集體用地建租賃房意義何在？

【看中国2017年9月3日讯】近日，中國國土資源部、住建部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，廣州、佛山和肇慶納入全國首批試點的13個城市。《方案》明確，集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。

上海金融報發表時評人馮海寧表示，從《方案》內容看，按照地方自願原則進行試點。作為首批“吃螃蟹”的城市，這13個城市參與試點過程不會一帆風順，當然也會成為這項試點的最大受益者之一。試點阻力能否小一點，試點成效能否好一點，關鍵在於這13個城市的試點實施方案是否合理，政策執行是否到位。

這項試點的意義，在《方案》中已有明確表述:可以增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，有助於構建購租並舉的住房體系；有助於拓展集體土地用途，拓寬集體經濟組織和農民增收渠道；有助於豐富農村土地管理實踐，促進集體土地優化配置和節約集約利用，加快城鎮化進程。

此外，輿論還有很多解讀，比如有利於縮小城鄉收入差距，有利於穩定房價等。那麼，此舉是否有助於解決小產權房問題？有人持積極樂觀態度。這是一種誤讀。一則，《方案》明確“不得以租代售”；二則，國土部明確表態，集體土地建設租賃住房和違法建設的所謂“小產權房”不能混為一談；三則，集體建設用地建租賃住房用於出租，而小產權房是出售的。另外，一個是合法建設，一個是違法建設。

文章認為，雖說積極參與試點集體建設用地建租賃住房，會給試點城市帶來諸多利好，甚至會對土地改革、樓市格局、城市發展產生深遠意義，但對試點城市而言，仍要做好迎接各種考驗的心理準備。比如，如何科學合理利用集體建設用地就是一種考驗。因為，不是每塊集體建設用地都適合建租賃住房，如城市偏遠地帶的集體建設用地建成租賃住房，誰會來租住？

資金問題也是考驗。一塊集體建設用地要變成適宜租住的房子，不僅建房子需要資金，基礎配套也需要資金，錢從何而來就是一種考驗。業內人士預計，難點會在資金籌措方面。《方案》要求“村鎮集體經濟組織有建設意願、有資金來源”，但是否每個村鎮集體經濟組織都有資金實力，或者都有借錢和融資渠道？這是要重點考慮的問題之一。

另外，村鎮集體經濟組織有沒有能力管好租賃住房，租房收益能否公平分配，會不會出現集體利益被個別負責人瓜分的情況，都需要相應的政策設計。也就是說，用集體建設用地建租賃住房會給試點城市帶來很多機遇，如解決農民就業、增收的機遇，盤活閑置集體建設用地的機遇，促進樓市健康發展的機遇，但試點中也會面臨多種考驗。

文章最後說，相信參與試點城市有能力應對各種考驗，因為既然敢於參與試點，說明已具備相應條件，也做好了迎接各種考驗的準備。儘管如此，仍要把問題預想得多一些，把試點實施方案編制得細一些，尤其對有可能出現的考驗要有足夠應對措施。只有如此，相關城市參與試點才能最大化收獲紅利，否則參與試點的意義有可能打折扣。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)