涉及上萬億：深圳第三次房改透露出怎樣的信號？(圖)

【看中國2018年8月11日訊】深圳的房地產顯示了中國房地產改革的新路徑。

這是深圳的第三次房改，深圳，成為全國新一輪房改的急先鋒。

1989年，深圳進行了第一次房改，當年頒布《居屋發展綱要》，目標是，未來商品房佔30%，福利房和微利房佔70%，走的是典型的新加坡模式之路。

深圳希望通過《居屋發展綱要》，解決本地戶籍居民居住問題，當地住宅產業局為公務員造福利房、為企業職工造微利房，在幾乎沒有向國家要一分錢的情況下，解決了大部分職工和公務員的住房問題。

1993年，第一階段目標部分實現，深圳宣布基本解決戶籍人口住房問題，深圳住宅產業局獲得聯合國人居獎勵。現在回想上世紀80和90年代深圳的公平和活力，仍然讓人心情激動。

可是，中國住宅很快集體轉向，走向商業化，土地成為第一輪國企改革後地方財政的重要支撐。從1997年開始，深圳住宅產業局開始被邊緣化，深圳市區一塊30萬平米的住宅用地，住宅產業局只拿到7萬平米，剩下的23萬平米都給了開發商。2003年，住宅局被正式撤銷，深圳房地產從新加坡模式轉向香港模式。這是深圳的第二次房改。

這是一次絕對錯誤的選擇，香港房地產模式是培育權貴和寡頭的溫床，土地市場尾大不掉，成為經濟的腹心之疾。

圖為深圳市的信興廣場（Shun Hing Square）（圖片來源： Getty Images）

1998年，也是中國商業房地產的元年，至此，全國走向賣地、賣房之路，深圳的轉型只不過是全國房改的縮影，一直到現在，我們不得不再次艱難房改。

2017到2018年，原有的商業房地產之路走到盡頭，最重要的標誌是，中美貿易戰打響，房地產泡沫到實體經濟的發展，房地產成為山巔上搖搖欲墜的堰塞湖。

2018年8月3日，深圳市人民政府辦公廳正式發布《深圳市人民政府關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見》（深府規〔2018〕13號），這意味著，深圳第三次房改的靴子正式落地，也意味著，全國第二次房改開了先河。

根據新版深圳「房改」方案，將來深圳商品住房比例僅佔40%，從2018年起，在新增居住用地中，確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低於60%，普通商品房用地供應只有40%，保障和人才住房將覆蓋絕大部分人才和中等偏下收入居民，確保戶籍特困人員、低保及低保邊緣家庭應保盡保。

看著很眼熟對不對？跟1989年第一次房改的版本相比，商品住宅目標有變，大致是從30%上升到了40%。深圳再次轉向，又從香港模式回到了新加坡模式，我們轉了兩個大彎。

深圳新政強調在新出讓居住用地中提高「只租不售」用地比例。到2035年，深圳新增建設籌集各類住房共170萬套，其中，人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。

跟北京、上海常住人口下降不同，深圳、廣州的人口還在繼續流入。未來18年，深圳人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套，以每套3人計，可以解決300萬人的居住問題，每年大約解決17萬人。但是，以目前的速度，深圳一年流入的人口就在50萬以上，租賃房杯水車薪。

打補丁的辦法有兩個，一是盤活現有租賃市場和小產權房市場，二是進行貨幣補貼。深圳面向符合條件的基本住房保障對象發放住房租賃補貼；面向符合條件的人才發放人才安居補貼；面向符合條件的人才實施購房貸款貼息。

跟第一次房改不一樣的是，這次房改強調租賃房、補貼和共有產權房等方式，人人有房住，不等於人人有產權。

房改之後，深圳房地產將有所凍結，深圳的房租將會上漲，一方面是央行總體放水，房價受到抑制，會表現在房租等物價上。另一方面，國有企業與大公司介入租賃房市場，改造介入長租市場，通過長租市場發展相關的房地產租賃金融，這些都提高了房租的成本。

根據房協的數據，2018年6月，深圳房價均價為55992元/平米，環比上月上漲0.27%，同比上漲17.35%。同一個月，租金是78.3元/月/平米，環比上漲1.77%，同比上漲29.62%。根據我們之前的70%二手房，30%租金計算，深圳2018年6月房價綜合同比漲幅為21.031%。這是一個相當高的漲幅。

樓市穩定，房租上升，第三次房改就這樣結束了嗎？不會。

等第三次房改結束，北上廣深等存量房主導的發達城市，局面會跟新加坡一樣，商品房價維持在高位，通過房產稅「損有餘而補不足」,多數人住進政府的保障房，或者租賃房。

上海、北京、深圳2009年就已進入存量市場，2017年，深圳二手房成交佔比71%，是以二手房為主導的市場。2018年上半年，深圳二手住宅成交3.4萬套，環比減少2.5%，同比增長16.2%，但是整體處於較低水平。價格方面，2018年7月均價為57758元/平，環比下跌3.4%，同比上漲4%。從成交量和價格的角度，二手市場實際上是穩中有落，並沒有個別新房表現的那麼熱。

深圳第三次房改的背面是：釐清小產權房，為收繳房產稅作好準備。

我們曾經分析過深圳違建房為什麼要轉正。7月27日，深圳規土委和法制辦聯合發布《深圳市人民政府關於農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建築的處理辦法（徵求意見稿）》。主要內容有兩個：1、產業類歷史違建可先確認為非商品性質再轉為商品性質，也可直接申請為商品性質，公共配套類歷史違建僅能確認為非商品性質。2、生產經營性歷史違建補繳50%市場評估地價、商辦類歷史違建補繳全額評估地價後可辦理商品性質。

計算一下，深圳目前的違建大約4.05億平方米左右，工業類違建佔總量的41.93%，補繳50%；商辦類違建佔6.02%，補繳全款。按照目前的地價，政府可以收到多少？全額補繳，商辦類可以收到3657億元。工業和商辦類加總，地方政府土地收入增加了12147億元！

消息一出，全國土地市場炸鍋。產業、商辦和公共設施都能通過補繳地價轉正，住宅類違建，也就是小產權房轉正還會遠麼？

違建轉正，地方可以得到地價差價，加上二次交易時的稅收；如果小產權房轉正，地方可以得到地價差價，再加上房產稅徵收後每年的房產稅……

第三次房改大潮的目標，您看懂了嗎？

(文章僅代表作者個人立場和觀點)