青蛙还在水中，“炸锅”还有多远？(图)

【看中国2018年7月14日讯】英国广播公司（BBC）早在2016年就报道过英国财政大臣George Osborne的警告：“如果民众在六月公投中选择脱离欧盟则伦敦房价降可能下跌18%，英国整体经济也将受到重大打击。”

自去年5月份以来，英国房价的同比增长率已经连续八个月下降。据英国房屋中介机构Acadata公开报告显示，2018年1月份英国房价整体较上年同期下降0.4%。这是英国房价自2012年以来首次出现年度下滑。英国首都伦敦1月份平均房价为59.34万英镑，同比下跌2.6%，跌幅为2009年8月以来最大。最新的数据显示，英国包括伦敦在内的房屋成交陷于低迷之中。

从去年五月开始陷入低迷的不仅仅是英国，还包括加拿大的多伦多。就在很多中国买家的欢呼声中，多伦多地区的房价开始悄然回落。美联储发布的研究称，加拿大房价在2017年第三季度下跌了3.82%，若按季度而言，是自2012年以来的首次下降，也是1991年第一季度以来最大的跌幅。不仅如此，这个单季跌幅居全球最猛，按季跌幅第二大的是意大利，也只有0.38%左右。

但此时，很多中国和当地买家还认为，加拿大尤其是多伦多地区的房价只能算是爬升途中的“喘气”动作，2017年三季度的下跌只是正常调整，之后将进入新的上涨征程。就在人们的憧憬中，四季度开始房价迎来了连续下跌，而成交量也不断萎缩。2018年5月，多伦多和温哥华的销量同比分别下降了22.2%和35.1%。在加拿大央行加息之后，加拿大家庭债务水平在过去几个月都处于历史性高位。6月，加拿大房地产协会数据显示，加拿大房屋成交量继续环比下跌6.7%，为2010年以来最大单月跌幅，同比则下跌11.4%。 经季节性因素调整后，房屋均价6月环比下跌3.4%。其中，大多伦多地区房价下跌5.8%，大温哥华地区房价下跌3.2%。哈密尔顿—伯灵顿地区房价下跌9%。多伦多已彻底从卖方市场转变为买方市场。

房价下跌的身影里当然少不了澳大利亚。近日，澳大利亚媒体ABC发布的一则报告称，澳洲几大主要城市的房价，已经连续九个月下跌。ABC称，上个月全国房价下跌0.2%，其中悉尼首当其冲，跌幅最大，较上月跌0.3%，较上季度跌0.9%，相比去年跌4.5%。而悉尼内城区可谓是整个房价下跌大流中的最大输家，平均跌幅为6%。

所有迹象都显示，国际房地产市场目前还是温水煮青蛙的阶段（图片来源：Fotolia）

过去所发生的事情虽然很重要，但还不是我们要讨论的核心内容，我们更关心的永远是未来，最糟糕的时候到来了吗？笔者认为很可能不是，因为所有的迹象都显示，这仅仅是温水煮青蛙的阶段，“炸锅”的时候还未来到：

第一，市场最悲催的时间点，总是发生在美联储停止加息之后。比如，上次升息周期中，2006年6月29日美联储进行最后一次升息，至5.25%，一年多之后的2007年9月18日首次降息至4.75%，然后爆发了次贷危机，2007-2008年房价暴跌。这是因为美联储加息周期，经济基本面比较明朗，资产价格变动不大；但是随着加息进程的不断深入，经济冷却、美元流动性出现枯竭，美联储会首先预判，此时就会停止加息进程甚至转身降息，这才是最危险的时候。现如今，美联储还在以比较亢奋的态度对待加息，显然还没到最后的关头。

而中国，为了应对债务问题还在放水，欧日央行还在宽松的过程中；加拿大、英国央行对待加息的态度还是一步三回首，而澳大利亚还尚未开始加息。

从全球货币政策来看，显然还未到房地产最糟糕的时候（但中国除外，这个问题不在这里讨论）。

第二，股市与房地产永远是连襟兄弟。虽然美国股市经历了今年三月的下跌，但此后即进入了盘整状态，期间纳指更创出新高，短期暴跌的可能性看起来不大。在股市没有出现暴跌之前，楼市显然还未到最糟糕的时候。

至于沪深股市的不断下跌，是由自身的性质决定的，对国际市场没有多少借鉴的意义。

第三，虽然全球除了美国之外其它热点地区的楼市已经冷却，但很多“三四线城市”的楼市还未熄火。

澳大利亚悉尼、墨尔本等主要城市的房地产市场陷入成交低迷，价格下跌，但“边远”城市的房地产依旧有比较高的热度。根据CoreLogic统计，悉尼和墨尔本最昂贵的房产，去年下跌了7.3%，而便宜的“低端房产”（也可以理解成三四线城市），价格上涨2.5%。一些非首府城市的房地产市场依旧在上涨，据统计，在过去一年中，这些曾经被视为“偏远地区”的房地产市场成了赢家。

这种情形不仅出现在澳洲，也出现在加拿大，多伦多地区的独栋房屋价格下跌，而公寓销售依旧有很高的热度，多伦多、温哥华以外地区的部分城市房价在过去几个月甚至出现了上涨。

中国虽然与国际市场的联动性不大，但过去的一年中，虽然核心城市房地产市场低迷，但一些三四线城市成了赢家。

这说明，次贷危机之后，各国央行进行了大放水，货币超发形成了购产需求，虽然国际核心城市的房价因购买力的关系陷入低迷甚至价格下跌，但总体购买力尚未耗尽，这些“低端购买力”转而面向低价的和“边远城市”的房产，推动了当地的价格。

所以，现今的国际房地产市场尚未到最糟糕的时候，因为无论金融因素还是需求因素，都未给出相应的信号。此时，不必半空接刀。

任何危机，即是“危”也是“机”，对于期待国际置产的人来说，尚需要耐心等待。

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