶,每拆一戶幾乎都是千萬級貨幣起步,這直接導致了大量的貨幣湧入了杭州的租房和住宅市場,而杭州大手筆拆遷的規劃圖更是引來房產投機者的無限遐想。 

杭州政府規劃了三大戰役,第一戰役就是拆掉567堡
杭州政府規劃了三大戰役,第一戰役就是拆掉567堡(網路圖片)

圖中我們可以看到,杭州政府規劃了三大戰役,第一戰役就是拆掉567堡,我們找到了杭州七堡的現狀圖,可以看到被拆成了一片廢墟。

圖中也可以看到,僅僅第一戰役就拆了那麼大的面積,整個杭州才多大,這麼大面積的人口被拆遷,還是貨幣化拆遷。這五萬戶居民,自家房子已經被拆成一片廢墟,是必須要買房住的,買新房要等二年才能入住,何況還買不到,沒辦法只能買二手房,於是杭州的二手房被迅速的搶購一空,杭州房價不漲才怪。

而實際上,今年上半年杭州的樓市已經到了很變態的地步,杭州中心區的房價已經接近上海中心區的房價了,均價6~8萬一平米。。。杭州沒有在經濟上超過上海,房價倒是快接近了。

所以,在貨幣化棚改降溫之後,樓市上漲的源動力立刻就消失了,去年各種調控都沒有控制住的房價,今年全部熄火了。

當貨幣化棚改的動力失去之後,不僅僅是萬人搶房的杭州房子賣不動了,今天媒體報導,曾出現千人搶房的西安房子也賣不動了。 

而今年4月份的時候,杭州商品房的庫存僅剩3個月了,整個杭州馬上就無房可賣了,整個樓市一片沸騰,但是等抽掉貨幣之後,同樣還是杭州,房子馬上就沒人要了,很多人看著房子很眼饞,就是手裡沒錢買。

所以說,房子的問題,本質上就是金融問題,再本質一點說,就是貨幣問題。房價漲不漲,其實問銀行的人就知道了,房貸一寬鬆,很快就會漲,房貸一收緊,很快就不漲了,房價=貨幣÷房源。

結語:現在的樓市就好比站在樓頂上,怎麼下樓呢?而繼續往上已經沒有路了,只有兩個選擇。是一層一層的走下去,還是一下跳下去?走下去是沒有風險的,跳下去必然粉身碎骨,所以現在的狀態很好,繼續保持!

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