青蛙還在水中，「炸鍋」還有多遠？(圖)
【看中國2018年7月14日訊】英國廣播公司（BBC）早在2016年就報導過英國財政大臣George Osborne的警告：「如果民眾在六月公投中選擇脫離歐盟則倫敦房價降可能下跌18%，英國整體經濟也將受到重大打擊。」
自去年5月份以來，英國房價的同比增長率已經連續八個月下降。據英國房屋中介機構Acadata公開報告顯示，2018年1月份英國房價整體較上年同期下降0.4%。這是英國房價自2012年以來首次出現年度下滑。英國首都倫敦1月份平均房價為59.34萬英鎊，同比下跌2.6%，跌幅為2009年8月以來最大。最新的數據顯示，英國包括倫敦在內的房屋成交陷於低迷之中。
從去年五月開始陷入低迷的不僅僅是英國，還包括加拿大的多倫多。就在很多中國買家的歡呼聲中，多倫多地區的房價開始悄然回落。美聯儲發布的研究稱，加拿大房價在2017年第三季度下跌了3.82%，若按季度而言，是自2012年以來的首次下降，也是1991年第一季度以來最大的跌幅。不僅如此，這個單季跌幅居全球最猛，按季跌幅第二大的是義大利，也只有0.38%左右。
但此時，很多中國和當地買家還認為，加拿大尤其是多倫多地區的房價只能算是爬升途中的「喘氣」動作，2017年三季度的下跌只是正常調整，之後將進入新的上漲征程。就在人們的憧憬中，四季度開始房價迎來了連續下跌，而成交量也不斷萎縮。2018年5月，多倫多和溫哥華的銷量同比分別下降了22.2%和35.1%。在加拿大央行加息之後，加拿大家庭債務水平在過去幾個月都處於歷史性高位。6月，加拿大房地產協會數據顯示，加拿大房屋成交量繼續環比下跌6.7%，為2010年以來最大單月跌幅，同比則下跌11.4%。 經季節性因素調整後，房屋均價6月環比下跌3.4%。其中，大多倫多地區房價下跌5.8%，大溫哥華地區房價下跌3.2%。哈密爾頓—伯靈頓地區房價下跌9%。多倫多已徹底從賣方市場轉變為買方市場。
房價下跌的身影裡當然少不了澳大利亞。近日，澳大利亞媒體ABC發布的一則報告稱，澳洲幾大主要城市的房價，已經連續九個月下跌。ABC稱，上個月全國房價下跌0.2%，其中悉尼首當其衝，跌幅最大，較上月跌0.3%，較上季度跌0.9%，相比去年跌4.5%。而悉尼內城區可謂是整個房價下跌大流中的最大輸家，平均跌幅為6%。
所有跡象都顯示，國際房地產市場目前還是溫水煮青蛙的階段（圖片來源：Fotolia）
過去所發生的事情雖然很重要，但還不是我們要討論的核心內容，我們更關心的永遠是未來，最糟糕的時候到來了嗎？筆者認為很可能不是，因為所有的跡象都顯示，這僅僅是溫水煮青蛙的階段，「炸鍋」的時候還未來到：
第一，市場最悲催的時間點，總是發生在美聯儲停止加息之後。比如，上次升息週期中，2006年6月29日美聯儲進行最後一次升息，至5.25%，一年多之後的2007年9月18日首次降息至4.75%，然後爆發了次貸危機，2007-2008年房價暴跌。這是因為美聯儲加息週期，經濟基本面比較明朗，資產價格變動不大；但是隨著加息進程的不斷深入，經濟冷卻、美元流動性出現枯竭，美聯儲會首先預判，此時就會停止加息進程甚至轉身降息，這才是最危險的時候。現如今，美聯儲還在以比較亢奮的態度對待加息，顯然還沒到最後的關頭。
而中國，為了應對債務問題還在放水，歐日央行還在寬鬆的過程中；加拿大、英國央行對待加息的態度還是一步三回首，而澳大利亞還尚未開始加息。
從全球貨幣政策來看，顯然還未到房地產最糟糕的時候（但中國除外，這個問題不在這裡討論）。
第二，股市與房地產永遠是連襟兄弟。雖然美國股市經歷了今年三月的下跌，但此後即進入了盤整狀態，期間納指更創出新高，短期暴跌的可能性看起來不大。在股市沒有出現暴跌之前，樓市顯然還未到最糟糕的時候。
至於滬深股市的不斷下跌，是由自身的性質決定的，對國際市場沒有多少借鑒的意義。
第三，雖然全球除了美國之外其它熱點地區的樓市已經冷卻，但很多「三四線城市」的樓市還未熄火。
澳大利亞悉尼、墨爾本等主要城市的房地產市場陷入成交低迷，價格下跌，但「邊遠」城市的房地產依舊有比較高的熱度。根據CoreLogic統計，悉尼和墨爾本最昂貴的房產，去年下跌了7.3%，而便宜的「低端房產」（也可以理解成三四線城市），價格上漲2.5%。一些非首府城市的房地產市場依舊在上漲，據統計，在過去一年中，這些曾經被視為「偏遠地區」的房地產市場成了贏家。
這種情形不僅出現在澳洲，也出現在加拿大，多倫多地區的獨棟房屋價格下跌，而公寓銷售依舊有很高的熱度，多倫多、溫哥華以外地區的部分城市房價在過去幾個月甚至出現了上漲。
中國雖然與國際市場的聯動性不大，但過去的一年中，雖然核心城市房地產市場低迷，但一些三四線城市成了贏家。
這說明，次貸危機之後，各國央行進行了大放水，貨幣超發形成了購產需求，雖然國際核心城市的房價因購買力的關係陷入低迷甚至價格下跌，但總體購買力尚未耗盡，這些「低端購買力」轉而面向低價的和「邊遠城市」的房產，推動了當地的價格。
所以，現今的國際房地產市場尚未到最糟糕的時候，因為無論金融因素還是需求因素，都未給出相應的信號。此時，不必半空接刀。
任何危機，即是「危」也是「機」，對於期待國際置產的人來說，尚需要耐心等待。
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